공유오피스 환경 및 이용자 특성이 입주기간에 미치는 영향

Abstract

The purpose of this study is to investigate the effects of a shared office environment and user characteristics on the tenants occupancy period. According to previous studies and research, shared office businesses have made significant growth since 2015 due to: 1) the vacancy rate in the traditional rental market; 2) increase in startups with less than 10 employees and single-person businesses; and 3) increased demand of synergy and network creation through community building. Shared office users also have distinctive characteristics such as venture startups, single-person businesses, and freelancers.

If looking at traditional office forms (which were mainly recognized before the emergence of shared offices) as general office forms, shared offices also function as most of the workspace general offices perform. However, there is a notable difference between general offices and shared offices in terms of the lease, occupancy period (contract period or lease period), services provided, and occupancy form. The most prominent difference is the users occupancy. The occupancy period is usually set to about 2 years in the case of pre-existent offices. Thus, the user characteristic or selection factor may not affect the contract period markedly. On the other hand, however, users of shared offices may set their contract period every month with a minimum period of one month. Therefore, the users trait or selection factor is expected to have a significant effect on their occupancy period. Also, although the main users of shared offices are mainly startups, single-businesses, and freelancers who tend to have an unstable business or a free working environment, this condition is not expected to affect their tenure consistently. Moreover, even though the characteristics of the user groups may seem similar, the occupancy period may vary depending on the utility differences felt by companies in the short term and long term.

Therefore, this study has conducted a multiple regression analysis. Here, the shared office users occupancy period is treated as a dependent variable, which is used to analyze how the shared office environment and user characteristic may affect the users occupancy period. The independent variables were divided into the shared office space characteristic factor, user characteristic factor, and location characteristic factor. According to the analysis, the variable that was classified into general office characteristics among the shared office space characteristic factors were significantly affected by monthly fees and deposits. Meanwhile, the common lounge area and reserved seat products affected the variables of the shared office characteristic factors. Moreover, among the shared office user characteristic factor, the usage of a trial membership, the presence of a single business, and the possibility of personnel changes affect the tenants tenancy. Lastly, though it may not seem to have a vital effect, it was analyzed that among the shared office location characteristic factors, the subway station dummy variable had a negative influence on the occupancy period of users.

Based on the analysis results, the nominal monthly rent of shared offices has a positive effect on the occupancy period. The monthly fee reflecting actual value, however, has a negative influence on the occupancy period. Therefore, the longer the occupancy period, the lower the cost to move in a shared office due to discounts. Besides, in the operators point of view, the application of additional benefits, which is conducted to attract many users, has a strong negative effect on the occupancy period, the dependent variable. Thus, it is expected that the user is using a shared office product for a different purpose than that of additional benefits. Finally, the users occupation period appears to be shorter near subway stations because most of the users are single-businesses or large business workers.

This research may serve as basic research in a situation where research is not progressed due to the difficulty of obtaining quantitative data related to shared offices. Also, by dealing with the occupation period variable, this study explores new characteristics related to a different workspace called a shared office, which is different from the direction of existing office research. However, the analysis data used in this study only covers three shared offices in the Gangnam area. For this reason, it is difficult to consider various environmental variables such as location factors. Nevertheless, further analysis may be possible by clearly setting and adjusting the occupancy period if: 1) the contract mid-lease termination related to the user data and contract extension data is secured; and 2) the user-related date can re-define the tenants occupation period, which contract was terminated due to certain reasons such as mid-lease termination.

본 연구에서는 공유오피스 환경 특성 및 이용자 특성이 공유오피스 이용자의 입주기간에 미치는 영향을 알아보고자 한다. 기존 연구 및 자료에 의하면, 공유오피스 사업은 1) 전통적 임대 시장의 공실률 지속 증가 2) 10인 이하 스타트업 및 1인 기업 증가 3) 커뮤니티 형성을 통한 시너지 및 네트워크 창출 수요 증가 로 인해 2015년 이후에 큰 성장을 이루었고, 공유오피스 이용자 역시 벤처창업, 1인기업, 프리랜서 등으로 뚜렷한 특성을 가지고 있다.

