中國 建設用地使用權 流動制度의 법률적 검토

Abstract

중국의 도시토지사용제도는 1978년을 기점으로 많은 변화가 있었다. 이러한 변화는

개혁이전과 이후 다르게 나타나고 있다. 그리고 2007년 10월 1일부터 시행되고 있는

중국 《물권법》에서는 건설용지사용권을 용익물권의 일종으로 하여 하나의 장으로

규정하였다.《물권법》이외의 법률에서도 건설용지사용권을 규정하고 있다. 즉《헌

법》, 《토지관리법》, 《도시부동산관리법》, 《城鎭국유토지사용권출양과양도임시조

례》등을 들 수 있다.

일반적으로 건설용지사용은 국유토지를 이용하여 건축물⋅구축물과 그 부대시설을

건축하는 것을 말한다. 중국에서는 국유토지를 점유⋅사용할 수 있으며 그에 상응하는

수익을 얻을 수 있다. 이러한 건설용지사용권은 국가로부터 출양의 방식으로 획득된

다. 이는 1급 시장의 건설용지사용권의 원시취득이며, 2급 시장에서는 양도⋅교환⋅

출자⋅증여 혹은 저당 등 승계방식으로 취득하게 된다. 1급 시장에서 건설용지사

용권은 입찰⋅경매⋅공시의 방식이며, 2급 시장에서는 양도⋅임대⋅저당의 방식으

로 유동이 된다.

이러한 건설용지사용권은 사실상 토지자원의 재배치와 생산요소의 합리적인 유동

이다. 오늘날 중국법률은 도시건설용지사용권 양도의 제한성 규정으로 인하여 불합

리하다. 토지투기가 성행하는 것은 토지의 개발정도에 근원하는 것이 아니고 토지시

장의 관리에 그 근원이 있다. 이로 인하여 토지 1급 시장과 토지 2급 시장 사이에

과대한 평가절상의 공간이 된다. 그러나 현재의 법률은 양도에 대해서만 엄격하게

제한을 하고 있어 근본적인 해결책은 아니다. 이러한 문제점과 대책을 강구하기 위

하여 건설용지사용권 유동의 법률규정, 건설용지사용권 유동이 유형 즉 양도⋅임대

⋅저당, 그리고 건설용지사용 유동의 제한 등에 대하여 살펴볼 필요가 있다.

이러한 문제점의 근본적인 대책으로 건설용지사용권의 물권적 보호효력을 확보하기

위해서는 건설용지사용권 기제(機制)를 잘 이해하여야 한다. 그리고 건설용지사용권을

그에 따른 부동산 투자개발로서 양도⋅저당⋅임대 등에서 안정성을 확보하여 건설

용지사용권의 가격기능이 순조롭게 운영되고 토지시장이 자연스럽게 수립되면 건설

용지사용권의 유상제도가 실현될 수 있을 것이다.