중국 토지재정과 경제적용주택 및 분양주택 공급 관계에 대한 실증연구

Abstract

중국은 2000년 이후 급속한 도시화로 인하여 경제가 신속하게 성장하고 도시의 규모와 인구도 날로 늘어나고 있다. 도시의 규모 확장은 수많은 도시건설에 필요한 토지를 야기한다. 이에 중국 지방정부는 토지공급을 대폭 증가하는 방식으로 도시건설을 진행하여 왔다. 중국은 이처럼 급속한 도시화과정에서 지나친 토지사용 및 토지양도로 인하여 지방정부의토지재정을 초래하였다. 토지재정은 토지 양도를 통해 얻는 수입으로서 지방정부의 재정수입을 늘이는 중요한 수단이 되었고, 해마다 증가하는 추세를 보이고 있다. 이 외 도시화과정에서 대규모 부동산 개발은 지방정부의토지재정 의존도를 상승시키고 주거양극화를 초래하였다. 이는 부동산 산업의 핵심인 분양주택의 공급을 지속적으로 증가하는 반면 경제적용주택을 포함한 보장성주택 공급은 해마다 부족한 양상을 보이게 되었다. 그리하여 중국 중앙정부는 2009년부터 토지재정수입의 최소 10% 이상을 보장성주택 건설에 사용하도록 규정한 바 있다. 하지만 실제 보장성주택 건설에 사용된 지출은 정책에 비해 훨씬 낮으며 보장성주택 건설에 필요한 자금은 제대로 조달되지 못하고 있다. 따라서 본 연구에서는 경제적용주택의 재원이 되는 토지재정은 시간이 흐를수록 증가하지만 경제적용주택 공급은 오히려 감소하는 문제의식을 갖고 토지재정과 경제적용주택 및 분양주택 공급용지 간의 관계를 경로분석을 통해 경제적용주택 공급이 감소하는 이유를 알아보고자 한다. 분석을 통해 도출된 주된 내용은 다음과 같다. 첫 번째는 분양주택공급의 증가에 따라 토지재정이 증가하고, 이에 따라 경제적용주택공급이 증가하는지에 대한 효과이다. 분석한 결과 분양주택공급의 증가는 토지재정이 증가하는데 통계적으로 유의미하게 나왔고, 토지재정의 증가는 경제적용주택공급의 증가에 통계적으로 유의미하지 않게 나왔다. 두 번째는 분양주택공급이 증가함에 따라 경제적용주택공급에 제공되는 토지를 대체하지에 대한 효과이다. 분석한 결과 분양주택과 경제적용주택 간에 음(-)의 상관관계를 가지며 통계적으로 유의미하게 나왔다. 이는 분양주택공급이 증가함에 따라 경제적용주택에 제공되는 토지를 대체하는 효과가 있다고 판단된다. 이상의 결과로부터 알 수 있는바 중국의 경제적용주택이 감소하는 이유는 제한된 토지공급에서 분양주택이 증가하면서 경제적용주택에 제공하는 토지를 대체하는 효과가 있기 때문이라고 볼 수 있다. 본 연구의 의의는 중국의 토지사용권에 대한 건설용지 특징, 중국 지방정부의 토지재정의 현황 및 대규모 부동산 개발과정에서 보장성주택과 분양주택 현황을 통해 중국의 토지재정과 주택유형별 공급 간의 관계를 이해하는데 있다. 또한 실증분석을 통해 중국 경제적용주택의 재원이 되는 토지재정이 해마다 증가하지만 이에 비해 경제적용주택 공급이 감소하는 것은 경제적용주택에 공급되는 토지가 많이 부족함을 알 수 있다. 중국은 2014년부터「국가신형도시화계획(2014~2020년)」을 내세워 공간 도시화로부터 인구 도시화 전환을 통해 내수시장을 확대하고 도시화를 추진하고 있다. 정책의 핵심 중 하나가 바로 1억명의 농민을 도시로 유입하는 것이다. 이에 향후 중국의 도시화과정에서 주택수요가 증가할 것이며, 특히 중ᐧ저소득층을 위한 보장성주택의 수요도 따라서 늘어날 전망이다. 그러므로 향후 경제적용주택을 포함한 보장성주택용지 공급이 필요할 것이며 보장성주택용지 공급의 증가는 일정한 측면에서 토지재정으로 인한 분양주택 가격을 억제하고 완화하는 작용을 할 것이다.