공유오피스와 같은 특성을 가지는 오피스가 출현하기 전에 주로 인식되었던 전통적인 오피스의 형태를 일반 오피스로 본다면, 공유오피스 또한 일반 오피스가 수행하는 대부분의 업무 공간으로서의 기능을 수행하고 있지만, 주로 임대 방식, 임대 기간, 제공되는 서비스, 입주 형태의 항목에서 두드러진 차이를 보인다. 그 중 가장 눈에 띄는 차이점은 이용자의 입주기간(계약기간 또는 임대기간)으로, 기존 오피스의 경우 임대 기간이 통상 2년 정도로 정해져 있어 이용자의 특성이나 선택 요인이 계약 기간에 큰 영향을 미치지 못하는 경우가 많은 반면, 공유오피스의 경우에는 계약 기간이 최소 1달부터 월 단위로 설정할 수 있기 때문에 이용자의 특성이나 선택 요인이 입주기간에 유의한 영향을 미칠 것으로 예상된다. 또한, 공유오피스의 주 이용자는 창업, 1인기업, 프리랜서 등인데, 이들의 사업이 불안정하거나 일하는 형태가 자유롭다고 해서 입주기간에 일관적인 방향으로 영향을 미치진 않을 것으로 예상된다. 이용자 그룹의 전체적인 특성이 비슷하더라도, 단기로 입주했을 때와 장기로 입주했을 때 각 기업이 느끼는 효용 차이에 따라 입주기간은 다르게 나타날 것이다. 따라서, 본 연구에서는 공유오피스 환경 특성과 이용자 특성이 이용자의 입주기간에 어떤 영향을 미치는지 분석하기 위해 공유오피스 이용자의 입주기간을 종속변수로 하는 다중회귀 분석을 실시하였다. 독립변수는 공유오피스 공간특성 요인과 이용자특성 요인, 입지특성 요인으로 구분되어 분석에 투입되었다. 분석 결과, 공유오피스 공간특성 요인 중에서 일반 오피스 특성으로 분류되는 변수는 월이용료와 보증금이, 공유오피스 특성으로 분류되는 변수는 공용라운지 면적과 지정석 상품이 유의미한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 또한, 공유오피스 이용자특성 요인 중에서는 체험권 사용 여부, 1인 기업 여부, 인원 변동 가능성 여부가 공유오피스 이용자의 입주기간에 유의미한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 마지막으로, 공유오피스 입지특성 요인 중에서는 지하철역 더미 변수가 이용자의 입주기간에 (-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었으나, 유의미한 영향을 미치지는 않는 것으로 분석되었다.

분석 결과를 통해 공유오피스의 명목 월임대료는 입주기간에 (+)의 영향을 미치고 있지만 실제가치가 반영된 월이용료는 입주기간에 (-)의 영향을 미치는 것으로 확인되어, 입주기간이 길어질수록 할인이 적용되어 입주할 수 있는 등 비용은 낮아지는 것으로 판단된다. 또한, 운영 업체의 입장에서는 이용자를 많이 유치하기 위해 진행된 추가 혜택의 적용 여부가 종속 변수인 입주기간에 강한 (-)의 영향을 미치는 것으로 보아, 추가 혜택 예상 효과와는 다른 목적으로 이용자가 공유오피스 상품을 이용하고 있는 것으로 판단된다. 마지막으로, 지하철 역과 가까이 있는 이용자의 입주기간이 더 짧게 나타나는 것은 해당 이용자의 대부분이 1인 기업 또는 이동 시간이 차지하는 비중이 큰 업무 종사자이기 때문인 것으로 판단된다.

본 연구는 공유오피스 관련 양적인 데이터 확보의 어려움으로 인해 연구가 많이 진행되지 못하고 있는 상황에서 기초 연구의 역할을 할 수 있으며, 입주기간이라는 변수를 다룸으로 기존 오피스 연구의 방향과는 다른 공유오피스라는 업무 공간과 관련된 새로운 특성을 탐색할 수 있는 것에 의의를 가진다. 그러나 분석에 사용된 자료가 강남권의 세 가지 공유오피스를 범위로 두고 있어, 입지적 요인과 같은 환경 변수를 더 다양하게 고려하지 못했다는 점에서 한계점이 있다. 또한, 이용자 관련 자료 중 계약의 중도해지 및 연장 자료가 명확히 확보되거나 계약 시 결정한 입주기간과 다르게 중도 퇴실 등의 이유로 계약 기간이 조기 종료된 이용자의 입주기간을 새롭게 정의할 수 있다면, 입주 기간을 더 분명하게 설정 및 조정하여 추가적인 분석을 시행할 수 있을 것이다.