일반주거지역 내 중소규모 건축유형 형성 및 분포 특성 연구

Abstract

1980년대 이후 단독·다가구·다세대주택과 근린생활시설 등 중·소규모 건축물이 밀집한 주거지역을 정비하는 주요 수단으로 작동하던 대규모 정비사업 추진이 정체되면서 이들 주거지역을 어떻게 관리할 것인가에 대한 관심이 높아지고 있다. 기성주거지역에서 일어나는 자발적 변화에 대한 관리가 필요한 시점에서 개별 필지 단위의 건축 행위에 영향을 미치는 도시건축규제의 역할이 중요해지고 있다. 일반주거지역 내에는 도시구조와 용도 분포, 건축물 특성이 상이한 여러 지역이 존재하므로 생활환경 개선, 경관 보존, 지역 재생 등 관리 목표를 다변화할 필요가 있다. 이러한 상황에서 도시관리수단을 보다 정교화해야 한다는 주장이 지속적으로 제기되어 왔으나 일반주거지역을 효율적으로 관리하기 위해 적절한 공간 단위를 설정하고 지역별로 도시건축규제를 차별화하는 것을 뒷받침할 수 있는 논리적 근거는 부족한 실정이다. 본 연구는 도시건축규제가 일반주거지역 내 중·소규모 건축유형의 형성과 변화에 미친 영향에 대한 이해를 바탕으로 보다 세분화되고 정교한 도시건축규제 방향을 설정하기 위한 논거를 마련하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해서 일반주거지역 내 중·소규모 건축유형 형성 특성과 도시건축규제의 영향을 분석하고 건축유형의 집합 논리를 파악하여 형태지역을 도출하였으며, 형태지역 유형별로 도시건축규제 적용 현황과 문제 양상을 분석하여 도시건축규제에의 적용 가능성을 검토하였다. 토지구획정리사업으로 조성되고 격자형 도시구조를 갖는 주거지역 중 광진구 화양동과 송파구 방이동 일대를 대상으로 연구를 진행하였으며, 한국토지정보시스템(KLIS)과 새주소지도, 토지특성 및 건축물대장 자료를 사용하였다. 먼저 중·소규모 건축유형 형성 특성과 도시건축규제의 영향을 분석한 결과, 도시건축규제가 건축유형의 형성과 변화에 중요한 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 이 때 도시건축규제의 영향은 건축물 실제 용도에 따라 상이하게 나타나는데, 주거시설의 경우 도시건축규제 변화에 즉각적으로 반응하여 지속적으로 새로운 건축유형(R1~R4)이 출현한 반면 근린생활시설은 입지 여건별로 도시건축규제에 대응하는 방식이 달라지면서 서로 다른 건축유형(NC1~NC3)이 형성된다. 이들 건축유형들은 용도, 규모, 배치, 매스, 저층부 구성 측면에서 고유의 특성을 갖는데, 건축물 매스는 집합적 경관을 구성하는 주요 요소이고 배치·저층부 구성은 건축물과 가로가 만나는 방식이라는 점을 고려할 때 도시건축규제의 영향에 따른 건축유형 변화가 개별 필지 차원을 넘어서 집합 환경을 변화시킨다는 점을 알 수 있다. 일부 건축유형에서는 도시건축규제의 영향을 받은 건축물 형태와 실제 공간 이용 수요 사이에 상충이 일어나면서 규제 범위를 넘어서는 변형 현상이 광범위하게 나타난다. 이와 같은 사실은 용도지역에 동일한 기준으로 적용되는 도시건축규제가 건축물 용도를 반영하여 보다 세분화될 필요가 있음을 보여준다. 중·소규모 건축유형 분포 특성을 분석한 결과, 건축물 용도에 따라 입지 패턴에 차이를 보였다. 주거 용도 건축물은 가구 내부 또는 6~8미터 폭의 골목길변에 주로 위치하는 반면, 근린생활시설은 간선도로, 집산도로 및 폭 10미터 이상의 소로변에 분포한다. 상업지역이나 역세권 주변에서는 도로폭에 상관없이 면적으로 분포하는 경향을 보인다. 동일 용도 내에서도 건축유형에 따라 분포 양상에 차이를 보였는데, 전면공지형 소규모 주택인 R1은 다른 주거유형(R2~R4)에 비해 가구 내부의 소규모 필지에 분포하는 비율이 높게 나타나며 평균 필지 규모도 가장 작다. 필로티 주차장이 설치된 4-5층 주택인 R4 유형은 접도 여건이 양호한 필지에 주로 입지한다. 근린생활시설 건축유형들은 도로기능별 위계, 도로의 폭과 방향에 따라 배치에 확연한 차이를 보인다. 이러한 분석 결과는 하나의 용도지역으로 지정되어 있는 일반주거지역 내에서 필지 규모와 가로 특성 등 도시형태적 여건에 따라 특정 용도의 건축유형이 밀집하여 분포하는, 일종의 형태지역이 존재한다는 사실을 보여준다. 도로와 도로에 면한 필지 및 건축물로 이루어지는 형태지역은 주를 이루는 건축유형에 따라 주거가로(RS1~RS4)와 근린생활가로(NCS1~NCS2)로 유형을 구분할 수 있다. 형태지역 유형별 도시건축규제 적용 현황 분석 결과, 도시건축규제는 저층부 공간 구성, 가로 입면과 단면 등 건축·도시환경 형성에 영향을 미치고 있음을 확인하였다. 주거가로의 경우 동일한 도시구조 내에서 건축유형의 밀도와 규모가 점차 높아지면서 건축계획에 미치는 도시건축규제의 영향은 더욱 커진다. 주거시설은 도시건축규제가 변화하면서 법적 한도 내에서 최대의 효율성을 추구하는 형식을 취하게 되며, 이들 유형이 밀집해서 분포하면서 주거지역 환경을 변화시키고 있다. 근린생활가로에서는 지하층 정의나 필로티 관련 규정과 같은 건축규제 변화의 영향이 적게 나타나는데, 가로로부터의 접근성이 중시된 결과 가로와 접하는 지상층 면적을 최대로 확보하기 위한 불법 점유 현상이 다수 나타난다. 도시건축규제의 영향에 따른 건축유형이 밀집하여 분포하는 지역에서 현실 수요에 대응하기 위한 변형이 형태지역 단위에서 일관된 방향으로 나타난다는 점은 이러한 공간 단위가 도시건축규제를 보다 정교하고 세분화하기 위한 단위가 될 수 있는 가능성을 보여준다. Madanipour(1996

