인천 구도심의 공‧폐가 발생 촉발 요인과 도시계획적 대응 방안

Abstract

최근 인구 감소와 도시 쇠퇴 현상이 가속화되면서 공‧폐가 문제가 새로운 사회 문제로 부상하고 있다. 공‧폐가가 근린에 부정적인 영향을 미친다는 점이 강조되면서 공‧폐가 문제를 해소하기 위한 다각적인 방안들이 수립되는 추세이다. 우리나라에서도 관련 법제도를 마련하고 각종 정책들을 펼쳐나가고 있다. 그러나 아직까지 공‧폐가의 현황이나 공‧폐가 발생으로 인한 문제들을 정확하게 파악하지 못하는 상황이다. 공‧폐가 문제에 효과적으로 대응하기 위해서는 공‧폐가 발생과 그 영향에 대한 분석이 선행되어야 한다. 이러한 배경 하에서 본 연구는 인천광역시 구도심을 대상으로 공‧폐가 발생의 촉발 요인을 분석하고, 공‧폐가 발생 위험구역을 추출하는데 목적을 두었다. 또한, 위험구역의 실태와 공‧폐가 관련 제도를 고찰하여 공‧폐가 문제에 대한 도시계획적 대응 방안을 모색하였다.<br/> 본 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 공‧폐가는 인천광역시 구도심 내에서도 동구 송림동과 남구 숭의동 부근의 특정 근린에서 집중적으로 발생하며, 밀집도가 높게 나타난다. 이는 공‧폐가 문제에 대한 근린 수준의 접근이 필요함을 시사해준다. 공‧폐가 밀집구역을 추출하여 특성을 살펴본 결과, 건축물의 상태나 부지 및 도로 여건과 같은 물리적 환경이 열악한 것으로 나타났다. 또한, 주택과 토지 가격이 낮고, 주민들도 사회경제적으로 취약한 특성을 보인다. 이러한 분석 결과는 근린환경의 취약성이 공‧폐가 발생에 영향을 주고 있음을 보여준다.<br/> 둘째, 희귀사건 로지스틱 회귀모형을 구축하여 공‧폐가 발생의 촉발 요인을 분석한 결과, 주택 부지의 규모나 형상은 물론, 근린환경 특성도 공‧폐가 발생에 상당한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 노인인구 비율이 높아 주민 취약성이 높고, 노후주택과 협소한 도로가 많아 물리적 환경이 불량하며, 공시지가가 낮고 지가가 감소할수록 공‧폐가 발생 확률이 높아진다. 더 나아가 주택이 정비구역에 속하거나 인근에 공‧폐가가 존재하는 경우 공‧폐가 발생 확률이 매우 높아지는 것으로 나타났다. 이는 정비구역의 지정과 정비사업의 지연이 근린 쇠퇴를 촉진하여 공‧폐가 발생에 상당한 영향을 준다는 것을 의미한다. 또한, 공‧폐가는 인근에 부정적인 영향을 미쳐 또 다른 공‧폐가의 발생을 유도하고 있다.<br/> 셋째, 공‧폐가 발생 예측 모형을 구축하고 공‧폐가 발생 확률을 산출하여 공‧폐가 발생 위험구역과 잠재적 위험구역을 추출하였다. 그 결과 현재 공‧폐가가 밀집된 지역을 중심으로 위험구역이 추출되었으며, 잠재적 위험구역은 위험구역의 주변에 분포하는 것으로 나타났다. 한편, 본 연구에서는 위험구역의 일부를 대상으로 실태 분석을 수행하였다. 모든 사례구역의 물리적 환경이 열악하지만, 공‧폐가의 발생 원인과 발생 수준은 매우 상이한 것으로 나타났다. 이는 문제를 효과적으로 해소하기 위해 구역 특성을 고려한 맞춤형 대응이 필요함을 시사해준다.<br/> 넷째, 우리나라의 공‧폐가 관련 제도와 문제 대응 과정을 고찰한 결과, 제도적 미흡과 관리 체계의 부재, 획일적인 대응 방식으로 인해 효율적인 공‧폐가 관리가 이루어지지 못하고 있음을 파악하였다. 