The Effects of Land Use Regulations on Efficiency and Equity

Abstract

국토·도시계획분야에서 토지이용 규제는 이해당사자간 이해의 충돌을 야기하고 도시 공간의 모습과 사용자의 이용 패턴에 큰 영향을 미친다는 점에서 매우 중요한 계획수단이다. 토지이용 규제의 이해당사자는 개인뿐 아니라 기업, 중앙 및 지방정부도 되고, 규제의 내용과 설계방식에 따라 적지 않은 경제적 이해가 영향을 받는다. 본연구는 대도시권 개발억제 및 성장관리 수단으로서 토지이용 규제, 특히 용적률 규제와 그린벨트로 인해 대도시권에서 발생하고 있는, 그러나 정부 및 학계에서 본격적으로 논의하지 아니하는 정치경제학적 이해충돌과 불평등에 관한 내용을 다룬다. 2장은 대도시권역에 설치되는 그린벨트가 도시경제 전반에 미치는 영향과 도시 내 각 가구유형에 미치는 차별적인 영향을 이론분석과 정책실험을 통해 분석하였다. 그린벨트로 인한 가용토지 감소는 가계 및 기업 부문의 경제활동을 위축시키는 시장왜곡을 유발시키는데, 본연구에 따르면 우리나라 수도권 그린벨트는 수도권 거주민의 평균 실질소득을 약 5.8% 악화시키는 것으로 분석되었다. 모형에 환경적 편익이 반영되었음에도 불구하고 토지시장에서 발생하는 왜곡이 여타 편익보다 크기 때문에 기본적으로 그린벨트는 경제적으로 비효율적인 정책인 것으로 해석된다. 토지이용규제가 기본적으로 토지 및 그 위에 지어지는 건축물의 유형이나 규모를 제한하는 수단이므로, 본연구는 토지소유 유무를 기준으로 가구유형을 구분하여 각 가구유형 간 형평성에 대해 분석하였다. 분석 결과 임차가구는 서울 및 경기∙인천 지주가구에 비해 큰 후생손실을 경험하는 것으로 나타났다. 토지공급의 감소로 인한 전반적인 도시 내 지가 상승이 임차가구의 주택지불가능성을 악화시키는 것으로 확인되었고 이 점이 임차가구의 후생손실에 큰 부분을 차지하고 있었다. 또한, 환경재화에 대한 접근성이라는 측면에서도 가구유형 간 형평성이 악화되는 것으로 분석되었다. 그린벨트에 의해 경기∙인천의 지가가 크게 상승하게 되면, 임차가구는 기성시가지 중심으로 이주하는 반면에 서울지주가구는 지가 상승에 따라 소득이 증가하여 서울 외곽으로 거주지를 옮기는 경향이 발견되었고, 이에 따라 그린벨트, 즉 환경재화에 대한 접근성이 의미하는 환경편익이 두 가구유형에서 차별적으로 변화하고 있음이 확인되었다. 이는 인구유입을 고려한 모형에서도 마찬가지인 것으로 나타났기 때문에 수도권의 평면적 확장을 억제하기 위한 계획수단의 부작용이 주로 임차가구에게 가해지고 있는 것으로 분석되었다. 2장의 분석결과는 수도권 그린벨트가 비효율적일뿐만 아니라 경제적∙환경적으로 비형평적인 규제임을 보여준다. 하지만 그린벨트는 현세대에서는 과소 측정되기 쉬운 환경의 가치를 보호하는 역할을 함과 동시에 서울의 과도한 성장을 억제하는 기능을 하므로 해제를 쉽게 고려하기 어려운 규제이다. 다만, 이러한 그린벨트의 부작용이 경제적 약자인 임차가구에게 주로 지워지고 있다는 것을 공공의 입장인 계획가 집단에서 유념해야 할 것으로 보이며, 임차가구의 경제적∙환경적 손실을 완화할 수 있는 대안 수단이 필요하다고 판단된다.