高齡化 階層의 住居消費 및 住居立地 變化에 關한 硏究

Abstract

한국 개인의 평균수명은 늘어나고 은퇴연령은 차츰 낮아지고 있다. 최근 들어, 고령화 이전부터 은퇴 이후의 소비활동을 위한 자산축적에 대한 관심이 매우 높아지고 있으며, 이는 곧 노년기의 자산 유동화를 통한 부족한 소득의 보충이 목적이 된다. 또한 부동산 비율이 매우 높은 한국의 고령화 계층의 경우 그 자산 처분의 흐름이나 방향성이 매우 중요한 문제가 되고 있으며, 부동산 시장에 미치는 영향력도 매우 클 것으로 예상된다. 한국은 세계 그 어떤 나라보다 더 빨리 늙어가고 있으며 부동산이 전체 자산에서 차지하는 비중은 글로벌 최상위 수준이다. 그러나 고령화 현상은 연령하나로 판단할 수 있는 단순한 문제가 아니다. 고령화 현상을 하나로 보지 말고, 순수한 연령효과, 독거효과, 그리고 은퇴 이후에도 제 2 의 근로 생활을 이어가고 있는 비중이 급격히 증가하는 한국의 현실을 반영하는 분석이 필요한 시점이다. 이를 바탕으로 베이비부머 및 노년 계층의 자산 처리의 방향성을 파악하며 공급 측면에서 부동산 가격에 미치는 영향을 간접적으로 분석해 볼 필요가 있겠다. 본 연구는 고령화 현상의 주요 사건인, 연령효과, 독거효과, 사회경제활동의 여부가 고령화 계층의 주택소비면적 및 주거입지 변화에 주는 영향을 분석한 것이다. 고령화가 더욱 심각해진 2010년을 기준으로 하면, 고령화 계층일수록 주거소비를 줄이는 것이 아니라 여전히 주거 소비의 중심 계층으로 남아 있는 것을 확인하였고, 효용성이 높은 도심에 남아 있으려는 경향이 강한 것을 알 수 있었다. 독거효과는 소비를 줄이지만, 주거 중심성을 바꾸는 효과는 없었다. 사회 경제활동을 지속하는 경우는 오히려 주거 소비 면적이 작거나 주거 효용성이 낮은 지역에 입지하는 경향을 보여주고 있다. 이는 은퇴 이후에도 근로를 지속해나가는 한국만의 독특한 고령화 현상의 영향이라고 판단되며, 주거소비나 경제적 측면에서 취약한 계층이 오히려 더욱 경제활동을 지속하는 것이 그 원인이라고 생각된다. 자가 가구를 중심으로 한 전체 생애주기 분석에서는 은퇴 이후에도 상당한 시간이 흐른 뒤에 주거면적을 줄이는 것으로 나타났으며, 시간의 흐름에 따른 주거 소비 면적의 변화율 측정 결과에서도 고령화 계층의 주거 소비가 활발하게 이루어지고 있음을 확인할 수 있었다. 이러한 주거 소비 및 주거 입지의 경향이 나타나는 원인에 대하여서는 다음과 같은 이유를 들 수 있다. 고령화 계층의 자가 주택 구매 목적 분석 결과 (주거실태 조사)를 이용해 분석해 볼 때, 고령화 계층은 여전히 넒은 주택, 새로운 집, 편익시설이 좋은 주변 환경 및 교통이 좋은 환경을 선호하는 등 주거 소비의 주축으로 자리하고 있음을 알 수 있었다. 또한 고령화 계층의 주거 중심성이 여전히 높게 나타나고 있으며, 이는 곧 주거 만족도의 평균이 상대적으로 높게 나타나는 것으로 귀결되고 있다. 또한 선행 연구들에 따르면, 주택에 있어서는 유산 상속에 대한 의지가 작용하여 주거 소비에 영향을 주고 있으며, 역모기지 제도나 주택을 줄여나가는 방법 역시 높은 이자율로 인한 돈낭비라는 인식과 현실적인 어려움(주택 판매, 주거 이동에 대한 두려움)에 부딪혀 실현되지 못하고 있는 측면이 있다. 이러한 추세가 지속된다면 요즘 화두가 되고 있는 베이비부머 은퇴가 자산 매각으로 바로 이어지는 것이 아니라는 점을 의미한다고 할 수 있겠다. 이는 적어도 주택의 공급적인 측면에서 기존의 부동산 재고들이 시장으로 급격하게 쏟아져서 부동산 가격 폭락에 영향을 줄 것이라는 분석은 현실에 맞지 않는다는 것을 의미한다. 또한 노인주택 정책의 방향은 소득이 있다고 하더라도, 취약한 일자리에서 일하는 노인 계층을 중심으로, 그리고 주거 효용성이 높은 도심 위주의 공급정책이 바람직한 것으로 판단된다. 그리고 기존의 보금자리 주택과 같이 도심 외곽 및 그린벨트에 공급되어 접근성이 떨어지는 주택 정책 보다는 현재의 행복주택과 같은 도심 기반시설 및 국공유지 등을 활용한 고령화 계층의 주택 정책이 더 현실적인 대안이 될 것으로 본다.

Based on the Population and Housing Census and Household Travel Survey data, this study empirically analyzed the effect of aging, being single and being engaged with economic activity of the aged on housing consumption and residential location. The age increase effect on housing consumption is characterized by not an decrease but an increase in housing size and the effect on residential location is characterized by preferring the downtown where the aged can enjoy a good living environment. The single elderly in the aged effect on housing size means minus effect but doesn't have any significance in deciding the location of residence. However, the economic activity duration after retirement has partially minus effect on housing consumption and minus effect on residential location unexpectedly. Furthermore, in according to observation of the whole life-cycle housing consumption, the age seems to downsize the housing consumption spending a lot of time after retirement from their major workplace in their life. Therefore, these empirical results indicate that housing policy on the aged should be targeted on the working elderly and aim to have more housing site for the elderly not in the outskirt of a city but in downtown area. In addition, it is probable that the drop in housing price due to the retirement of baby boomer in 1955~1963 and the disposal of their housing assets will not occur in a short period. The age still remain as the active house-consumer. They pursue the good life with having accessibility of public transportation, convenience facilities, welfare facilities and cultural life. But, these mean asset rich, income poor and probably raise a number of social policy issues about poverty and living standards in later life of the older people. So we suggest that the current asset-based welfare policy should be broaden and the trading down in housing consumption of the age should be promoted and encouraged by the public sector.