156-7)는 「도시공간 디자인 Design of Urban Space」에서 도시건축규제 변화는 두 방향에서의 압력에 따라 이루어지는데, 이 때 두 방향은 양적 성장과 효율적인 개발을 위해 규제를 완화하고 지역에 대한 고려를 최소화하자는 하향적인 움직임과 이용자·거주자의 수요에 맞춰 유연하고 세밀한 규제를 필요로 하는 상향적인 요구를 의미한다. 이제까지 일반주거지역에서의 도시건축규제 변화는 주거 용도에 초점이 맞춰져 있었으며 지하층·바닥면적·높이 산정 기준이 개정되면서 결과적으로 주택 공급을 촉진하는 효과를 가져왔다. 본 연구에서는 동일 도시구조 속에서 건축 밀도가 상승하면서 도시건축규제에 따른 공간 왜곡이 일어나고 현실 수요에 따라 도시건축규제의 한도를 넘어서는 불법 증축 현상이 나타나는 등 현실 수요와의 괴리에 따른 문제점들이 발생하고 있음을 확인하였다. 이는 일반주거지역에서의 도시건축규제 변화가 Madanipour(1996)가 언급한 아래로부터의 요구를 수용하는 데에 한계가 있었음을 보여주며, 도시건축규제에서 건축물의 실제 용도와 도시형태적 여건에 대한 고려가 함께 이루어져야 한다는 사실을 보여준다. 본 연구에서 도출한 형태지역은 현실 수요에 대응하여 도시건축규제를 합리화할 수 있는 규제 단위가 될 수 있을 것이다. 본 연구는 일반적인 주거지역에서 나타나는 도시건축규제의 영향을 분석하기 위해 토지구획정리사업으로 조성된 광진구 화양동 일대와 송파구 방이동 일대의 간선도로로 둘러싸인 격자형 주거 블록을 대상으로 진행되어 탐색적 연구의 성격을 가지며, 연구 결과를 일반화하기 위해서는 보다 많은 사례지역에 대한 조사와 분석이 뒤따라야 할 것이다. 2012년에 구축된 자료를 바탕으로 분석을 진행하였으나, 2000년대 후반 이후 건축물에 대한 자료가 누락된 경우가 많아서 도시형생활주택 등 최근에 도입된 주택유형에 대한 분석이 이루어지지 못한 점, 중·소규모 건축물의 건축계획에 큰 영향을 미치는 주차장법 등 관련 법제에 대한 고려가 미흡했던 점 또한 본 연구의 한계이다. Marshall(2011

237-8)은 저서 「도시규제와 계획 Urban Coding and Planning」 결론부에서 가로기반도시계획(street-based urbanism) 개념을 제안하면서, 도로와 공공공간, 가로변 건축물로 이루어지는 통합적 공간을 조닝의 단위로 설정할 수 있으며 용도 분포를 고려한 가로 단위 규제가 민간과 공공의 이익을 중재할 수 있는 제도적 수단이 될 수 있을 것이라고 주장하였다. 일반주거지역을 대상으로 한 후속 연구들을 통해 다양한 유형의 형태지역의 현황과 문제를 확인하는 작업이 이어진다면 향후 도시건축규제 개선방향 설정에 기여할 수 있을 것이다. Kropf(Marshall,2011)는 도시와 건축에 대한 구체적인 지식들이 연속성과 변화를 수용할 수 있는 규제를 설계(formulate)하는 데에 기여한다는 점을 강조하는데, 건축유형 문제에서 시작하여 미시적 차원에서 도시건축규제 작동 현황을 고찰한 본 연구가 우리나라 일반주거지역 관리 방향을 설정하는 데에 기여할 수 있기를 기대한다.