도시재생사업지의 빈집 특성 분석 및 활용방안에 관한 연구

Abstract

오늘날 국내 도시의 확산에 따른 인구, 산업 구조적 변화 등의 양상들은 중심도시의 쇠퇴 현상을 야기했다. 쇠퇴가 진행되는 현상을 겪는 도시들은 도시화율이 증가함에 따라 함께 증가하는 추세이다. 이로 인해 야기되는 문제들에는 경기침체 및인구의 유출과 같은 사회적 문제뿐만 아니라 가시화된 문제로써 도시 내 공간에서 물리적인 환경 변화로 나타난다. 그 중 가장 눈에 띄게나타나는 현상은 빈집의 발생이다. 최근 빈집발생 현상에서 근린 주거에서의 빈집 문제가 두드러지게 나타나며, 중요한 도시 문제로 부상하였다. 열악한 주거환경과 근린의 활력이 저하되는 환경으로 쇠퇴지역 내 빈집이 고착화되고 확산되며 그 문제가 더욱 심각해지고 있다. 이러한 지역 내 빈집 문제를 방치하게 되면 주변지역 슬럼화가 발생하는 악순환을 지속하게 된다. 2018년 2월 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법이 시행되면서 빈집 문제 해결을 위한 제도적 기반이 마련되어 중앙정부와 지자체를 중심으로 관련 사업을 추진하는 중이다. 하지만 아직 빈집 조사를 통한 데이터 구축 중점으로의 단계이며 지역 차원의 세부적인 빈집 발생 요인과 활용 방안에 관한 논의는 비교적 최근에 주목하기 시작하였다. 개별 빈집에 집중된 정비계획은 공공 입장에서 다소 시행하기 간편하지만, 개별 빈집에 한한 임시방편이며 빈집이 존재하는 근린환경에 근본적으로 빈집이 주변 주민들에게 어떠한 영향을끼치는지에 대해서는 거의 고려하지 못한 방안이다. 주변 환경을 충분히 고려하지 않은 활용 방안을 시행한다면 빈집 발생의 근본적인 원인이 해소되지 않 고 빈집 문제를 실효성있게 해결하지 못할 것이다. 따라서 근린 차원 내의 빈집을 볼 때, 해당 근린의 물리적 환경, 사회적 특성, 도시 구조 등을 고려한 후, 해당 근린 내에 빈집의 공간적 분포는 어떠하고, 물리적 상태 및 관리 주체에 관한 내용과 발생원인을 충분히 파악하여 빈집을 효율적으로 활용할 수 있는 방안을 모색하는 것이 바람직하다. 본 연구는 서울특별시 관악구 난곡동을 대상 지역으로 선정하여 연구를 진행하고자 한다. 난곡동은 빈집과 노후저층주거지 두 가지의 문제점을 동시에 갖고 있으며, 현재 지자체와 중앙정부에서 주관하는 도시재생사업에 모두 해당하는 지역이다. 이에 따라 빈집 조사 대상지는 도시재생사업이 진행되고 있는 지역으로 한정한다.

앞의 본 연구의 내용을 요약하자면 다음과 같다.

