잠실 일대 고밀화로 인한 도시 공간 변화에 관한 연구

Abstract

As urbanization progresses, the desire to use cities in a compressed and efficient manner has been increasing. In this process, high density may be necessary to improve the efficiency of land. However, if the concentration of population and the resulting overpopulation of cities along with the city's external expansion are insufficient, urban problems may arise. Especially in the 1970s, Seoul was an important time to expand the volume of cities and supply of residential facilities for high growth, and so was the Jamsil area. Jamsil is a newly developed area under the Comprehensive Development Plan of Jamsil District in 1974. In the Joseon Dynasty, the island was surrounded by two rivers, but it became an area south of the Han River due to the reclamation of the public stream area of the Han River in 1970 and was recognized as an important site for creating a planned urban space rather than an urban area based on civil engineering projects by the existing land compartment project. Since then, Jamsil has become densely packed with Asian Games in 1986, Seoul Olympics in 1988, and other large commercial facilities. However, the lack of undeveloped land in Jamsil area began to grow since 2000, which made residential facilities more dense due to the demolition of detached houses, the reckless development of multi-family homes and the redevelopment of apartment complexes. In particular, the latest Jamsil area has become more densely packed with 123 stories of skyscrapers. This has led to an even greater number of floating population and traffic congestion. Therefore, this study analyzed the areas of Jamsil where density related problems in traffic, parking space, living environment, and commercial work environment are caused by high density that was not expected at the time of the planning of Jamsil area in the 1970s. As a result, there were four levels of denseness in Jamsil area. In the process of the reclamation of public stream areas in the Han River and the establishment of a comprehensive development plan in the Jamsil area, there was a time to secure infrastructure for urbanization. The first phase of the high-density process was defined as the "Period of flat spread and expansion" when the urbanization area of Jamsil was expanded by spatial changes created by the Seoul Olympics in 1988. The second was defined as thePeriod of vertical high densitywhen population density and dwelling density increased due to large redevelopment due to depletion of undeveloped land around Jamsil and increased volume, floor space, and number of households. Finally, specific events in Jamsil area drew attention to the area of Jamsil, defining the period of Period of activity intensiveas a period of increased activity density such as the number of visitors and floating population. The spatial characteristics of high density are organized into three categories : The first is the change in traffic and the street environment. In the case of low-density planning zones, one-way traffic was not planned at the time of plan, but it was changed to one-way traffic due to the lack of more households and parking spaces. This has reduced the number of active spaces on the road and made it difficult for vehicles and pedestrians to get around. In case of apartment complexes in medium and high-density planning zones, the entrance to apartment complexes that existed on the side of the main road was deleted as the complex was redeveloped, the total number of entrances was reduced so as not to obstruct the flow of traffic, and the vehicles were completely underground to separate vehicles and pedestrians' movements. In addition, the results of the survey were based on the prediction that the Jamsil area would suffer heavy traffic congestion due to the appearance of the 123-story building, which showed that traffic volume increased and the average speed of traffic decreased in some parts, but it was not a big problem as expected, so they paid attention to improving traffic when building the skyscraper. The second characteristic is the ambivalence of the educational environment. First, the residential member of the apartment complex are changed. A total of 120,000 people moved to Jamsil during the apartment reconstruction period. Looking at the re-entry population characteristics, however, we have confirmed the results of families with teenage children being moved for the educational environment of the Gangnam and found that a new class has settled in the Jamsil area. But, ironically, there are areas around Jamsil that have poor educational environment. This is a problem due to the mix of accommodation built for foreign visitors to two international sports events during the high-density phase during thePeriod of flat spread and expansionand existing school facilities. As a result, the problem of coexisting not only accommodation but also harmful facilities for young students within the education environment protection zone, and the student's way to school and living conditions of nearby residents became poor. The last characteristic is the coexistence of large and regional commercial districts.Song-Ri-Dan-Gilis a new commercial district in 2018 as Songpa-dong, which was designated as a low-density planning zone at the time of the basic development plan of Jamsil District in 1974. But the creation of a new commercial hub in the low-density planning zones is a different aspect from the existing plan to strengthen the urban center by placing a central business area in the high-density planning zones, which was unexpected at the time of the plan. It is also important that a new commercial route, Song-ri-dan-gil, was formed after the opening of Lotte World Tower. In general, large commercial districts have an impact on the erosion and decline of nearby commercial districts, but Lotte World Tower and Song-ri-dan-gil are composed and developed as commercial districts that do not overlap with each characteristics. There is a large open-space where visitors can link the two commercial districts in geographical and character, and thus, the two commercial districts can coexist with each other and share them. If further research is carried out on Jamsil area, it will be meaningful as a result of a recent analysis of the planned city of the 1970s. In terms of high density, the whole view of the changing space of Jamsil area in terms of time, and the fact that businesses, institutions, and policies can bring high density to the city space is the significance of this study.

