강남 슈퍼블럭 내 '접도불량필지' 현황 및 유형에 관한 연구

Abstract

서울 강남지역의 슈퍼블럭은 서울의 대표적인 격자형 주거지로 계획되었고, 현재의 강남지역은 잘 갖추어진 기반시설과 편리한 교통으로 도심을 능가하는 업무중심지로 발전해왔다. 이에 슈퍼블럭의 내부는 주거지역으로 테헤란로 변에 위치한 블록을 제외하고는 비교적 주거기능이 잘 보존되어 왔다. 그러나 최근 들어 강남은 상업 및 업무용도가 점차 슈퍼블럭 내 주거지로 확장되고, 주거지역의 주택들의 노후화 진행으로 인해 상당한 개발압력에 직면해있다. 현재의 개발수요를 적극적으로 수용할 것인지 아니면 50년 가까이 유지되어온 특징을 살려 보완하여 발전시켜 나갈 것인지에 대한 선택의 기로의 서있는 시점이다. 이러한 배경에서 본 연구의 목적은 강남 슈퍼블럭 지역을 대상지로 접도불량필지 라는 용어를 정의하고, 가로와 필지와의 관계가 열악한 필지를 추출 및 형성과정을 추적하여 특성을 파악하고, 유형화하는 것이다.

대상지인 강남 슈퍼블럭 지역의 형성과정과 변천과정을 파악하기 위해 문헌자료를 바탕으로 강남개발 도시계획의 역사를 조사 및 분석한다. 또한, 지적자료를 활용하여 현 시점에서의 접도불량필지 현황을 GIS분석을 통해 미시적으로 파악한다. 마지막으로 현장조사에서의 주민인터뷰와 현상사례사진을 통해 접도불량필지의 도시적 문제점과 의의를 사회적, 제도적, 물리적, 경제적 측면에서 해석할 수 있다.

본 연구의 분석내용을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 강남 슈퍼블럭 지역의 거시적인 관점에서 변천과정을 인구·사회적 변화, 용도 및 제도의 변화, 필지구조의 변화로 나누어 조사하였다. 강남 슈퍼블럭 지역의 개발 당시의 주민들과 현재의 주민들은 사회적, 경제적 계층이 달라졌고, 용도지역의 경우 시간이 지남에 따라 더 세밀하고 정교해졌다. 토지구획정리사업부터 개발 그리고 현재까지 분필, 합필 등 필지는 다른 도시조직구성요소에 비해 격동적인 변화를 겪어왔다. 둘째, 접도불량필지는 강남 슈퍼블럭 내의 전체 필지 중 9.13% 비중을 차지한다. 또한, 기반요소인 접도불량필지는 충진요소인 건축물 용도 및 노후도에 영향을 미친다는 분석결과를 확인하였다. 셋째, 접도불량필지의 유형으로는 접도형태에 따라 자루형필지, 막다른 도로에 면한 필지, 미접도필지(4m이하도로 접도필지 포함) 등 세 가지로 분류 할 수 있다. 접도불량필지는 형성과정에서 크게 네 가지의 패턴을 보이고 있는데, 지속적인 분필로 인한 형성, 폐도로 인한 형성, 분필 및 합필 패턴, 마지막으로 자루형 필지에서 막다른 도로로의 전환 등이 있다.