첫째, 도시재생사업지역을 공간적으로 분석하고, 연구자가 현장조사를 통해 빈집을 선별 해내었다. 둘째, 개별 빈집과 근린 차원에서의 빈집의 특징을 분석했다. 빈집과 근린과의 현황에 대해서 자세히 분석하여 향후 빈집 문제에 해당 맞춤형 전략을 마련하기 위해 종합적인 빈집 리스트를 작성하였다. 셋째, 근린환경 특성과 빈집 특성을 바탕으로 난곡동 맞춤형 활용방안을 제안했다. 첫 번째로, 다양한 자료를 활용하여 난곡동의 현황분석을 하였으며, 3단계의 조사과정을 통해 연구자가 직접 빈집을 조사하여 선별하였다. 조사결과 난곡동 내 총 6채의 빈집을 발견하였고, 빈집별 물리적 노후도와 위해성을 고려한 등급을 부여하였다. 관악구 난곡동의 빈집 분포와 위치한 구역별 특성에 대해 파악한 결과, 빈집은 대상지 전반적으로 분산되어 분포하며, 다양한 근린환경에 위치하는 것을 알 수 있었다. 두 번째로, 빈집의 소유자, 관리주체 및 인근주민과의 인터뷰를 통해 빈집발생 원인에 대해 파악하였다. 크게는 빈집의 소유자나 관리주체의 소재가 파악되거나 그렇지 않은 경우로 나뉘었다. 소유자나 관리주체의 소재가 파악되는 경우에는 지역 전체의 상권침체와 인구 유출, 부동산 거래가 침체됨에 따라 빈집 발생과 빈집 방치의 장기화가 함께 진행되었으며, 관리주체가 부재한 경우에는 소유자의 고령화와 사망과 같은 개인적 요인으로 인해서 빈집이 우선적으로 발생하고 지역 전체의 침체로 인해 장기적으로 방치되게 되었다. 이는 난곡동의 빈집의 장기적 방치는 지역 상권 침체와 젊은 층의 유입이 매우 미비하다는 점이 가장 큰 영향으로 작용되었으며, 그 외에는 열악한 주거 환경, 사회취약 계층의 집중 거주 등이 주요한 요인으로 작용하였다. 세 번째로는 앞서 도출된 빈집 실태 분석과 근린 환경 특성, 소유자 및 관리주체, 인근 주민들의 의견들을 조합하여 활용방안을 도출하였다. 활용방안으로는 빈집의 확산 및 고착화를 방지하기 위한 선제적 대응과 빈집에 적절한 기능을 대입하는 빈집 재활용, 그리고 지속적인 모니터링이 있다. 이러한 활용방안이 빈집 문제의 해소와 더불어 도시재생 사업에 긍정적 효과를 보여줄 것 으로 예상한다. 본 연구는 그동안 방치되고 있던 도시재생사업지역 내의 빈집을 지역자산으로 인식하고 활용하여 도시재생의 효과를 증폭하고, 근린의 활력을 재생시키는 방안을 모색하기 위함이었으며, 빈집을 일반적인 맥락이 아니라 지역 특성과 근린 수준에서의 문제를 파악하여 빈집 문제에 대한 구체적인 활용 방안을 모색하였다는 점에서 의의가 있다. 하지만 본 연구는 사례연구로써 다음과 같은 몇 가지 한계점을 갖는다. 첫 번째로, 빈집의 물리적 실태 파악 시, 자료의 한계로 건축물의 내부 구조나 불법 여부 등을 정확하게 파악하지 못하였다. 두 번째로, 빈집 소유자와의 면담 혹은 소재 파악이 매우 어려워 직접적인 의견을 듣지 못하였다. 소유자와의 의사소통은 빈집 관련 사업 진행 시 주요한 요소 중 하나이기 때문에, 추후 활용방안 계획 시, 더 세부적인 소유자와의 면담이 필요하다. 마지막으로, 사례연구로써 전체 도시재생지역 내의 빈집에 대한 일반화된 학술적 의의는 갖기 어렵다. 향후 도시재생사업지역 내의 빈집 활용 사례가 늘어나 다양한 정보가 쌓여 데이터가 구축된다면 더 효과적인 활용방안이 도출될 것으로 예상한다.