도시화가 진행되면서 도시를 압축적, 효율적으로 사용하고자 하는 욕구는 날로 증가해왔다. 이러한 과정으로 고밀화는 토지의 효율성을 제고하고자 필연적인 것일지도 모른다. 그러나 도시의 외연적 확장과 더불어 나타나는 인구 집중과 그에 따른 도시의 과밀화로 인한 대처가 미흡할 경우 도시 문제가 발생하기도 한다. 특히 1970년대 서울은 고도성장을 위한 도시의 양적 확장 및 주거시설 보급이 중요한 시기였으며 이는 잠실 일대도 마찬가지였다. 잠실은 1974년 잠실지구 종합개발기본계획에 의거하여 새롭게 개발된 신시가지이다. 조선시대에는 두 갈래의 강으로 둘러싸인 섬이었으나, 1970년 한강 공유수면 매립사업에 의해 한강 이남지역이 되며 이후 종합개발의 수립으로 기존의 토지구획사업에 의한 토목 위주 도시구성이 아닌 계획 중심의 도시 공간을 조성한 중요한 사례지로 인정받으면서 도시의 확장을 이루어 냈다. 이후 잠실 일대에서 1986년 아시안 게임, 1988년 서울 올림픽 등이 개최되고, 대형 상업시설 등이 들어서면서 잠실은 고밀화되었다. 그러나 2000년 이후 잠실 일대에 미개발지가 부족해지기 시작하였고, 이로 인한 단독주택의 철거, 다세대 주택의 난개발과 아파트 대단지의 재개발로 인해 잠실은 더욱이 고밀화 되었다. 특히 최근의 잠실 일대는 123층의 초고층 빌딩이 건설되어 더욱 고밀화 된 상황이다. 이로 인해 유동인구는 더욱 증가하였고 교통 혼잡도 야기되고 있다. 따라서 본 연구는 1970년대 잠실지구 계획 당시에는 예상하지 못했던 고밀화로 인해 인프라와 생활환경이 현재와 맞지 않아 교통 및 주차 공간, 거주 환경, 상업 업무 환경 등에서 밀도와 관련된 문제점들이 발생하고 있는 잠실 일대를 밀도와 관련해서 분석하였다. 그 결과 잠실 일대에는 네 단계로 나누어 진 고밀화의 과정이 있었다. 잠실 일대는 한강 공유수면 매립사업과 잠실지구 종합개발 기본계획 수립과정에서 도시화를 위한 기반시설을 확보하는 시기가 있었다. 이후 고밀화 과정의 첫 번째로 1974년 잠실지구 종합개발 기본계획부터 1988년 서울올림픽이 잠실 일대에 만들어 낸 공간적 변화로 잠실 일대의 시가화지역이 확장되어가는 단계를 평면적 확장의 시기라 정의하였다. 두 번째는 잠실 일대의 미개발지 고갈로 인해 재개발이 많이 일어나며 용적률과 층수, 세대수 등이 증가하여 인구밀도와 호수밀도가 증가한 시기를 수직 고밀화 시기라 정의하였다. 마지막으로 잠실 일대에서 발생한 특정 사건들이 잠실 일대를 주목받게 하여 방문객 수와 유동인구 등의 활동 밀도가 높아진 시기로 활동 집약화의 시기라 정의하였다. 고밀화에 따른 공간적 변화의 특성은 세 가지 범주로 구성하였다. 첫 번째는 교통과 가로환경의 변화이다. 먼저 저밀도계획구역의 경우 계획 당시 이면가로는 일방통행으로 계획되지 않았지만, 수직 고밀화 시기를 겪으며 세대수 증가, 주차공간 부족으로 도로의 효율성이 떨어져 일방통행으로 변경되었다. 이로 인해 도로의 활동 가능 공간은 좁아졌으며 차량과 보행자의 통행이 불편해졌다. 