도시형 생활주택의 입지 및 개발특성 연구-서울시를 중심으로-

Abstract

사회구조, 가족 형태, 생활 패턴, 가치관 등이 변화하면서 1-2인 가구의 수가 빠른 속도로 증가하고 있지만 소형가구 (85㎡ 이하)의 공급은 꾸준히 감소하는 추세다. 이러한 1-2인가구의 주거수요에 대응하기 위해 국토해양부에서는 2009년 도시형 생활주택을 도입하였으며 수요가 있는 곳에, 필요한 사람에게 쾌적하고 안전한 소형가구의 공급확대를 그 목적으로 한다. 이는 양질의 소형주택이 필요했던 수요자나 임대형 부동산에 관심을 갖게 된 투자자, 공급자 모두에게 환영받는 정책으로 자리 잡게 되었다. 공급의 활성화를 위해 국토해양부는 분양가 상한제 폐지, 주차장 등의 부대시설 설치의무와 건축기준을 완화하여 공급이 꾸준히 증가하는 추세다. 이에 공급이 가장 활발한 2012년 현재 도시형 생활주택의 입지 및 개발 방식에서 나타나는 특성을 연구하여 시사점과 문제점을 도출하는 것이 이 연구의 목적이다. 또한 제도의 완화가 이들의 입지 및 개발 현황에 어떠한 영향을 미치는지 파악할 필요가 있다. 연구의 방법은 크게 입지와 개발특성 연구로 나눌 수 있다. 입지특성에선 먼저 총 사업지수, 세대수, 용도지역 등 기본적인 개요를 살펴보았다. 그 후 지하철과 차량 및 보행접근성을 알아보기 위해 지하철 역과의 거리와 인접도로의 유형을 연구하였다. 그 결과, 지하철 역과 멀수록 입지분포가 많아지는데 이는 주차장 설치의무를 완화하여 역세권내 공급을 유도한 정책의 목표와 맞지 않다. 또한 역세권 500m 밖의 일부 사례는 4m 미만의 소로와 접해있거나 협소한 블록 내부에 입지하고 있어 차량 및 보행 접근도 쉽지 않다. 하지만 역과 멀어질수록 사업지당 주차장 보유 면적은 넓어지므로 이는 바람직한 입지 현황이라고 할 수 있다. 개발 특성으로는 전용 면적과 필지 면적별로 나타나는 특성을 연구하고 도시형 생활주택이 기존 건물과는 외형상 어떠한 차이점을 가지고 개발되는지를 살펴보았다. 그 결과 전용면적은 약 90%가 초소형인 30㎡ 미만으로 개발되고 있는데 이는 1인가구만이 아닌 1-2인가구 대상의 소형주택 공급인 초기목표에 부합하지 않는다. 일부 사례는 합필을 통해 면적 400㎡ 이상의 필지에 개발하여 소형화의 문제를 해결하고 있고 2동 이상의 단지형개발을 통해 커뮤니티의 활성화, 넓고 쾌적한 공간을 제공하고 있다. 다만 합필을 할 경우 사업성이 떨어지므로 개발자에게 인센티브 등을 통해 사업성을 보장하는 제도적인 뒷받침이 필요하다. 또한 기존건물과의 외형 비교를 통해 도시형 생활주택이 어떠한 건물을 대체하여 개발되고 또 이들이 인근 건물과 만들어내는 경관을 연구하였다. 그 결과 대부분 기존 단독주택을 재건축하여 개발되었고 상업시설을 재건축한 사례도 26%를 차지하였다. 기존의 단독주택보다 3-4층 가량 높게 재건축 되므로 인근 건물의 주민이 일조권에 영향을 받을 수 있지만 낙후된 주택을 재건축할 경우 미관을 증진시키는 개발사례도 발견되었다. 이 연구는 도시형 생활주택의 공급이 활성화 되고 있는 현 시점에서 입지 및 개발특성 연구를 통해 그 시사점 및 문제점을 파악하는데 의의가 있다. 일부 사례는 증가하는 1-2인가구에게 쾌적한 주거생활을 제공할 것으로 보이나 입지 및 개발방식에 있어서 제도에 부합하지 않거나 제도의 완화로 인해 거주자에게 불편함을 제공할 만한 사례도 다수 발견되었다. 따라서 이 연구가 입지와 개발 전략의 다양화와 사업성 및 제도의 개선을 위한 기초자료로 활용되기를 기대한다.