청계천 복원에 따른 주변지역 토지이용 변화 연구

Abstract

본 연구는 역사적·문화적·환경적 차원에서 실시된 청계천 복원사업이 그 자체의 가치 뿐 만 아니라 도시재생의 전환기제로서 주변지역의 도시경제를 활성화시키는 요소로서의 역할을 알아보기 위한 연구이다. 청계천 복원은 공공의 사업이었지만 사적인 영역인 주변지역에 영향을 미칠 수 있다는 일반적인 예측에서 벗어나, 본 연구에서는 주변지역의 활성화에 미치는 영향을 보다 객관적인 관점에서 알아보고자 하였다. 이를 위해 청계천 복원 전체 구간중 변화가 불가능한 지역을 제외한 나머지 지역의 변화량을 청계천 복원 전·후 시계열적으로 나누어 데이터를 수집하였으며, 공간적으로는 청계천 복원을 제외한 나머지 환경이 비슷한 인접지역을 대상지로 하여, 광의로서의 토지이용변화 즉 용도변화, 지가변화, 건축동향으로 나누어 비교하였다.

첫째, 청계천 복원 이후 저층부 가로활성화 용도가 증가하였다. 가로활성화용도의 지표로 판매시설, 음식점, 문화관련시설의 증감을 분석하였을 때, 주용도는 줄어들었지만 1층 용도는 증가하였음을 볼 수 있었다. 이는 많은 건물의 저층부가 가로활성화용도로 전환되어 주변지역 활성화에 기여하고 있음을 나타내고 있다.

둘째, 비슷한 입지의 지역과 비교하였을때 청계천 주변지역의 지가가 증가하였다. 청계천과 같은 어메니티시설의 입지는 그 자체의 매력으로서 사람들을 이끌게되고, 재화의 창출에 대한 기대심리와 함께 지가가 상승하게 되기 때문에 지가 또한 지역활성화의 지표로 볼 수 있다. 블록별, 필지별 세분화 비교에서는 청계천 복원과 지가 상승의 관계가 더 명확히 나타난다. 지가의 상승은 임대료를 증가시키게 되고, 그것은 더 많은 수익을 가져오는 테넌트들을 입지하게 만들기 때문에, 용도전환을 촉진시킨다는 점에서 시너지 효과를 낸다.

셋째, 청계천 복원의 효과로 신·증축, 필지변화 등의 건축행위가 많아졌다. 건축행위의 증가는 이용자의 개인적·집단적 수요를 바탕으로 이루어지는 행위라 할 수 있고, 직접적으로는 보행자 편의시설 등의 물리적인 환경을 개선하여 지역의 활성화를 촉진하며, 필지변화는 지역의 변화가능성을 암시하는 자료이다. 대상지 내의 활발한 건축동향은 청계천 복원이 이에 영향을 미쳤음을 나타낸다. 청계천 복원 이후 활발해진 건축행위는 보행환경의 개선을 수반하며, 그로 인한 주변지역의 활성화를 기대할 수 있다.

이상에서 논한 바와 같이, 본 연구는 청계천과 같은 도시어메니티로서의 오픈스페이스가 주변지역에 주는 영향에 대해 심층적이고 객관적인 방법으로 살펴보고자 한다. 공공을 위한 시설적 변화라 할 수 있는 청계천 복원이 주변지역에 미치는 영향, 혹은 주변지역이 어떻게 적응해 가는지를 탐구하여, 용도변화, 지가, 건축동향 등의 토지이용이라는 측면에서 어떻게 영향을 미치고 있는지 확인하는데 본 연구의 의의가 있다.