마지막으로 본 연구에서는 이러한 연구 내용을 종합하여 공‧폐가 문제에 대한 제도적 대응, 선제적 대응, 맞춤형 대응의 세 가지 대응 방향을 제시하였다.<br/> 본 연구는 공‧폐가 문제를 다각적으로 분석하여 도시계획적 대응 방안을 모색하였다는 점에서 학술적 의의를 갖는다. 특히, 근린 수준의 분석 단위를 설정하여 공‧폐가 발생을 촉진하는 근린환경 요인들을 도출하고 문제에 대한 이해를 높였다. 또한, 공‧폐가 발생이 우려되는 잠재적 위험구역을 추출하고 문제에 대한 선제적 대응의 필요성을 강조하였다.<br/> 본 연구의 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 공‧폐가 관리의 제도적 기반을 강화하여야 한다. 먼저, 중앙정부 차원에서 공‧폐가 판별과 정비에 대한 구체적인 가이드라인을 마련하여야 한다. 또한, 소유주의 주택 관리를 의무화하는 장치를 만들고, 관리가 미흡한 경우 공공 개입을 통해 문제를 해소할 수 있도록 법적 기반을 강화할 필요가 있다. 지자체 수준에서는 전담 부서를 마련하고 지역에 맞는 대응 시스템을 구축하여야 한다. 공‧폐가 현황을 파악하여 문제에 대한 이해를 높이고 다양한 정책을 마련하는 것이 중요하다. 공‧폐가에 대한 물리적 정비 외에도 공‧폐가 밀집구역의 환경을 개선하거나 취약계층의 주택 관리를 지원하는 등의 정책이 시행되어야 한다.<br/> 둘째, 공‧폐가 관리시스템을 구축하고 문제를 다각도로 분석하여 공‧폐가 문제에 대한 선제적 대응을 시도하여야 한다. 관리시스템의 운영은 효율적인 공‧폐가 관리를 가능하게 한다. 그러나 여기서 더 나아가 구축된 정보를 바탕으로 공‧폐가 촉진 요인을 분석하고, 공‧폐가 발생을 억제하는 전략을 구상할 수 있어야 한다. 예를 들어 인천 구도심의 경우 정비구역과 인근 공‧폐가가의 영향이 크므로 정비구역 지정 및 정비사업 지연에 따른 문제를 해소하고, 기존 공‧폐가를 잘 관리하여 또 다른 공‧폐가가 발생하지 않도록 하는 것이 중요하다. 또한, 공‧폐가 발생을 예측하여 잠재적 위험구역을 선별하고 지속적인 모니터링과 선제적인 대응을 시행함으로써 문제를 최소화하는 것이 바람직하다. 이를 위해서는 공‧폐가는 물론, 주택 및 근린환경에 관한 최신의 정보들이 확보되어야 한다.<br/> 셋째, 근린의 특성을 고려하여 공‧폐가 문제에 대한 맞춤형 대응 전략을 마련하여야 한다. 쇠퇴지역에서는 근린환경의 열악함이 근본 원인이 되어 공‧폐가가 발생하므로 개별 공‧폐가의 정비와 함께 근린환경의 개선이 요구된다. 즉, 대응이 필요한 구역을 선별하여 공‧폐가 발생의 원인과 양상을 파악한 후 대응 방향과 대응 수준을 결정하여야 한다. 만약 공‧폐가 발생량이 적고 상태가 양호하다면 공‧폐가의 개별 정비만으로도 충분하지만, 불량한 공‧폐가가 밀집되어 있다면 구역 수준의 물리적 환경 개선을 시도할 필요가 있다. 이 때, 공‧폐가의 활용은 근린의 여건이나 주민 특성을 고려하여 결정할 수 있다. 이 과정에서 주민 참여를 유도하여 대응 전략을 함께 논의하고, 공‧폐가 문제가 심화되지 않도록 자발적인 관리를 독려하는 것이 중요하다. 또한, 공‧폐가를 자원으로 인식하고 적극적으로 활용하여 근린 재생을 꾀할 수 있도록 하여야 한다.<br/> <br/> 주요어 : 공‧폐가, 쇠퇴지역, 촉발 요인, 공‧폐가 발생 위험구역, 도시계획적 대응