상가건물임대차보호법의 권리금 회수기회 보호에 관한 연구

Abstract

상가임차인은 매우 높은 수준의 권리금을 지급하고 영업을 시작하거나 막대한 자본과 노력을 투자하여 상권을 형성한다. 대다수의 임차인들은 자신이 형성한 영업적 가치를 주로 권리금 거래를 통해 회수하고자 하였다. 그러나 관행적으로 인정되던 권리금은 그 동안 법적 근거가 없어 보호가 미흡하였다. 임차인이 형성한 영업 가치를 보호할 필요성이 계속해서 제기되어 기존의 임차인 보호 제도를 통해 권리금 보전을 시도하려는 노력도 있었다. 그러나 임대차 존속기간 보장을 통한 권리금 보전의 경우 상가건물임대차보호법이 5년으로 그 기간을 제한하고 있어 현실적으로 투자비용을 회수하기에는 그 기간이 너무 짧다는 비판이 따랐다. 임차권양도·전대차는 사적처분을 통해 자신이 임차물에 투하한 자본을 회수할 수 있는 직접적인 방법이지만, 현행 민법은 원칙적으로 임대인의 동의가 없는 임차권양도·전대차는 임대인에게 대항할 수 없다고 규정하고 있어 실효성이 떨어진다. 그런데 2015년 5월 13일 드디어 상가건물임대차보호법에 권리금 보호 규정이 도입되었다. 다만 그동안의 상관행과 임대인 및 임차인들의 기존 인식을 바탕으로 임대차계약 종료 당시 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 독특한 형태로 도입되었다. 만약 임대인이 권리금 회수기회 방해금지 의무를 위반하는 경우에는 손해배상책임을 지도록 하였다. 상가건물임대차보호법에 권리금 보호 규정이 명시적으로 도입되어 시행된 지 약 1년이 지났는데, 임차인들은 여전히 권리금 보호가 제대로 되지 않고 있다고 주장한다. 실제 하급심 판례 중에는 임대인이 권리금 회수기회 방해 행위를 하였는지 여부를 판단한 경우 자체가 드물었다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 규정에 대한 분석을 통해 입법 당시 예상치 못하였던 미비점과 개선이 필요한 부분을 도출할 필요가 있다. 첫째, 권리금 회수기회 보호를 받는 임대차의 적용범위 중 가장 보호가 필요한 전통시장 영세상인이 제외되었는데, 개정을 통해 예외 조항 자체를 삭제할 필요가 있다. 둘째, 대다수의 하급심 판례는 최초 임대차기간을 포함하여 5년이 경과한 임대차계약의 경우 임대인이 권리금 회수기회 방해의무를 지지 않는다고 판단하였는데, 명시적 예외규정이 없음에도 불구하고 그와 같이 해석하는 것은 제도의 실효성을 크게 떨어뜨리는 것으로 부당하다. 상급심 판례나 입법을 통해 5년이 경과한 임대차의 경우도 권리금 회수기회 보호 범위에 포함한다는 점을 분명히 해야 한다. 셋째, 임대인의 권리금 회수기회 방해금지 의무는 계약갱신거절사유가 존재하는 경우 면제되는데 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 7호 나목, 다목의 경우는 구제할 수 있는 방안이 마련되어야 한다. 넷째, 하급심 판례는 대부분 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였는지를 판단할 때 신규임차인이 되려는 자의 자력·신용을 임대인에게 제공하였는지등을 하나의 기준으로 보아 엄격한 입증을 요구하였는데, 임차인이 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보제공을 제대로 하였는지 여부는 임차인의 주선행위 입증 단계에서 판단할 것이 아니라 임대인이 신규임대차체결을 거절하는 정당한 사유가 있는지 여부의 단계에서 판단하는 것이 타당하다. 다섯째, 임대인의 권리금 회수기회 방해행위와 관련하여서는, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요하는 행위와 정당한 사유 없이 임차인이 주선하는 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약체결을 거절하는 행위의 해석론이 문제되었다. 이와 관련하여서는 후자의 정당한 사유를 예시적으로 규정한 상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항 각 호의 사유에 대한 해석이 주로 다투어졌다. 그 중 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우는 삭제하는 것이 바람직하다고 하겠다. 여섯째, 임대인의 권리금 회수기회 방해행위가 인정된다고 하더라도 이후 손해배상액의 기준인 임대차 종료 당시의 권리금을 산정하는 문제가 있다. 현행 국토교통부 고시만으로는 부족한 부분이 있으므로, 이러한 문제를 해결하기 위해 권리금계약서의 작성을 의무화하고 권리금 신고의무 제도를 둘 필요가 있다. 권리금을 법제화하기까지 권리금 보호의 필요성에 대해 논의한 선행연구는 많았지만, 권리금 회수기회 보호제도가 도입된 이후 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호)조문을 심도있게 분석한 연구는 다소 미흡한 편이다. 본 연구는 상가건물임대차보호법 제10조의4 조문에 대한 고찰과 실제 이를 적용한 하급심 판례를 소개함으로써 개정을 통한 보완이 필요한 부분을 도출하고자 하였다. 비록 권리금 보호 조항에 아직 개선해야 할 면이 있기는 하지만, 권리금 법제화를 통해 임대인과 임차인의 실질적인 공평을 추구하고 임차인의 영업가치를 보호하고자 하였다는 점은 상당히 의미가 있다고 하겠다. 현재 도입된 권리금 회수기회 보호 규정을 다각도로 해석하고 문제점을 고쳐나가 실효적으로 입법취지를 달성할 수 있기를 희망한다.