민간 임대아파트 소유주 특성에 관한 연구

Abstract

우리나라 신(新)주택보급률은 2010년 101.9%까지 상승하여 절대적인 주택부족 문제는 상당히 완화된 것으로 보인다. 그러나 자가주택에 거주하는 가구 수가 전체 일반가구 수의 53.8%에 불과한 반면, 임대주택에 거주하는 가구 수는 41.6%에 이르는 것으로 나타나며, 이러한 사실은 여러 채의 주택을 소유한 다주택자가 많은 것과 동시에 전·월세 거주자 비율이 높은 것을 시사한다. 문제는 최근 임대주택 수요가 꾸준히 증가하는 상황에서, 필요량의 공공임대주택 공급이 원활하지 못하다는 점이다. 그 때문에 우리나라 대부분의 임대주택은 민간사업자들이 건설하거나 매입하여 전·월세 형태로 공급되고 있으나, 대부분의 임차인들이 제도권 밖의 민간임대주택에 거주하고 있어 여러 가지 정책적·사회적 문제를 초래함에 따라 정부의 관리·감독이 미칠 수 있는 실효성 있는 정책이 요구되고 있다. 사실 주택을 매입해 임대하는 민간사업자는 사회에 기여하면서도 자신의 재산권을 보호하고 수익성을 목표로 활동하는 부동산인간이다. 따라서 이들에게 동기를 부여할 수 있는 실질적인 정책 지원이 필요하며, 이를 위해 민간임대주택 공급자 행태에 대한 충분한 이해를 바탕으로 시장 정보를 수집하고 올바른 활용으로 적절한 정책을 수립해 나가야 할 것이다. 이에 본 연구는 민간임대주택 공급자 행태를 밝히는 기초연구의 일환으로서, 가능한 한 공식적인 자료에 근거하여 연구를 진행하고자 하였으며, 이를 위해 연구대상지역인 서울시 강서구 가양동 일대 아파트 단지 내 총 3,274세대의 건축물대장 및 등기부등본을 열람하여 소유주 및 주택 특성과 관련된 객관적 자료를 확보하였다. 이렇게 수집한 자료를 바탕으로 데이터 코딩(data coding)과정을 거쳐 SPSS 21 프로그램을 활용해 해당 아파트를 임대하는 소유주 특성과 이들이 매입한 아파트 특성을 종합적으로 분석하고자 하였으며, 추후 설문조사를 통해 분석 내용을 검증·보완하였다. 본 연구의 결과를 간략하게 요약하면 다음과 같다. 첫 째, 민간아파트 소유주의 주택소유형태에 따른 주택소비행태 분석 결과, 다른 주택에 거주하면서 해당 아파트를 임대하는 소유주는 실제로 거주하는 소유주에 비해 상대적으로 저렴한 소규모의 아파트를 매입하는 특성이 있다. 이는 아파트 소유목적 측면에서 임대를 목적으로 해당 아파트를 보유하는 소유주와 장기간 거주할 목적으로 아파트를 보유하는 소유주 간에 주택을 소비하는 행태에 차이가 있음을 의미한다. 둘 째, 민간임대아파트 소유주의 거주분포가 해당 임대아파트로부터 상대적으로 가까운 거리 및 지역에 집중되는 현상을 반영하여 소유주의 거주입지특성에 따른 주택소비행태를 분석한 결과, 내지인은 외지인에 비해 상대적으로 큰 규모의 비싼 아파트를 매입하는 반면, 해당 아파트에 실제로 거주하는 소유주에 비해서는 상대적으로 저렴한 소규모 아파트를 보유한다는 점에서 중간자적 성격을 가지고 있는 것으로 보이지만, 그 보유기간이 가장 짧다는 점에서 임대에 따른 투자목적의 소유에 더 가까운 것으로 추정된다. 셋 째, 연구대상지역 내 지역개발의 시대적 흐름을 고려하여 민간임대주택 소유주의 아파트 매입건수를 연도별로 분석한 결과, 대상지역 내 지하철 9호선 개통 및 마곡지구 개발 사업 추진 등 주거환경 개선에 대한 기대감으로 임대수요가 증가함에 따라 2006년을 기점으로 외지인에 의한 임대목적의 소형아파트 매입이 꾸준히 증가해 온 것으로 해석된다. 이와 같은 결과는 앞서 기술한 분석 결과가 지역개발에 따른 임대수요 증가 현상을 반영하고 있다는 점에서 결과 해석의 설득력을 높인다. 넷 째, 민간임대아파트 소유주 연령에 따른 주택소비행태를 매입시점과 현재시점으로 나누어 비교 분석한 결과, 전체 임대아파트 소유주 가운데 50대의 비율이 가장 높고, 이들이 보유한 임대아파트의 전용면적과 주택가격이 평균적으로 가장 크고 비싼 것으로 분석되었으며, 그 보유기간을 고려할 때 대부분 40대에 해당 아파트를 구입한 것으로 분석되었다. 반면, 가장 낮은 연령에 해당하는 20대 이하 소유주가 구입한 아파트는 규모와 가격 측면에서 평균적으로 가장 작고 저렴하며, 그 보유기간 또한 가장 짧은 것으로 나타났다. 이는 소유주 연령에 따른 개인의 경제학적 특성이 이들이 매입해 임대하는 주택 규모와 가격, 보유기간 등 주택소비행태에 영향을 미친 것으로 해석된다. 다섯 째, 민간임대아파트 소유주 성별에 따른 주택소비행태 분석 결과, 실거주목적의 소유주는 남성의 비율이 상대적으로 높은 반면, 해당 아파트를 임대목적으로 보유하는 경우에는 여성의 비율이 더 높은 것으로 분석되었다. 특히 해당 아파트를 임대하는 소유주 가운데 내지인의 경우, 남성의 비율이 상대적으로 높은 반면, 외지인의 경우에는 여성의 비율이 더 높게 나타난다. 한편, 소유주의 성별에 따른 주택소비행태의 차이를 분석한 결과, 남성의 경우 평균적으로 주택보유기간이 더 길고, 큰 규모의 비싼 아파트를 보유하는 비율이 높은 것으로 분석되었으며, 여성은 상대적으로 저렴한 소규모 아파트를 더 짧게 보유하는 경향이 있는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 우리나라 민간임대주택시장에서 여성들이 상대적으로 중요한 역할을 하고 있다는 의미로 해석될 수 있다. 마지막으로, 해당 민간임대아파트 소유주 가운데 소형아파트를 임대하는 소유주를 중심으로 설문조사를 실시한 결과, 내지인이 시세차익을 목적으로 해당 아파트를 매입해 현재 전세를 놓고 있는 반면, 외지인은 임대수입 목적으로 매입해 현재 월세를 놓고 있는 것으로 해석됨에 따라 앞서 기술한 민간임대아파트 소유주의 거주입지특성에 따른 분석결과를 검증·보완해 해석가능한 부분이 있다.