산업단지 내 지원용지의 분양 영향요인 분석 - K-water의 시화MTV 지원용지 개별 필지를 대상으로 -

Abstract

국책사업을 수행한 공공기관에 대한 재무건전성 확보가 최근 공공기관들의 큰 문제로 부각되고 있다. 이를 해결하기 위해 정부의 공기업 정상화나 학계에서 제안하는 중장기 재무계획의 실효성 확보 등 여러 방안이 있지만, 기본은 바로 본래의 수익사업에서 기존 업무를 개선하여 수익성을 극대화하는 것부터 시작해야 한다고 본다. 특히 수자원 및 수도사업 외에도 산업단지나 신도시 조성사업을 통해 국가 경제개발에 기여한 한국수자원공사 역시, 기존 사업의 수익성 제고로 당면한 재무적 위기를 극복하고 있다. 이를 위해 본 연구는 한국수자원공사의 시화MTV산업단지 내 지원용지 분양에 대해 사업 계획 시 설정한 각 필지별 입지조건에 따라 분양성에 영향을 주는 요인을 확인하여, 신속한 분양으로 금융비용을 조기에 납부하고, 자금 흐름을 예측할 수 있는 실효성 있는 중장기 재무계획 수립에도 기여하고자 하였다. 이에 본 연구에서는 지원용지 필지별 분양 영향요인을 찾기 위해 입지이론 및 산업단지 간 분양 영향요인이나, 산업단지 입주기업 만족도 주요 지표, 산업용지 가격차별화를 위한 필지별 입지 특성 관련 등 다양한 연구를 확인하였다. 다만 산업단지 내 지원용지에 대한 연구는 찾을 수가 없어, 입주업종이 유사하고 사업시행자의 수익성을 위한 용지로 분양방식도 같은 상업용지에 대한 분양영향요인 연구도 참고하였다. 이러한 선행연구 조사를 통해 착안한 지원용지 필지별 입지 특성에 따른 분양영향요인을 다음과 같이 선정하였다. 첫째 필지 고유 속성 관련 필지별 사용가능기간과 형상을, 둘째 교통편의성 측면에서는 필지별 접면도로 수와 규모, 그리고 버스정류장과의 거리를, 셋째 환경편의성 측면에서 공원?녹지와의 거리와 산업용지 및 주거와의 거리로 각각 선정하였다. 그리고 필지별 입지 특성 외에 분양에 영향을 미칠 것으로 예상되는 주위 여건 관련 변수인 종합주가지수, 공장등록률을 통제변수로 설정하였으며, 특히 모든 분양 영향요인이 혼재되어 나타났다고 보이는 단위면적당 가격도 통제변수로 설정하였다. 그리고 필지별 첫 분양 성공 여부에 대해 이항 로지스틱 회귀분석을 실시하였다. 분석 결과, 지원용지 필지별 접면도로 수가 늘수록, 각 지원용지 필지와 공장 및 주거와의 거리가 가까울수록, 공장입주율이 올라갈수록 분양에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 시장과의 접근성이 좋고 노동력이 풍부한 입지를 선호한다는 입지이론과 선행연구를 지지하는 결과로 볼 수 있다. 비록 선행연구에서 다루지 않은 지원용지에 대한 영향요인이지만, 다른 수익성 용지 분양 시에도 시사하는 바가 있다고 본다. 즉 향후 사업시행자는 계획 수립 시부터 각 필지별 분양성을 극대화하기 위해 건설투자비를 우선순위에 따라 배분하고, 해당 입지구성을 바탕으로 분양성이 제고되어 사업시행자는 수익을 조기에 확보할 수 있게 될 것이다. 또한 각 필지별 입지 특성에 따라 필지별 중장기 재무계획 수립 시 보다 정확한 예측으로 회사의 재무건전성 제고에도 기여할 수 있으며, 나아가 본 연구 대상인 K-water의 시화MTV 사업뿐만 아니라 다른 사업에까지, 그리고 지방자치단체나 다른 공공기관 등에서도 활용되어, 궁극적으로 국가의 재무건전성 향상에 작은 보탬이 될 수 있을 것이다.

The purpose of this study is to identify what variables affect the initial successful sale of quasi-commercial plots(called supporting plots- the plotss are location for supporting employees and industries) in Sihwa MTV(Multi Techno Valley) which has been developed by K-water(Korea Water Resources Corporation) as an industrial complex located in Kyung-Gi do, Republic of Korea for improving the developers profitability. This paper suggests three major categories of variables. The first category is the originalities of the plot comprising its shape and usable date. The second category is convenient access to the plot, which are determined by the number and the largest size of roads around the plot, and the distance between the plot and the bus stop. The third category is convenience of environment which is determined by the distance between the supporting plots and nearby park / residential / industrial plots. In addition, control variables are the price of a supporting plot per area, KOSPI, and the rate of occupancy of the industrial complex in Sihwa MTV. Resulting from binary logistic regression analysis, this paper presents the followings : the probability of successful initial sale of supporting plot was positively affected by the number of roads around the supporting plot and the rate of occupancy of the industrial complex, and negatively affected by the distance between the supporting plot and nearby residential / industrial plots. Only those four variables are possibly statistically significant. Finally, this paper suggests that plot planning and the timing of sale are important factors in driving successful sales of supporting plots. If developers consider them, they can derive greater profits by selling more plots and in a shorter period of time. Further, this paper demonstrates that the variables which contribute to successful initial sale are similar for the sale of commercial plots and the sale of supporting plots. Moreover, public developers who would require debts financing can predict with greater accuracy in the long term financial planning by plot planning which has taken those variables into account.