서울시 일반주거지역 내 상업시설 분포 특성에 관한 연구: 2,3종 일반주거지역을 대상으로

Abstract

우리나라 용도지역제는 도시지역을 그 목적에 따라 용도를 나누어 관리하고 있으며 여러 차례에 걸쳐 용도지역의 세분화가 이루어져 왔다. 또한 용도지역 별로 허용하고 있는 용도의 차이가 크지 않아 혼합용도의 토지이용을 가능하게 하는 장점을 가지고 있으나 법규상에 명시된 용도지역 별 지정목적과 실제 토지이용 패턴이 차이를 보이고 있다. 특히 주거지역의 경우, 주거환경 보호라는 지정목적에도 불구하도 상업 및 비주거 용도가 다수 허용되어 주거지의 상업화현상이 나타나고 있다. 이에 본 연구는 서울시 제2, 3종 일반주거지역을 대상으로 상업용도의 분포특성을 조사, 분석하여, 용도지역제의 합목적성과 바람직한 주거환경 및 근린생활환경의 형성을 목적으로 용도지역의 지정 및 허용용도 재조정에 대한 정책적 시사점을 제안하고자 하였다. 1960-70년대 토지구획정리사업을 통해 격자형 주거지역으로 개발된 지역 중 지리적, 경제적, 도시 계획적으로 상이한 지역(강남구, 광진구, 송파구, 은평구)을 대상으로 서울시 필지별 용도현황에 대한 GIS데이터를 기반으로 상업시설의 분포특성과 유형을 분석하고 주거환경에 미치는 영향을 조사하였다. 서울시 주거지역 내 상업시설 분포 특성은 일반형과 특수형으로 나누어 볼 수 있다. 일반형은 대부분의 주거지에서 반복적으로 나타나는 상업시설 분포특성이고, 특수형은 대학가, 관광지, 문화지구 등과 같이 특별한 상업수요가 있어 주거지가 상업화된 경우이다. 본 연구는 일반형을 대상으로 하였으며, 다음과 같은 상업시설의 분포특성을 확인하였다. 첫째, 일반적인 제2, 3종 일반주거지역에서 나타나는 상업시설 분포특성은 1)군집형과 2)선형으로 나누어 볼 수 있다. 군집형과 선형을 GIS 데이터의 측정치를 기반으로 조작적으로 유형화하였다. 군집형은 지하철역과 주요 교차로 중심으로 상업시설이 면적(面的)으로 군집되어 있는 유형으로서, 전면 블록의 70%이상, 이면 블록의 40%이상이 상업시설이 위치한 유형으로 구분할 수 있다. 선형은 상업시설이 가로를 따라 선적으로 늘어선 유형으로서, 대로를 따라 전면 필지의 70%이상, 전면 블록의 40%이상이 상업시설이 연속적으로 분포한 유형이다. 대상지의 특성에 따라 선형의 정도에 차이를 보이고 있었는데 일반상업지역에 인접하고 중상 이상의 소득수준을 가지는 강남구 논현동, 역삼동 지역과 송파구 잠실본동, 삼전동 지역은 전면 필지의 연속성이 70% 이상 되는 전면연속형과 이면 필지까지 상업시설이 침투한 이면침투형이 다수 발견되었다. 이에 반해 주거 중심의 용도지역 구성을 가지는 광진구 중곡동과 은평구 역촌동, 구산동 지역은 전면연속형과 일부 선형으로 분포하는 단절적 선형의 분포를 발견하였다. 이러한 선형 분포는 간선도로변에 지정된 제3종일반주거지역과 블록 내부의 제2종일반주거지역 주접근로에서 주로 발견되어 주거환경 침해의 가능성을 시사한다. 둘째, 도로 폭에 따른 상업시설비율의 상관관계를 분석한 결과 도로 폭과 전면필지 상업시설비율의 상관계수는 0.740의 강한 양의 상관관계, 도로 폭과 전면블록 상업시설비율의 상관계수는 0.595로 약한 양의 상관관계를 보이고 있었다. 산점도 분석 결과 20m까지는 도로 폭이 넓어질수록 상업시설이 급격하게 증가하는 강한 양의 상관관계를 보였으며 20m를 초과하는 경우에도 약한 양의 상관관계를 보이고 있어 도로 폭이 넓어질수록 상업시설비율이 증가하는 것을 확인하였다. 상업시설 종류 별로 상관관계를 분석한 결과 도로의 위계가 높아질수록 제2종근린생활시설의 수가 증가하였다. 이에 따라 전체 상업시설의 수도 증가하여 결과적으로 도로 폭이 넓을수록 상업시설분포의 연속성이 높아진다고 말할 수 있다. 또한 버스노선이 지나는 도로의 경우 평균보다 약 10% 높은 상업시설비율을 보이는 것을 확인하였다. 셋째, 실제 주거지역에 위치하고 있는 시설의 종류를 조사한 결과 일반주거지역에 허용되는 근린생활시설에 속하는 용도의 폭이 매우 넓어 주거지역 내에 숙박, 위락, 업무, 공장시설까지 위치하고 있는 것을 확인하였다. 숙박, 위락, 업무, 공장 시설임에도 일정 면적 이하인 경우 근린생활시설로 분류되어 합법적으로 제2종일반주거지역 내부까지 위치하고 있었다. 이는 근린생활시설에 다양한 용도를 허용함으로써 용도혼합을 장려하고 주거를 보조하는 편의시설이 주거지 내 또는 근거리에 위치하게 하려는 목적이다. 그러나 주민인식조사 결과 주민들이 제2종근린생활시설로 포함되는 시설 중 일반음식점, 노래연습장, 청소년게임제공업소, PC방 등의 상업시설을 부정적으로 인식하고 있음을 확인하였다. 결과적으로 주거지역 별 허용용도의 구분이 모호하고 용도지역의 지정 목적과 실제 토지이용이 차이를 보여 합리적인 토지이용 관리를 어렵게 하는 문제로 나타나고 있다. 또한 근린생활시설의 광범위한 허용용도가 주민들이 느끼는 주거환경의 문제로 나타날 수 있음을 시사하고 있다. 본 연구 결과를 통해 이미 상업시설이 밀집되어 있는 지역을 대상으로 용도지역과 주거지역의 허용용도의 재조정의 필요성에 대한 정책시사점을 제시할 수 있었다. 특히 폭 20m이상의 도로 변으로 상업시설이 70%이상의 강한 선형의 분포를 보이고 있기 때문에 이 지역을 준주거지역 및 근린상업지역으로 지정하여 토지이용패턴과 일치하는 용도지역의 지정이 가능하도록 고려할 필요성이 있다. 한편 준주거지역이나 근린상업지역으로 둘러싸인 제2종, 3종일반주거지역 내에서는 제2종근린생활시설의 허용을 제한하여 주거생활에 필요한 상업용도의 혼합을 허용하면서도 주거환경을 침해하는 상업용도는 제한할 필요가 있을 것이다.