우리나라 주택건설시장의 대기업 집중도 실증분석

Abstract

일반적인 주택시장은 다수의 소규모 건설업체가 경쟁하며 공급하는 체제인데 비해 우리나라는 소수의 대규모 건설업체에 집중되어 있는 체제이다. 그 이유는 정부정책, 건설업체의 이윤추구전략, 수요자의 선호 등으로 설명할 수 있다. 정부의 주택정책과 금융정책은 대기업에 유리한 시장 환경을 조성했다. 경제성장기에 도시화로 인해 수도권으로 인구가 집중되면서 주택부족문제가 대두되었고 정부는 이를 단기간에 해결하기 위해 대규모 주택건설을 계획했다. 한편 부동산 시장에 자금유입을 차단했던 금융정책으로 중소기업은 상대적으로 자금조달이 어려웠지만 경제성장과 함께 막대한 자본을 축적한 재벌기업의 대형건설업체는 모기업의 탄탄한 자금력을 바탕으로 대규모 아파트 단지를 건설할 수 있었다. 한편, 주택건설업체가 이윤을 남기는 전략에는 토지매입가격을 낮추거나, 건설비용을 절감하거나, 고부가가치의 주택을 생산하여 높은 가격에 판매하는 것이다. 그러나 토지는 대부분 공공에서 공급하고 있었고, 건설비용은 절감하기 어려웠으며, 분양가 상한제로 주택가격 또한 묶여있는 상태였다. 이러한 상황에서 대형건설업체가 회사 규모를 위지하기 위해 대규모 이윤을 취득하기 위해서는 물량을 대거 확대하는 수밖에 없었다. 이에 따라 대기업에 의한 대량공급체제가 형성되게 된 것이다. 그리고 수요측면에서도 아파트 거주는 중산층의 상징이었으며 아파트 가격이 계속 오르는 상황에서 안정적인 투자처라는 인식이 확산되어 시장에는 아파트에 대한 대량수요가 존재했다. 또한 분양금을 선지급할 때 부도위험이 낮은 대기업의 브랜드 아파트를 선호했다. 즉 시장수요가 대기업의 브랜드 아파트 대량공급을 흡수할 수 있을 만큼 대량으로 존재했기 때문에 대기업 위주의 대량공급체제가 지속될 수 있었던 것이다. 그러나 현재 주택수요는 변화하고 있다. 생활수준이 향상되고 주택에 대한 요구가 변화하면서 시장수요는 연령층별, 소득계층별로 세분화되고 있다. 파편적인 주택수요는 더 이상 천편일률적인 아파트 대량공급을 흡수할 수 없다. 또한 아파트 불패의 신화가 깨지면서 지방에 이어 수도권에서도 미분양사태가 일어나고 있고, 주택매매거래건수가 감소하며 주택가격도 하락세를 면치 못하고 있다. 수요가 변화함에 따라 공급체제에도 변화가 일어나고 있지만 여전히 주택공급체제는 대기업 의존도가 높다. 주택공급체제의 대규모 구조조정에 대응하기 위해서 현 체제를 객관적으로 평가하는 작업이 필요하다. 즉, 주택공급이 얼마나 대기업에 집중되어 있는지, 그 특성은 무엇인지 파악해야 한다. 이를 위해 전국 아파트현황자료와 대형건설업체의 주택건설실적을 통해 집중도를 살펴보았고, 대형건설업체의 연간 주거용건물건설업 매출액을 토대로 시장집중도비율, 지니계수 및 로렌츠곡선, 순위규모법칙의 수위도를 구하여 대기업집중의 특성을 파악했다. 대기업을 분류하는 기준은 연간건설실적으로 분류했다. 연간건설실적이 300호 이상인 기업을 대기업으로 분류했고 대기업을 다시 대대기업(연간 5,000호 이상), 중대기업(연간 2,000~5,000호 미만), 소대기업(연간 300~2,000호 미만)으로 분류했다. 분석에 활용한 대기업은 대대기업이 5개사, 중대기업이 7개사, 소대기업이 48개사로 총 대기업은 60개사이다. 전국 및 수도권의 아파트 현황(스톡)을 보면 연간 2,000호 이상 공급하는 중·대대기업의 공급비율은 전국이 1990년 13.8%에서 2010년 23.6%로 증가했다. 수도권은 14.4%→26.8%로 더 많이 증가했다. 이는 중·대대기업이 건설한 주택에 거주하는 가구가 1990년에는 7가구 중 한 가구였던 것이 20년 후에는 4가구 당 한 가구로 증가했다고 볼 수 있다. 이 중·대대기업이 2000년부터 2010년까지 매년 공급한 주택건설실적이 전체건설실적에서 차지하는 비율을 살펴보면 평균 37.6%로 스톡보다 더 많은 비중으로 계속해서 공급해온 것을 알 수 있다. 이를 통해 향후 5년 뒤나 10년 뒤에 중·대대기업이 건설한 브랜드 아파트에서 거주할 가구가 더 증가할 것이란 예측이 가능하다. 또한 2004년부터 2011년까지 대기업의 공급 매출을 살펴보았다. 5개 대대기업의 경우 평균 매출이 20.7%로 같은 시기 공급량 비율의 평균이 22.2%이다. 전체 대기업 60개사의 매출 평균은 62.4%로 절반 이상을 연간 300호 이상 건설하는 대형업체가 공급하고 있음을 알 수 있다. 우리나라 주택시장의 대기업 집중 특성을 파악하기 위해 2004년부터 2011년까지 대기업의 주택건설매출액을 토대로 시장집중도비율, 지니계수와 로렌츠곡선, 순위규모법칙의 수위도를 구하였다. 시장집중도비율의 경우 5개 대대기업의 평균 20.7%, 중대기업이 15.9%, 소대기업이 25.8%의 비중을 차지하고 있다. 1개 건설업체당 평균 시장집중도비율을 보면 대대기업의 경우 4.1%, 중대기업은 2.3%, 소대기업은 0.5%로 대기업 중에서도 규모가 큰 대대기업으로의 시장집중도가 높은 것으로 나타났다. 지니계수의 경우도 평균 0.583으로 대기업 내에서도 매출분포가 불균형하게 나타나고 있다. 순위규모법칙의 수위도는 60개 대기업의 주택건설매출을 전체주택건설매출에서 대기업 매출을 제외한 것으로 나누어서 구했다. 그 결과 연도별 등락이 있지만 평균 2.33으로 1보다 크게 나타나고 있다. 이는 지니계수 및 로렌츠곡선의 결과와 마찬가지로 주택공급이 대기업에 집중되어 있지만 대기업 중에서도 규모가 큰 대대기업에 더욱 집중되고 있음을 의미한다. 지금까지의 분석을 요약하면 우리나라 주택공급은 대기업에 집중되어 있고 대기업 중에서도 규모가 큰 연간 5,000호 이상의 주택을 공급하는 대대기업(5개 사)의 공급비중 및 매출비중이 높은 특성을 갖는다. 앞으로 주택공급의 대기업 집중은 점점 더 심화될 수 있지만 공급에서 대기업이 차지하는 비중이 높아진다는 것이 대기업이 공급하는 물량 자체의 증가라고는 할 수 없다. 왜냐하면 대량 수요가 없는 상황이기 때문이다. 기존의 대기업-대량공급체제는 국가발전단계에서 효율적인 공급구조였을지는 모르지만 향후 수요가 감소하는 상황에서는 적절하지 않을 수 있다. 보다 효율적인 공급구조를 형성하기 위해 정부는 대기업 의존도를 낮출 수 있는 정책방안을 강구해야 할 것이다.