주택수요정책과 신규아파트 분양에 관한 연구

Abstract

국 문 초 록

정부는 주택 시장의 시장실패 수정, 주택시장의 안정과 주거복지의 실현이라는 정책목적을 달성하기 위하여 다양한 정책수단을 사용하여 왔지만, 이러한 주택관련 정책수단들에 대해 정책효과 평가나 정책수단 간의 비교평가에 대해서는 관심이 적은 편이었다. 특히 신규 아파트 시장의 경우 그 효과를 판단할 수 있는 분양률 자료의 접근이 어려워 정책 효과에 대한 연구가 미진하였다. 그 결과 신규 아파트시장을 연구한 선행연구들을 살펴보면 아파트 특성과 환경특성을 고려한 초기분양률 영향요인만을 분석하거나 미분양 주택의 특성과 원인 또는 규모 결정요인 등에만 초점을 두어 정책에 대한 고려가 미흡하였다. 또한 선행연구들에서 활용한 초기분양률과 미분양률 자료의 경우 부정확성의 문제점이 존재하였다. 이에 본 연구에서는 현시점에서 가장 정확한 자료인 주택도시보증공사(HUG)의 초기분양률 및 미분양률 자료를 활용하여, 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장의 안정화를 위해 사용한 주택수요정책들이 신규아파트 시장에 미친 영향을 분석하고 정책적 함의를 도출하고자 하였다. 실증분석을 위해 본 연구는 제주도를 제외한 전국의 신규 민간 분양 아파트 사업장을 대상으로, 초기분양률 연구는 2007년 9월부터 2014년 12월까지 주택도시보증공사의 주택분양보증이 발급된 사업장을, 미분양률 연구는 2007년 9월부터 2014년 12월까지 분양률이 제출된 사업장을 대상으로 분석하였다. 주택수요정책이 초기분양률과 미분양률에 미친 영향을 분석하기 위하여 정책 외에 다른 변수들의 영향을 통제할 필요가 있으며, 이를 위해 아파트 특성요인, 주택시장 특성요인, 주택수요 특성요인들을 선행연구를 토대로 선정하였다. 먼저, 제3장에서는 주택수요정책이 신규아파트 초기분양률에 미친 영향을 다중회귀 모형을 활용하여 분석을 실시하였다. 먼저 통제변수들로만 구성된 다중회귀모형에서는 아파트 특성변수들 중에서 아파트 브랜드(건설사 순위), 사업장 규모(총세대수), 공원접근성 변수가, 주택시장 특성변수들 중 기존주택가격 변동률 변수의 당기와 6개월전 변동률, 미분양세대수가, 주택수요 특성변수 중에서는 매수우위 지수가 신규아파트 초기분양률에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 주택가격 순환주기를 고려한 다중회귀 분석을 실시하였는데, Bai(1997), Bai and Perron(1998), Bai and Perron(2003)이 제안한 multiple breakpoint test를 이용하여 breakpoint를 검증하였다. 분석결과 2011년 3월을 전후하여 주택가격 상승기와 조정기로 분류해야 하는 것으로 분석되었다. 주택가격 순환주기에 따른 분석결과 주택가격 상승기와 조정기의 가장 큰 차이점은 상승기에는 초기분양률에 영향을 미치지 못했던 기존 아파트가격대비 분양가율이 조정기에 통계적으로 유의적인 영향을 신규아파트 초기분양률에 미친다는 점이며, 이는 기존아파트가격보다 분양가격이 상승하면 신규아파트 초기분양률이 하락한다는 의미이다. 개별정책별로 정책의 효과를 살펴본 결과 LTV와 DTI 완화정책은 초기분양률을 상승시키는 효과 존재하였으며, 취득세 정책은 주택경기 조정기에 취득세 하락 정책만이 유의미한 효과를 나타냈다. 양도세 감면은 주택가격 상승기에 초기분양률을 상승시키지만, 가격조정기에는 효과가 유의미하지 않게 나타났다. 분양권 전매와 청약제도 완화정책의 경우 상승기에는 초기분양률에 양(+)의 영향을 주지만, 조정기에는 유의미한 영향을 주지 못하는 것으로 분석되었다. 