주거지역의 상업적 젠트리피케이션 현상에 대해 거주민이 인식하는 외부효과 : 자가 소유자와 임차인의 관점에서

Abstract

최근 구(舊)도심 지역에 발생하는 젠트리피케이션(Gentrification)으로 낙후된 동네가 상업화되고, 임대료가 상승하여 임차인들이 쫓겨나는 현상이 발생하고 있다. 이러한 현상을 부정적인 도시문제라고 인식하고 지방자치단체들은 일명 젠트리피케이션 방지 조례를 제정하여 상업시설 입점 제한, 임대료 인상 제한 등 각종 규제를 통해 해결책을 모색하고 있다. 그리고 각종 언론과 선행연구에서도 젠트리피케이션으로 인한 임대료 및 집값 상승, 이로 인한 임차인의 내몰림 현상 등 부정적 내용을 주로 다루고 있었다. 이처럼 상업적 젠트리피케이션으로 인해 임대료가 상승하고, 임차인이 내몰리면서 지역 공동체가 와해되는 현상이 젠트리피케이션을 바라보는 주민들의 지배적인 인식으로 보는 경향이 있다. 그러나 어떤 주민들은 임대 수익의 증대, 자산 가치의 상승 등 경제적 이익을 얻을 수 있다는 점에서 이를 긍정적으로 인식하기도 한다. 또한, 어떤 이들은 지역이 발전하고, 소비 활동이 편리해지는 등 주거환경의 개선 측면에서 젠트리피케이션을 긍정적으로 인식할 것이다. 이러한 차이는 경제적 여건, 이해관계 등 주민들이 처한 여러 조건에 따라 다르게 인식하는 데서 비롯된 것이다.

본 연구를 통해, 이해관계에 따른 주민들의 입장에 주목하고, 상업적 젠트리피케이션의 외부효과에 대해 각기 어떤 영향을 받는지, 그 영향이 긍정적인지 부정적인지, 누구는 손해를 보고 이득을 본다고 느끼는지 등 주민의 입장에서 젠트리피케이션에 대한 인식을 밝혀내고자 하였다.

이를 위해 연구방법으로 설문조사와 통계분석을 실시하였다. 설문조사는 이론 및 선행연구를 통해 도출한 변수를 바탕으로, 경제적, 물리적, 사회적 요인 등 다양한 분야별 특성을 파악할 수 있도록 설문 문항을 구성하였다. 그리고 거주 기간, 연령, 점유형태 등 이해관계에 따른 차별된 외부효과를 파악하기 위해 응답자의 인구·통계적 특성에 관한 문항도 구성하였다. 그리고 설문조사 결과를 바탕으로 요인분석과 다중회귀분석 등 통계적 분석방법을 실시하였고, 이를 통해 상업적 젠트리피케이션 발생지역의 주민들이 그들의 이해관계에 따라 외부효과를 긍정적으로 인식하는지 부정적으로 인식하는지를 통계적으로 추정할 수 있었다.

연구결과, 주민들은 상업적 젠트리피케이션을 부정적으로만 바라보는 것이 아니라, 긍정적으로도 인식하고 있음을 알 수 있었다. 각종 언론과 지·자체 정책에서 쉽게 확인할 수 있는 부정적 인식은 주민들의 대표적 인식을 반영하는 것처럼 보인다. 그러나 임차인의 부정적 인식뿐만 아니라, 집값이나 임대료가 오르는 경제적 측면에서 이 현상을 자가 소유자들의 긍정적 인식 또한 실제 존재함을 알 수 있었다. 그리고 연령이 낮은 청년층은 소비활동이 편리해지는 측면에서 나이가 많은 계층에 비해 상대적으로 긍정적으로 인식하고 있었다. 그 밖에도 거주기간이 긴 장기거주자들은 물리적 환경 개선이 제한되었던 낙후지역에 장기간 거주하다가, 상업화로 주거여건과 소비환경이 개선되는 측면에서 긍정적으로 바라보고 있었다. 그러나 이해관계와 상관없이 대부분의 주민들은 외부인들에 의해 소음, 쓰레기가 발생하고 사생활이 침해 등 주거환경의 쾌적성을 해치는 것으로 인식하고 있었다. 따라서 이 현상을 긍정적 혹은 부정적 도시현상으로만 바라볼 것이 아니라 긍·부정적 양 측면의 인식이 존재함을 알고, 균형 있는 도시계획적 관리방안을 제시해야 할 것이다. 또한, 상업적 젠트리피케이션이 발생한 주거지역에서는 유동인구와 상업시설 입점 위치 등을 관리하여, 주거지역의 편리성과 쾌적성을 높이는 관리 방안이 필요하다. 그러나 주거와 상업지역의 획일적 분리는 주거지역의 소비 활동이 편리와 상품 및 서비스의 다양화를 가로막아 편리성을 저해할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요하다. 그리고 주민들의 주거여건 보장을 위해 소음이나 쓰레기, 사생활 침해 등과 같은 문제에 대해서는 사회 제도나 감시 시스템 등의 보완이 필요할 것이다.

본 연구를 통해 실제 주민들의 이해관계나 특성에 따라 어떻게 외부효과를 인식하는지 실증적 방법을 통해 확인하였다. 임차인과 건물주의 대결 구도로 바라보는 부정적 시각만 존재하는 것이 아니라 긍정적 인식도 존재하며, 주거지역에서의 상업적 젠트리피케이션 대응책은 균형 잡힌 시각에서 찾아야 할 것이다.