주택투자에서 지역과 평형을 고려한 포트폴리오의 위험분산효과

Abstract

개인의 자산 중에서 주거용 부동산이 차지하고 있는 높은 비중에도 불구하고, 투자 방법 특히 과학적인 분산 투자 방법에 대한 논의는 비교적 낮은 수준에 머물러 있다. 본 연구는 이에 관한 비판적 관점에서, 주거용 자산, 특히 아파트들 간의 강한 음의 상관관계를 보이는 조합의 특징을 찾아내어, 부동산 단일 자산 포트폴리오를 구성할 때에 위험분산효과를 극대화 할 수 있는 조합을 찾아내고 위험분산효과를 측정하는 것을 그 목적으로 하였다. 이를 위해 서울의 전체 아파트 단지들의 매매가를 바탕으로 수익률을 도출하고, 이들 사이의 상관계수를 바탕으로 강한 음의 상관관계를 갖는 조합의 특징을, 주거용 부동산 자산의 두 가지 특징이라고 할 수 있는, 지역과 평형의 두 가지 기준으로 분석하였다. 본 연구를 통해 나타난 결과는 다음과 같다. 첫째, 서울시의 아파트 자산은 지역별, 평형별로 유형화 되어 있으며, 이에 따라 수익률과 위험의 분포도 다른 모습을 보인다. 대개 20평형대에서 30평형대에 집중되어 있으며, 이들은 지역별로 고르게 분포되어 있다. 둘째, 연간 수익률을 바탕으로 한 아파트 자산들 간의 상관관계 분석에서는, 만들어낼 수 있는 전체 조합 중에 1/4에 해당하는 조합이 음의 상관관계를 보였다. 셋째, 지역과 평형이라는 두 가지 기준으로 포트폴리오를 구성할 경우 위험분산효과를 분석해 본 결과, 대체적으로 높은 위험분산효과를 보였다. 본 연구결과는, 주거용 단일 부동산 포트폴리오 구성 시에, 지역과 평형 기준을 통해 효과적인 위험분산효과를 얻을 수 있으며, 한 도시 내에서, 하나의 부동산 자산 내에서도 포트폴리오 분산 효과가 이뤄질 수 있다는 점을 보여주었다는 점에서 의의가 있다. 또한 부동산 자산 포트폴리오 구성 시에 상대적으로 소홀히 다뤄졌던 지역과 평형에 대한 중요성을 제시했다는 점에서 그 의의가 있다.

Although the residential real estate is highly occupied in Korean personal property, studies on investment methods especially on scientific diversified investment are still in a relatively low level. By characterizing the combination showing strong negative correlation between residential properties, particularly apartments, this study aims at finding the optimal portfolio that maximize the effect of risk diversification in making single-asset-portfolio and measuring the effect of risk diversification.

Approach of this study is to derive returns based on the sale price of the entire apartment complexes in Seoul and to analyze characteristics of portfolio with strong negative correlation by two factors - Pyeong unit size and region based on the correlation coefficient between those sale prices.

Results of this study are as follows : First, Seoul apartment assets are categorized according to their Pyeong unit size and regions, and their distribution of returns and risk shows dependency on the two factors accordingly. Second, in the analysis for the correlation between annual returns of assets of apartments, one-fourth combinations shows that negative correlation in the entire combinations. Third, portfolio by the proposed two factors - Pyeong unit size and region prove to be effective in risk diversification. Approximately 0.5% of risk diversification effectiveness results from the portfolio by region, the one by Pyeong unit size factor and the one by both of them. The effectiveness tends to increase as the stronger negative correlation of the portfolio is. The most effective portfolio is found to be the one by two factors - Pyeong unit size and region.

In conclusion, this study proves the proposed two factors - Pyeong unit size and region in composing portfolio of single residential real estate can be effective in risk diversification within a residential real estate asset in one metropolitan city of Seoul.