중·고밀도 계획구역 중 아파트 단지의 경우 단지가 재개발되면서 광로 변에 존재했던 아파트 단지로의 출입구가 삭제되었고, 총 출입구 수도 줄어 차량 통행의 흐름에 방해가 되지 않도록 설계되었으며, 단지 내부로도 차량과 보행자의 동선을 분리하고자 차량을 전면 지하화 하여 보행자의 안전을 도모하였다. 또한 초고층 건축물 건립 시기에는 123층의 건축물의 등장으로 잠실 일대가 큰 교통 혼잡을 겪을 것이라 예상한 결과가 있어 조사해 본 결과 차량 통행량이 증가하였고 통행 평균 속도가 일정 부분 감소하였지만 예상만큼 큰 문제는 아닌 것으로 나타나 초고층 건축물 건립 당시 교통 개선에 주의를 기울인 것으로 나타났다. 두 번째 특성은 교육 환경의 양면성이다. 먼저 아파트 단지 거주 계층이 변화하였다. 아파트 재건축을 위한 철거시기와 입주 시기에 잠실 일대에 총 12만 여명의 인구 순이동이 있었다. 그러나 재입주한 인구 특성을 살펴보니 10대 자녀를 둔 가정들이 강남 8학군의 교육 환경을 위해 전입해온 결과를 확인하였고 그에 따라 새로운 계층이 잠실 일대에 거주하게 되었음을 발견하였다. 그러나 잠실 일대에는 역설적으로 교육 환경이 열악한 지역이 존재하고 있다. 이는 고밀화 과정 중 평면적 확장 시기에 진행되었던 두 번의 국제 스포츠 행사에 방문하는 외국인 관광객들을 위해 건설한 숙박시설과 기존 학교시설의 혼재로 인한 문제이다. 따라서 교육환경보호구역내에 숙박시설 뿐만 아니라 청소년위해시설까지 공존하는 문제가 발생하였고 학생들의 통학환경과 주변 거주민의 거주환경이 열악해졌다. 마지막 특성은 대형 상권과 지역 상권의 공존이다. 송리단길은 1974년 잠실지구 종합개발 기본계획 당시에 저밀도계획구역으로 지정된 송파1동이 고밀화 과정을 겪으면서 2018년 새롭게 생긴 상권이다. 그러나 저밀도계획구역에 새로운 상업거점이 생겨난다는 것은 고밀도계획구역에 중심상업지역을 두어 도시의 중심성을 강화하는 기존의 계획의 방향과는 다른 양상이며 계획 당시에는 예측하지 못한 결과였다. 또한 대형 상권인 롯데월드타워의 개장 이후에 새로운 상권인 송리단길이 형성되었다는 시점에도 주목할 만하다. 일반적으로는 대형 상권이 형성되면 주변 지역 상권을 잠식하여 쇠퇴하게 만드는 영향을 끼치지만 롯데월드타워와 송리단길은 서로 업종이 겹치지 않는 상권으로 구성되고 발전하였으며, 두 상권을 지리적·성격적으로 연계시켜 줄 수 있는 대형 오픈스페이스가 존재하여 방문객들은 두 상권을 서로 연계하여 이용하면서 두 상권이 상생할 수 있는 배경이 되었다. 이처럼 잠실 일대에 관한 연구가 더욱 진행된다면 70년대의 계획도시를 최근 시점에서 새롭게 분석한 결과로서 의의가 있을 것이며, 이를 고밀화의 측면에서 시기별로 구분하여 잠실 일대의 공간 변화를 전체적으로 살펴본다는 것, 그리고 사업과 제도, 정책 등이 도시 공간에 고밀화를 가져다 줄 수 있다는 점을 밝혀낸 것 등은 본 연구의 의의라고 할 수 있다.