공공성 관점에서 본 프라임 오피스의 저층부 공간구성방식에 관한 연구

Abstract

우리나라의 오피스 부동산 시장은 1980년 이후 오피스 수요의 증가와 서울과 인근의 도시개발계획으로 평면적 확산을 이루면서 양적인 성장이 이루어졌다. 그 중 대표적 중심업무지구인 종로구와 중구 일대는 옛 도시 조직을 지우고 대형 규모의 업무시설들이 개발되면서 도심부의 장소성이 약화되고, 업무시설의 고층화와 고밀화로 인해 도시환경이 악화되는 문제점이 발생하였다. 이를 개선하려는 노력으로 건축법 개정을 통해 도시설계 제도의 도입, 공개공지 조항이 신설되었으며, 2020 서울시 도시환경정비기본계획에서는 건물 폭원을 제한하고 인센티브를 부여하는 등 공공공간과 관련된 제도들을 통해 공공성을 확보하려는 시도들이 이루어졌다.

본 연구에서는 도심부에 위치하는 대형 업무시설 중 프라임 오피스를 연구 대상으로 구체화하였는데, 프라임 오피스가 개발 면적이 크고, 중요한 입지에 위치하고, 시장성이 높아 집객 효과가 크며, 도시 경관에 미치는 영향이 커서 도시 환경에 미치는 영향력이 크기 때문이다. 이러한 프라임 오피스의 저층부는 공공적인 성격을 가지는 동시에 개발 사업의 수익성을 확보하기 위하여 상업적 성격이 크게 나타는 공간이기도 하다. 본 연구에서는 상반되는 두 가지 성격이 저층부의 공간구성 방식에서 어떻게 나타나는가를 현장 조사와 도면 분석 등을 통해 살펴보고, 20개의 건축물 저층부에 나타나는 공간구성 방식을 유형화하여 그 특징과 논의점을 밝히고, 준공 시기에 따라 나타나는 경향을 밝히는 것에 본 연구의 목적이 있다.

제 2장 이론적 고찰에서 선행연구와 문헌 고찰을 통해 프라임 오피스와 공공성의 의미 및 평가 지표를 살펴보았으며, 제 3장 프라임 오피스의 저층부 공간구성 방식 분석에서 분석의 틀을 통해 서울시 종로·중구에 위치한 프라임 오피스 20개 동을 분석하였다. 제 3장의 소결에서 각 건물에서 나타나는 특징을 6개의 공간으로 구분하여 살펴봄으로써 나타나는 특징들을 유형화하여 정리하였다. 제 4장 프라임 오피스의 저층부 공간구성 방식 해석에서는 공공성의 3가지 요소인 접근성, 개방성, 연계성 측면에서 저층부 공간구성 방식의 최근 경향을 도출하였다.

연구 결과 첫째, 업무시설과 업무 외 시설(상업시설)의 진입공간이 분리되는 경향, 둘째, 저층부의 개방성이 확대되는 경향, 셋째, 지역과의 연계성을 높여주어 어메니티 요소로 활용함으로써 건축물의 가치를 향상시키는 경향을 도출하였다.

본 연구는 도심의 업무시설이 대형규모로 개발되면서 도시환경에 발생한 문제점들을 해결하는 방식을 공공성의 관점에서 살펴보는 것에 있어 상업적 성격을 함께 고려하였다는 점에서 의의가 있으며, 추후 도시개발 및 도시정비사업에서의 대형 오피스 설계를 위한 기초자료와 공공성을 확보하기 위한 설계 방식을 제안하는 정책적 기초 자료로서도 활용될 수 있다.

South korea's office real estate market has seen quantitative growth since 1980 as it has been expanding horizontally with increased office demand and urban development plans in Seoul and its vicinity. Among them, the Jongno-gu and Jung-gu areas experienced problems that worsened the urban environment due to the high-rise and high-density work facilities. To improve these problems, the urban design system was introduced through the revision of the Building Act and the clause about the open space was newly created. Also, attempts have been made to secure public character through the "2020 Seoul Metropolitan Governments Urban Environment Improvement Master Plan." It relates to public spaces, such as limiting the width of buildings and giving incentives.

In this study, the Prime Office was specified as a research object among large business facilities located in the city center. The prime office has a large development area, is located in an important position, has a high marketability, has a great impact on the urban landscape. These characteristics have a large impact on the urban environment. The lower floors of the Prime Office are public and commercial. This is because it has great influence on the urban environment and it needs to secure profitability of development projects as a private property. In this study, we looked at how the two conflicting characteristics appeared in the low-rise spatial composition style through field surveys and analysis of drawings. The purpose of this study is to identify the characteristics and points of discussion by characterizing the spatial composition method that appears on the lower floor of 20 buildings, and to reveal the tendency to appear according to the time of completion.

The study looked at Prime Office, the meaning of public interest and the evaluation indicators through prior study and literature review in Chapter 2, "Theoretical Consideration." In Chapter 3, "Analysis on the Spatial Composition of the Low-Rise Floor of the Prime Office," 20 Prime Office buildings located in Jongno and Jung-gu, Seoul were analyzed through a framework of analysis. In the conclusion of Chapter 3, the features that appear in each building were organized by categorizing them into six spaces. Chapter 4, 'Analysis of the Low-Rise Space Composition Methods in the Prime Office', derived the latest trend of low-rise spatial composition in terms of accessibility, openness and connectivity, which are three elements of public nature.

The study results are as follows. First, there was a tendency to separate the entry space of business facilities and off-duty facilities (commercial facilities). Second, there was a tendency for the openness of the lower floors to expand. Third, there was a tendency to improve the value of buildings by increasing the linkages with regions and using them as an amenity element.

This study looked at how to solve the problems of the urban environment caused by the development of the urban work facilities on a large scale. In looking at this from the perspective of public nature, there is significance in that commercial character has been considered. This study can be used as basic data for large office design in urban development in the future. It can also be used as a policy basis data that proposes a design approach to ensure the publics.