분석결과를 바탕으로 현장조사와 인터뷰를 통해 접도불량필지의 도시적 의의와 문제점을 해석할 수 있다. 사회적 측면으로는 1인가구의 증가와 젊은 층의 인구 유입으로 인해 개발 당시의 주민들과 성격이 많이 달라지고 있었고, 슈퍼블럭 내에서 주택유형의 다양성을 확보하는데 있어 접도불량필지가 영향을 미친 것을 알 수 있다. 제도적 측면에서는 필지 단위가 도시계획에서는 기준을 정하기에 너무 작은 스케일의 단위이자 건축법에서는 세밀하게 관리하기에는 너무 큰 단위의 스케일이기 때문에 그 사이의 간극으로 인해 등한시 되어왔음을 확인하였다. 특히 필지 안에서도 접도불량필지와 같이 필지와 가로와의 관계를 정의한 것은 2m 이상 접도해야한다 라는 기준 하나 밖에 없는 실정이기 때문이다. 물리적 측면에서는 필지 내 공지 및 공간이 비효율적으로 이용되고 있었고, 건축물 사이의 최소한의 이격거리로 인해 열악한 주거환경이 나타나고 있는 실정이다. 경제적 측면에서는 접도불량필지가 상업 및 업무기능의 침투로부터 주거기능을 유지할 수 있는 데 기여하였고, 미래의 다양한 수요로부터 대응 가능한 가능성을 확인하였다. 최근 조용하고 독립적인 업무공간을 필요로 하는 수요에 맞추어 접도불량필지에 위치한 건축물들이 스튜디오, 엔터테인먼트 회사와 같은 시설들이 입주하고 있다.

모든 것을 종합해보면 접도불량필지가 가지는 도시적 의의는 다양성이다. 최근 들어 강남은 상업 및 업무용도가 슈퍼블럭 내 주거지로 확장되어 주거지역의 주택들이 상당한 개발압력에 있지만, 접도불량필지의 입지적 조건으로 인해 주거기능을 유지하고 있다. 또한, 접도불량필지는 강남 슈퍼블럭 도시조직 내에서 다양한 주택유형을 유지하고 있기 때문이다. 마지막으로 최근 조용하고 독립적인 업무공간을 필요로 하는 수요에 맞추어 접도불량필지에 위치한 건축물들이 변화하고 있다. 이와 같이 누구도 예측할 수 없는 미래 수요에 유기적으로 대응할 수 있는 도시조직의 구성요소 중 하나로 접도불량필지가 작용하고 있다.

The Superblock in Gangnam area was planned as a typical grid-shaped residential area in Seoul. The present Gangnam area has been developed as a business center that surpasses the city center with well-equipped infrastructure and convenient transportation. And the interior of the superblock is a residential area and the residential function has been well preserved except for the block located at Teheran-ro side. In recent years, however, Gangnam has faced considerable development pressure due to the expansion of commercial and business use to residential areas in the super block and the aging of housing in residential areas. It is the time to stand as a choice of whether to actively accommodate the current development demand or to supplement and develop the characteristics that have been maintained for nearly 50 years. In this context, the purpose of this study is to define the term 'Poor-frontage plot' in the Gangnam Superblock area, to identify and characterize characteristics of parcels that have poor relationships with the parcels will be.

The purpose of this study is to investigate and analyze the history of Gangnam development city planning based on literature data to understand the formation process and transition process of Gangnam Superblock area. In addition, by utilizing intellectual materials, we can grasp the status of 'Poor-frontage plot' at this point in a microscopic manner through GIS analysis. Lastly, interviews with residents and photographs of current cases in the field survey can be used to interpret the urban problems and significance of the poor-frontage plot in terms of social, institutional, physical, and economic aspects.

The analysis of this study is summarized as follows. First, the process of transition from the macro perspective of Gangnam Superblock area was divided into the changes of population and social change, the change of purpose and institution, and the change of plot structure. The social and economic strata of the residents of Gangnam Super Block were different from those of the residents at the time of development, and the usage area became finer and more elaborate over time. From the land readjustment project to the development and to date, the plots such as combination and division have undergone a sudden change compared to other urban organization components. Second, poor-frontage plot account for 9.13% of the total plots in the Gangnam Superblock. In addition, we confirmed the analysis result that the poor-frontage plot, which is the base element, affects the use of the building, which is a infill factor, and the degree of deterioration.

The urban significance of poor-frontage plot is "diversity". Recently, in Gangnam, residential areas have been under considerable development pressure due to the expansion of commercial and commercial areas as a residential area in the super block. In addition, poor-frontage plot maintain various housing types within the Gangnam Superblock city organization. Finally, in recent years, there have been changes in buildings in poor-frontage plot to meet the demand for a quiet, independent work space. In this way, one of the components of the urban organization that can cope with future demand that can not be predicted by anyone is operating as a poor-frontage plot.