분양과 재고 아파트가격의 상호작용에 관한 실증분석

Abstract

본 연구는 분양과 재고 아파트가격의 상호관계에 관한 이론적 매커니즘을 밝히고 이를 근거로 상호작용을 분석하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 본 연구는 지역단위로 세분화된 주택시장의 특성과 가격규제 정책의 영향력을 고려하여 분석대상을 시·군·구의 공간단위와 규제자율기로 한정한다. 주택시장의 공급자 가격결정요인과 대체시장간 가격경쟁 및 교차탄력성에 관한 기존연구 검토를 통해 분석모형과 분석틀을 설정한다. 실증분석은 고정효과 2단계 최소자승법을 이용하여 상대규모(=분양물량/재고거래량)와 주택시장의 구조변화를 중심으로 분석대상을 분양우위시장과 재고우위시장, 가격상승기와 가격안정기로 구분하여 총 4개 그룹에 대해 수행한다. 분양과 재고 아파트가격의 상호작용에 관한 그룹별 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 분양과 재고 아파트가격의 대체관계가 시·군·구 지역단위의 주택시장에 존재하는 것이 확인되었다. 둘째, 두 시장 가격의 상호영향력을 상대규모에 따라 살펴보면, 모든 그룹에서 재고가의 영향력이 분양우위시장 보다 재고우위시장에서 높고, 반대로 분양가의 영향력은 재고우위시장 보다 분양우위시장에서 높은 것으로 나타났다. 이를 통해 상대규모가 분양-재고 가격간 상호작용의 기준이 됨을 알 수 있다. 셋째, 모든 그룹에서 재고가의 영향력이 분양가의 영향력 보다 높은 것으로 나타났다. 즉, 분양주택을 판매하는 건설사는 재고소유자의 호가에 민감하게 반응하지만, 재고주택을 판매하는 재고소유자는 건설사가 책정한 신규분양주택가격에 민감하게 반응하지 않음을 의미한다. 이러한 상호작용의 차이로부터 지역주택시장에서 공급자들의 가격 적절성의 판단 기준으로서 재고주택가격이 더 유용한 정보를 가질 것으로 본다. 넷째, 시장간 가격영향이 비교적 대칭적으로 작용하는 그룹은 상호영향계수의 상대비율 값이 1.16으로 1에 근사한 값을 갖고 있는 상대규모의 크기가 0.73인 가격상승기의 분양우위그룹으로 나타났다. 이에 따라 가격의 상호영향력이 대칭적으로 나타날 수 있는 상대규모의 균형값은 0.73보다 더 큰 구간에 있을 것으로 예상된다. 다섯째, 상대규모가 유사한 재고우위그룹을 기준으로 가격상승기와 가격안정기의 가격간 상호영향계수의 비율을 비교하면, 가격상승기의 재고가 영향에 비해 가격안정기의 재고가 영향이 3배(=5.42/1.85)정도 더 큰 것으로 나타났다. 이와 같은 시점간 차이로부터 가격의 기준점효과는 안정적 추세를 가지는 경우에 더 크게 작용하는 것으로 판단된다. 여섯째, 시점간 비교를 종합하면, 보급률의 증가에도 불구하고 재고가 상승이 나타난 시점에는 재고의 상대규모가 낮고, 보급률의 증가에도 불구하고 분양가 상승이 나타난 시점에는 분양의 상대규모가 낮다. 즉, 보급률의 상승에도 불구하고 상대적으로 공급규모가 낮은 부분시장의 가격은 상승할 것으로 예상된다. 따라서 각 부분시장의 주택가격은 매매주택의 총재고가 아닌 각 부분시장의 공급 수준의 영향을 받는 것으로 보인다. 일곱째, 표준화 계수에 따르면 분양과 재고 아파트 가격은 대체시장의 상호 가격의 영향을 가장 크게 받지만 분양가는 전매제한규제와 공사비의 영향을 받고 재고가는 대출금리 영향을 받는 것으로 나타났다. 본 분석을 통해 다음의 시사점 및 정책적 함의를 얻을 수 있다. 첫째, 본 논문은 일반재화시장의 경쟁원리가 주택시장에 동일하게 적용 가능하다는 점에서 기존 주택연구와의 차별성을 갖는다. 둘째, 주택시장에 대한 정책은 전국 및 광역적 차원에서 접근하기 보다는 동질적인 수급권을 형성하는 시·군·구의 지역단위로 검토되어야 한다. 셋째, 주택시장의 가격정책은 가격탄력도가 낮은 재고주택가격을 기준으로 마련되어야 할 것으로 판단된다. 한편, 매매주택시장에 관한 가격 문제는 통합적으로 접근하기 보다는 부분시장의 수급측면에서 접근하는 것이 바람직하다. 즉, 재고주택가격 문제는 재고거래 활성화하고, 분양주택가격 문제는 신규건설을 촉진을 통해 안정화가 가능할 것으로 보인다. 넷째, 분양가에 대한 정책은 직접적인 가격규제 제도를 선택하기 보다는 전매 및 청약제도를 개선하여 투기수요를 사전에 차단하고, 건설사의 분양가 상승 유인을 낮추는 방법으로 비용개선의 검토가 필요하다. 다섯째, 분양가 규제 대상은 「주택법」의 사업계획 승인대상 기준에 따라 일괄적으로 최소 공급세대수 20호 이상에 적용되고 있다. 그러나 본 분석 대상의 최소 재고거래량은 72가구, 평균은 1,000가구를 차지하는 것으로 분석되었다. 이를 상대규모 기준으로 치환하여 본 분석 결과에 적용하면, 재고가에 대한 분양가의 영향력은 미미할 것으로 예상된다. 따라서 분양가규제는 대규모 개발 사업이 발생될 것으로 예상되는 특정 지역과 시기에 사전적으로 시행하는 것이 적합할 것으로 판단된다.