정책변수들의 종합적인 효과도 고려하고자 하였다. 이를 위해 먼저 정책변수들의 상관관계를 분석한 결과, 분양권전매 규제완화정책과 청약제도 규제완화정책의 상관성이 높게 나타남에 따라 분양권전매 모형과 청약제도 모형으로 나누어 분석을 실시하였다. 분양권전매 모형과 청약제도 모형 모두에서 DTI 상승, 취득세 하락, 양도세 규제완화 정책이 통계적으로 유의적인 영향을 분양률에 미치는 것으로 분석되었으며, 분양권 규제완화와 청약제도 완화 역시 분양률에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 그러나 예상과는 달리 LTV 한도 상향은 통계적으로 유의미한 영향을 분양률에 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 각 개별 변수들의 영향력을 비교를 실시하였는데 분양권전매모형에서는 정부정책의 설명력이 7.4%, 청약률모형에서는 정부정책의 설명력이 12.9%로 나타나 정책변수의 설명력이 작지 않다는 결론을 얻었다. 아파트 자체의 특성 17% 수준, 주택시장 특성이 40% 수준, 주택수요 특성이 30%전후의 영향을 미치는 것으로 나타나, 아파트 초기분양에 있어서는 주택시장 상황에 영향을 가장 크게 받으며, 주택시장 변수들 중에서도 기존 주택 가격의 영향을 가장 크게 받고 있는 것으로 나타났다. 이와 함께 정책의 효과가 지역별로 차이를 보이는 지를 함께 분석하였다. 분양권전매 모형에서 수도권 지역은 DTI 한도상향, 양도세 규제완화가 통계적으로 유의적인 영향을 분양률에 미치는 것으로 분석되었으나, 비수도권에서는 분양권규제완화, 취득세 하락, 양도세 규제완화가 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 청약제도 모형의 경우 수도권에서는 LTV정책을 제외한 모든 정책이 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났으나, 비수도권에서는 청약제도만이 유의미한 영향을 준다는 결론을 얻었다. 다음으로 제4장에서는 주택수요정책이 신규아파트 미분양률에 미친 영향을 시간특성효과(time specific effect)를 고려한 일원고정효과 패널모형을 활용하여 분석하였다. 먼저 정책을 제외하고 통제변수들로만 구성된 패널분석을 실시하는데, 아파트시장 특성변수 중 아파트브랜드(건설사 순위), 기존아파트가격대비 분양가비율, 국민주택평형비율, 교육환경, 공원접근성 등의 변수가 통계적으로 유의적인 것으로 분석되었으며, 주택시장 특성변수 중에서는 기존주택가격변동률t, 기존주택가격변동률t-6, 미분양세대수, 아파트거래량, 지가변동률 변수가 유의한 것으로 분석되었다. 주택경기 주기별로 패널분석을 실시한 결과 기존주택가격 상승기에는 아파트브랜드(건설사 순위) 변수, 기존아파트가격대비 분양가비율, 교육환경, 공원접근성, 주택가격변동률t, 주택가격변동률t-6기 변수와 미분양세대수, 아파트거래량, 지가변동률 변수가 신규 아파트 미분양률에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 기존주택가격 조정기의 분석결과도 기존 주택가격 상승기의 분석결과와 유사한 것으로 분석되었다. 개별정책별로 정책의 효과를 살펴본 결과 LTV 한도를 상향시키는 경우 신규아파트 미분양률이 감소한다는 결과를 얻었으나, DTI 규제 완화는 유의미한 영향을 미치지 못한다는 결론을 얻었다. 또한 취득세 상승효과는 신규아파트 미분양률에 큰 영향을 미치지 못하나, 조정기에 취득세가 하락하면 미분양률이 감소하는 것으로 분석되었다. 