18~19세기 조선 토지가격의 변화와 그 의미

Abstract

본 논문은 18-19세기 토지가격 변화에 영향을 주는 요인들을 살펴보고, 토지가격의 장기적인 변화추이와 그 의미를 지주제와의 관계 속에서 확인하고자 하였다. 토지가격은 농업환경 변화, 즉 토지생산성의 영향을 받았다. 그러나 지주경영의 조건에 따라 유사한 비옥도의 필지들 간에 가격이 달리 책정되기도 하였다. 宮房에서 토지를 매득하는 경우를 보면, 放賣人이 그 토지의 작인으로 계속 경작하게 되는 경우의 토지가격은 그렇지 않은 경우에 비해 10-20% 정도 낮았다. 그 원인은 지주입장에서 토지매득 가격을 그 토지에서 얻게 될 지대량의 수준과 연동시켜 생각하였기 때문이다. 토지를 방매하고 그 토지의 作人이 되는 농민의 경우, 토지방매가격이 인하됨과 동시에 차후 상납해야할 지대량 또한 인하되었다. 이는 지주입장에서 생산성이 같은 필지라 해도 그 필지에서 수취할 지대 수준에 대한 예상에 따라 거래 가격이 상이하게 책정될 수 있었음을 의미한다. 다음으로 18-19세기 토지가격의 장기추이를 물가(米價)수준으로 나누어 실제 토지의 가치, 즉 실질가격을 확인해 보았다. 그 결과 19세기의 토지 실질가격은 완만하게 하락하였다. 실질지가 하락의 원인과 의미를 규명하기 위해 토지가격과 밀접한 관계에 있는 지대량의 변화추이를 살펴보았다. 그 결과 19세기 중반 이후 재촌·문중지주지에서의 두락당 지대량이 하락하였음을 확인하였다. 지대량은 생산량과 지대율에 의해 결정되는데 19세기 지대량 하락의 주원인은 지대율의 하락에 있었다. 不在地主地로서 장흥 龍洞宮 庄土와 在村·門中地主地로서 장흥 수원 백씨 族契畓의 지대량 추이를 비교해본 결과 19세기 중반 이후 계답의 지대량은 지속적으로 하락하였다. 같은 장흥부 내에 있는 필지들의 지대량 추이가 상이한 것은 지주경영의 성격에 따라 상이한 지대율이 적용되었음을 의미한다. 즉 계답의 지대량 하락은 지대율 하락에서 비롯되었다. 계답의 지대율 하락은 19세기 후반 증가하는 田結稅량에 기인하였다. 늘어나는 전결세 부담에 대해, 계에서는 지대율을 낮추어 작인들의 생계유지를 도왔다. 지대율의 인하는 재촌·문중지주지에서의 지대량 하락을 초래하였고, 이는 토지에 대한 지주들의 이윤을 정체 혹은 축소시켰다. 그 결과 토지가 갖는 가치, 즉 실질가격은 완만하게 하락하였다. 이러한 조건은 지주제의 성장을 더디게 하는 것이었다. 지대이윤이 정체되어있던 상황에서 토지만을 통해 부를 축적한 대지주들이 전면적으로 등장하는 일은 쉽지 않았다. 본격적인 대지주의 등장은 1890년대 미곡시장 개방의 영향이 본격화된 이후 곡물 판매로 인한 수입에 눈을 뜬 이들에 의해 가능하였다. 조선후기의 농민들에게 토지는 재산증식을 위한 투자의 대상이라기보다는, 단지 여유가 있을 때 사들이고 지출이 있을 때 처분하는 재산으로서 의미를 가졌다.