Today, the patterns of population and industrial structural change caused by the proliferation of domestic cities have led to the decline of central cities. Cities experiencing declining trends are increasing together as the urbanization rate increases. The problems caused by these are not only social problems such as recession and population outflow, but also physical environmental changes in urban spaces as visualized problems. The most prominent phenomenon is the occurrence of vacant houses. In February 2018, the Special Law on Vacant House and Small House Maintenance was put into effect, and an institutional basis for solving the vacant house problem was set up, and the central government and local governments are promoting related projects. However, it is still in the stage of building data through the vacant house survey, and discussions about the factors causing the vacant house in detail at the local level and how to use it have begun to be noticed recently. The maintenance plan focused on individual vacant houses is somewhat simple to implement from the public standpoint, but it is a temporary measure only for individual vacant houses, and it is rarely considered as to how the vacant house affects neighboring residents in a neighborhood environment where vacant houses exist.If you do not consider the surrounding environment sufficiently, the root cause of empty house will not be solved and the empty house problem will not be solved effectively. Therefore, after considering the physical environment, social characteristics, urban structure, etc. of the neighborhood, it is necessary to consider the spatial distribution of the vacant house in the neighborhood and to fully understand the contents and cause of the physical condition and the management subject.It is desirable to find a way to utilize the empty house efficiently. This study aims to conduct research by selecting Nangok - dong, Gwanak - gu, Seoul as a target area. Nangok-dong has both problems of vacant houses and low-rise residential areas, and is now a part of urban regeneration projects conducted by local governments and the central government. As a result, survey sites are limited to areas where urban renewal projects take effect. The summary of this study is as follows. First, the urban regeneration project area was analyzed spatially, and the researcher screened vacant houses through field research. Second, I analyzed the characteristics of the vacant houses in the individual vacant houses and neighborhood dimensions. I analyzed the present situation of vacant houses and neighborhoods in detail and created a comprehensive vacant list in order to prepare a tailor – made strategy for the vacant house problem in the future. Third, based on the characteristics of neighborhood environment and vacancy characteristics, I proposed a customized application method of Nangok – dong. First, the present situation of Nangok - dong was analyzed by using various data, and the researchers directly examined the empty houses through the three - step survey process. A total of 6 empty houses were found in Nangok – dong. As a result of analyzing the distribution of vacant houses in Nangok – dong, Gwanak - gu and the characteristics of the districts in which they were located, it was found that the vacant houses are dispersed throughout the target area and located in various neighborhood environments. Second, I interviewed the owner, the management, and the residents of the vacant house to understand the cause of the vacant house. The big difference was whether the owner of the vacant house or the subject of the management was identified or not. In the case where the owner or the subject of the management is identified, the recession of the whole region, demographic outflow, and the real estate transaction are stagnated, so that vacancy occurrence and prolonged vacancy are prolonged together. As a result of the same personal factors, vacancies have occurred preferentially and have been neglected in the long run due to the overall stagnation of the region. This was mainly due to the lack of long-term neglect of vacant houses in Nangok-dong due to the stagnation of local merchants and the inflow of young people. In addition, poor residential environment and intensive residence of vulnerable groups were the main factors. Thirdly, the analysis of the actual situation of the empty house, the characteristics of the neighborhood environment, the owners and management subjects, and opinions of the nearby residents were combined to derive the utilization plan. There are preemptive countermeasures to prevent spreading and sticking of empty houses, recycling of empty houses to substitute appropriate functions in empty houses, and continuous monitoring. I expect that this utilization will have a positive effect on the urban renewal business as well as the solution of the vacancy problem. The purpose of this study is to find out the ways to revitalize the urban revitalization and to revitalize the urban revitalization by recognizing and utilizing the vacant houses in the urban regeneration project areas that have been neglected in the meantime, And the problems at the neighborhood level were searched for, and it was meaningful that they sought the concrete utilization method for the vacant house problem. However, this study has some limitations as a case study. First, when understanding the physical condition of empty houses, it was impossible to grasp the internal structure or illegality of buildings due to limitations of data. Secondly, I was not able to hear direct opinions because it was very difficult to interview or identify with the owner of the blank house. Since communication with the owner is one of the main factors in the process of the empty house business, it is necessary to discuss with the owner in detail when planning the future utilization plan. Finally, as a case study, it is difficult to have generalized academic significance for vacant houses in the entire urban regeneration area. In the future, as the use of vacant houses in the urban regeneration project area increases, it is expected that a more effective utilization plan will be derived if data is accumulated by accumulating various information.