반면 양도세 완화정책의 경우 경기상승기와 조정기 모두 미분양률 감소시키는 것으로 결과를 보였다. 분양권 전매규제의 경우 규제를 완화하면 미분양률이 감소하는 것으로 나타났다. 정책변수들이 미분양률에 미치는 효과를 종합하여 비교한 결과 LTV 상승, 취득세 하락, 분양권 규제완화, 양도세 규제완화가 통계적으로 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되었으나, DTI 한도상향은 통계적으로 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 정책변수의 영향력을 분석한 결과 모든 정책 변수를 합한 설명력이 2.2% 정도인 것으로 나타나 미분양에 영향을 미치기에는 다소 부족한 것으로 보인다. 이는 미분양주택은 아파트라는 상품자체가 주택수요자에게 선호되지 못하는 주택이라는 한계를 가지고 있는 것으로 볼 수 있으며, 이러한 사실은 미분양에 가장 큰 영향력 미치는 변수가 아파트 특성으로 전체 설명력 중 약 66%의 영향력을 보이고 있다는 것에서도 확인할 수 있다. 주택시장특성이 30%의 영향력을 보이는 것으로 나타나, 미분양 주택은 아파트 특성과 주택시장특성이 대부분의 영향을 미치고 있다. 위의 결과를 토대로 수도권과 비수도권으로 나누어 정책의 효과를 살펴보았다. 수도권은 취득세 하락, 양도세 규제완화 변수, 분양권 규제완화가 통계적으로 의미를 가지는 것으로 분석되었으나, 비수도권은 LTV 한도상향, 취득세 하락, 분양권 규제완화 변수가 통계적으로 의미를 가지는 것으로 분석되었다. 이는 정부정책의 효과가 지역별로 차이가 존재함을 보여주고 있다. 본 연구의 이론적 함의는 주택시장의 안정을 위하여 다양한 정책수단을 사용하여왔지만 이러한 정책수단들의 효과나 규제수단 간의 비교 연구가 부족하였던 점을 보완하고자 하였다는 점이다. 또한 아파트 특성, 주택시장 특성, 주택수요 특성, 정부정책까지 모두 고려한 모형을 통해 신규아파트 초기분양률과 미분양률에 영향을 미치는 다양한 요인을 밝혔다는 점이며, 선행연구가 다소 부족했던 신규아파트 분양률에 영향을 미치는 요인과 주요 정책변수들을 시계열 및 횡단면적으로 종합분석을 하였다는 점에서 의미를 가진다. 정책적 함의로는 정부에서 시행한 주택수요 정책수단들이 신규아파트 초기분양률 및 미분양률에 미친 영향은 개별정책에 따라 차이를 보이며, 경기상승기와 경기조정기에 따라서도 차이를 보이는 것으로 분석되어 정책시행시에 적절한 정책을 선택하고 경기상황을 고려하여 주요 정책을 사용할 필요성이 있음을 확인하였다. 이와 함께 지역별로도 정책의 효과가 다른 것으로 분석되어 이에 대한 추가적인 연구가 필요한 것으로 판단된다. 본 연구의 한계점은 초기분양률 산정과 관련하여 사업장별로 초기분양률 산정기간이 1∼4개월로 통일성이 떨어지는 한계점이 존재하고 있으나, 이러한 문제점을 개선하기 위해 주택도시보증공사에서는 2015년 7월부터는 분양 후 6개월까지는 매월 단위로 분양률을 제출받도록 업무를 개편하였다. 향후 데이터가 축적된다면 이에 대한 검증을 실시할 수 있을 것으로 판단된다. 또한 본 연구를 반영한 초기분양률 예측모형과 실제 분양률과의 비교분석을 통해 연구결과의 활용성을 높이는 부분을 추가적으로 연구할 필요성이 있다. 이에 더하여 주택시장의 미분양과 관련하여 자연공실률 분석을 통해 적정 미분양을 판단할 수 있는 기준 수립의 필요성이 있으나, 이는 향후의 연구과제로 남겨 두기로 한다.

주요어 : 주택수요 정책, 신규아파트 분양, 초기분양률, 미분양률, 정책효과

학 번 : 2009-31149