2세대 모형에 기초한 역모기지 선택조건

Abstract

본 연구는 은퇴계층이 은퇴 후 사용할 노후자금을 위해 은퇴자 본인이 가진 주택자산을 유동화 할 경우 그 선택 방안을 결정함에 있어서 자녀 세대의 이해득실이 당사자만큼이나 주요 요인으로 작동하는 것에 초점을 두어 논의가 시작된다. 자녀 세대에 대한 주택 자산의 상속과 자녀 세대로 부터의 부양은 은퇴자의 주택자산 유동화 선택 시 주요요인으로 작동하기 때문이다. 과거와 같이 주택 가격이 지속적으로 상승하던 시기에 은퇴자는 사망 시까지 주택을 보유하고 이를 자녀에게 상속하는 것이 의례적인 일이었지만, 현 시점과 같이 주택가격상승에 대한 기대가 미미하고 은퇴자의 기대여명이 계속해서 늘어나는 상황에서는 그 선호방안이 달라지며 이는 우리나라 주택 소유자의 중 많은 비중을 차지하는 베이비부머의 대거 은퇴와 함께 주택시장에 다양한 변화를 가져오게 되므로 이를 예측할 필요가 있다. 본 연구는 다양한 유동화 방식 중 양 극단적 성격을 가지며 자녀의 영향요인이 매우 클 수밖에 없는 두 가지 방안을 비교한다. 주택연금 방식과 전통적 방식인 자녀 부양, 즉 상속의 방식이다. 주택연금의 경우 최근 새롭게 대두되는 방식으로 개별 가계에서 주택을 활용하던 것을 벗어나 공공에서 안정적으로 노후 자금을 공급하게 되는 주택 관련 공적연금 방식 중 하나이다. 따라서 크게 전통적인 방식이라 할 수 있는 자녀부양 방식과 공적 방식인 주택연금 방식에 초점을 두어 비교한다. 이에 따라 분석 시 은퇴자와 자녀세대를 하나의 선택단위로 두고 주요 개인적, 경제적 변수의 변화에 따른 자녀부양과 주택연금 두 가지 방식의 2세대에 걸친 금전적 가치를 수리 모형을 통해 분석하고 선택 방안을 예측하였다. 이에 대한 분석 결과를 통해 주택연금이 선택될 수 있는 조건들과 선택에 따른 몇 가지 시사점을 제시 할 수 있다. 이는 다음과 같다.

첫째, 주택가격상승률과 기대여명에 따른 분석 결과 주택가격이 하락 할 경우 은퇴자와 자녀는 그 리스크와 손실을 부담하게 되므로 주택연금을 선호할 것이나 기대여명이 단기일 경우는 주택가격이 상승 혹은 하락 어느 쪽으로 변동하든 주택을 유동화하지 않고 상속받는 것이 유리하게 된다. 하지만 기대여명이 늘어날수록 자녀부양 방식의 경우 생계비를 지속적으로 지출하게 되는 리스크에 직면하게 된다. 따라서 기대여명이 연장될수록 주택자산을 초과하여 생계비를 지출하게 되는 경우가 발생하고 이럴 경우 주택연금 가입 시 은퇴자는 생계비만큼을 주택연금의 월지급금을 통해 충당하므로 자녀세대가 가지는 생계비 리스크를 주택연금에게 전가시킬 수 있다. 둘째, 은퇴자가 은퇴시점에 보유하고 있는 주택 자산 규모에 따라 선택이 달라질 수 있다. 은퇴시점에 보유한 주택 자산 규모는 이후 상속 규모와 세금 등 다른 변수를 결정하며, 주택연금의 경우에는 월지급금과 총대출금을 결정하게 되므로 은퇴자가 어느 정도 규모의 주택자산을 보유하는지에 따라 그 결정이 달라 지게 된다. 주택가격이 고가일 경우 누진 적용되는 세금으로 기대여명이 길지 않은 구간도 주택연금이 유리하게 되는 경우가 발생한다. 반면 주택의 가치가 작을 경우에는 은퇴자와 자녀세대는 은퇴자의 노후에 대한 다른 대안이 필히 요구된다. 셋째, 공급자 입장에서 자산가치가 상승하게 되는 구간은 수요자가 주택연금을 선호하게 되는 지점과 시기적 차이가 있다. 주택연금 시스템의 지속적 활용을 위해서는 공급자 측면에서도 이익이 유지되어야 하며, 그러기 위해서는 수요자의 선호 구간을 고려하여 이를 조정할 필요가 있다는 점에서 중요한 의미를 지닐 것이다.

현재 우리나라의 부동산에 치우친 가계자산 구조는 부동산 가격 하락 시 가계 부담이 늘어날 여지가 있기 때문에 국가적 차원에서 잠재적인 위협요인이 된다. 또한 고령화가 심화되면서 현금이 부족한 고령층이 부동산을 처분할 수밖에 없는 경우가 발생하고 이는 주택시장의 전반에 영향을 미친다. 이와 반대로 현금이 부족한 상태에서도 이를 상속하려는 경향이 강해 주택을 활용하지 않는 반대의 현상도 강하게 나타나고 있는 실정이다. 이러한 결정의 밑바탕에는 이제까지의 지속적인 주택가격상승과 이에 대한 앞으로의 기대심리가 깔려있기 때문으로 해석된다. 이러한 상황에서 본 연구는 은퇴자와 자녀세대의 주택 유동화 선택 방안을 예측하고자 했다는 점에서 중요한 의미를 지닌다. 또한 주택가격상승률의 변화와 기대여명의 변화에 따라 자산가치들이 다양하게 변할 수 있으며, 추가적으로 자녀의 효용을 함께 고려할 경우에 당사자들의 선택항이 달라질 수 있음을 살펴봄으로써 앞으로는 은퇴자 가계에 있어 주택을 상속하는 방안만이 선호 방안이 될 수 없음을 시사하였다.