산업 및 기업규모의 다양성이 오피스시장 변동성에 끼치는 영향 분석

Abstract

왜 어떤 지역은 다른 지역에 비해 경제적 충격에 취약한가? 2008년 부동산시장의 붕괴에서 시작된 금융위기는 세계 및 지역경제에 급격한 침체를 가져왔지만 그 영향력은 지역마다 매우 달랐다. 본 논문은 이 같은 차이를 만들어내는 요인에 주목해 다음 두 가지를 밝히고자 했다. 첫째, 지역경제의 변동성에 영향을 주는 요인이 무엇인지 둘째, 그 요인은 지역경제의 변동성과는 어떤 상관관계를 가지는지 지역경제의 바로미터인 부동산시장에서의 실증분석을 통해 살펴보았다. 본 연구는 2007년부터 2014년 사이 미국 25개 메트로폴리탄 지역 오피스시장을 대상으로 이뤄졌다. 종속변수는 오피스시장의 실질임대료 변동성이며 독립변수로는 본 연구에서 주로 살펴보고자 하는 기업규모 및 산업의 다양성 그리고 고용성장률과 오피스시장의 규모를 나타내는 오피스 인벤토리(inventory)를 선행연구 검토를 통해 분석모델에 포함했다. 패널분석 결과, 먼저 기업규모의 다양성 변수의 경우 전년도에 비해 다양성 정도가 커질수록 오피스시장 임대료 변동성이 감소하는 것으로 나타났다. 시장에 다양한 규모의 기업들이 존재하게 되면 이들은 노동시장에서 각기 다른 기능을 수행하게 된다. 즉, 경제상황에 대응방식이 다른 기업들은 고용시장의 다양한 니즈(needs)를 충족시킬 수 있고 이로 인해 줄어든 고용의 변동성은 궁극적으로 오피스 시장에서의 변동성 역시 줄이게 된다. 더불어서 오피스시장을 규모별로 구분하여 기업규모의 다양성이 끼치는 영향을 살펴본 결과 오피스시장의 규모가 클수록 그 영향력이 다소 증가함을 확인할 수 있었다. 산업다양성 역시 전년도에 비해 다양해지면 오피스시장 임대료 변동성을 감소시키는 것으로 나타났다. 이는 어떤 지역에 산업이 다양하게 존재하고 이 산업들에 고용자들이 고루 분포하는 것이 경제적 위기에 대처하고 시장의 변동성을 줄이는 데 보다 유익할 수 있음을 의미한다. 하지만 산업다양성이 끼치는 영향은 오피스시장의 규모가 큰 지역에서 보다 감소하는 것으로 나타났다. 이는 대도시일수록 노동이동을 위한 마찰적 실업의 기간이 길어지고 일자리결합이 잘 이루어지지 않아 산업다양성의 효과가 반감되기 때문인 것으로 생각된다. 고용성장률과 오피스 인벤토리 역시 음수로 유의한 계수를 보임을 확인할 수 있었다. 이는 시장의 규모가 보다 크고 활발한 곳에서 수요와 공급 간 조정이 신속하게 이루어져 변동성이 줄어들게 되기 때문인 것으로 판단된다. 본 연구는 오피스 시장의 임대료 변동성에 영향을 끼치는 경제적 요인을 파악하고 그 관계를 실증해 지역경제구조가 다양해질수록 변동성이 줄어들 수 있음을 밝히고 있다. 실증분석의 결과는, 지역경제의 변동성을 줄이고 회복력이 강한 지역경제를 구축해나가는 데 시사점을 가지며 또한 오피스시장의 변동성과 위험에 관해 도시계획 및 부동산시장분석 분야 실무자들의 보다 심도 깊은 이해를 가능케 할 것이다.