공공임대주택과 기업형 임대주택의 비용효과 비교분석

Abstract

최근 정부는 중산층의 주거불안을 해소하고자 기업형 임대주택 정책을 적극적으로 추진하고 있다. 주거복지 지원정책들은 많은 재정을 필요로 하므로, 주거복지 재원운영의 효율성을 높이고 정책효과를 극대화하기 위해서는 다양한 주거복지 정책의 비용과 효과를 비교 평가할 필요가 있다. 이 연구는 기업형 임대주택과 10년 공공임대 주택정책 간의 비용 효과성을 비교분석해서, 두 임대주택에 투입되는 정책비용의 구성요소를 파악하고 그 구성요소가 미치는 영향력을 분석하여 주거지원정책의 효율성을 제고하는데 필요한 기초자료를 제공하는데 목적이 있다. 이 연구를 위한 전제조건은 첫째, 연구는 공공의 관점에서 각각의 정책에 소요되는 비용을 비교한다는 것이다. 둘째, 정책수혜자들이 입주하게 되는 주택의 입지나 규모가 동일하다고 전제하였다. 셋째, 주택 자체의 품질이 동일하도록 통제하기 위해 표준형건축비 방식을 적용하였다. 넷째, 기업형 임대주택의 최소임대의무기간은 8년이지만, 이 연구에서는 10년 후에 분양전환하는 것으로 가정하였다. 다섯째, 10년 공공임대주택과 기업형 임대주택 정책의 수혜집단을 중산층으로 동일하게 고정하였다. 10년 공공임대주택의 직접비용은 택지비, 주택건축비, 조세납부액으로 구성되며, 간접비용인 공공 보조금은 택지지원액, 기금지원액, 조세감면액, 묵시적 임대료 보조 등으로 구성된다. 이러한 직접비용과 공공 보조금을 모두 총 투입금액에서 총 회수금액을 차감하면, 10년 공공임대주택 정책을 운영하기 위한 순 정책비용(PC)를 산출할 수 있다. 기업형 임대주택은 투입되는 비용과 그로 인한 수익은 민간기업인 건설사에 귀속되고 공공관점에서 묵시적 임대료 보조 개념은 성립하지 않으므로, 공공관점에서 부담하는 순 정책비용(NC)은 택지지원, 기금지원 및 조세지원 비용뿐이다. 이 연구에서는 2015년에 실제로 입주자를 모집한 10년 공공임대주택과 대우건설의 기업형 임대주택의 실제사례와 10년 공공임대주택을 기업형 임대주택으로 공급하는 가상의 시나리오 사례를 기반으로 정책비용과 수입금액을 산출한 후, 시간변수를 고려해서 현재가치로 환산한 순 정책비용을 기초로 비용효과성을 비교분석하였다. 10년 공공임대주택에 대한 순 정책비용(PC)과 대우건설 기업형 임대주택에 대한 순 정책비용(NC)을 기초로 두 정책 간의 비용효과를 비교분석한 결과, 전반적으로 공공임대주택에 비해 기업형 임대주택에 약 1/3 정도 더 적은 정책비용이 투입되고 있음을 알 수 있다. 10년 공공임대주택 단지를 기업형 임대주택으로 개발해서 공급한다는 가상 시나리오 사례에서도 전반적으로 공공임대에 비해 기업형 임대가 순 정책비용 면에서 3배 정도 유리함을 알 수 있다. 아울러, 할인율 변화에 따른 CER의 민감도를 분석한 결과, 할인율 2.5%에서는 절반 정도가 CER이 1 이하로 변동되었으며 묵시적 보조금이 음(-)의 값을 갖는 경우가 발생하여 주거복지 지원이라는 정책기조에 부합하지 않게 되는 경우가 발생하게 됨을 볼 수 있다. 정책비용 구성요소 중에서 묵시적 임대료를 제외하고 택지지원비용, 기금지원비용 및 조세지원비용 등과 같은 공공보조금 항목만 고려한, 좁은 의미에서의 정책비용만을 가지고 추가분석을 해 본 결과, 대상 주택 전체에 대한 CER 평균이 1.31로 나타나서 전반적으로 기업형 임대주택보다 10년 공공임대주택에 공공보조금이 더 많이 투입되나, 이는 택지비 할인이 큰 지방과 60㎡이하 규모에 더 큰 보조금이 지원되기 때문이며 수도권과 60㎡ ~ 85㎡이하 주택에서는 기업형 임대주택에 더 많은 공공보조금이 투입됨을 알 수 있다. 택지지원비용의 경우, 전반적으로 공공임대에 대한 택지지원비용이 가상 기업형 임대에 대한 택지지원비용보다 큰 것으로 나타났다. 주택규모별로 비교해 보면, 60㎡ 이하 주택의 경우 3.33배의 차이가 나는데 비해 60㎡ ~ 85㎡이하 주택에서는 1.72배에 머무르고 있어서 두 주택유형 간에도 차이가 크다. 또한 지역별로도, 수도권에서는 두 정책간의 비율이 1.70배인데 비해, 지방(광역시 포함)에서는 약 3배 수준으로 나타나서, 수도권보다는 지방에서 택지지원비용 차이가 더 큰 것으로 나타났다. 기금지원비용을 비교해 보면, 공공임대에 비해 기업형 임대에 대한 주택도시기금 융자규모가 더 크고 이자율은 더 낫기 때문에 전반적으로 공공임대에 비해 기업형 임대에 대한 기금지원비용 규모가 더 큰 것으로 나타났다. 그러나, 주택규모별 또는 지역별 비교에서는 큰 차이가 없다. 조세지원비용의 경우에도 기금지원비용과 같이 공공임대에 비해 기업형 임대에 대한 조세지원의 비용이 큰 것으로 나타났다. 이는 취득세와 재산사의 감면 비율이 기업형 임대주택의 경우 더 크기 때문인 것으로 판단된다. 주택규모별로 보면, 60㎡ 이하 주택에서는 두 정책에 대한 조세지원비용 비율이 0.41배로, 60㎡ ~ 85㎡이하 주택에 대한 조세지원비용 비율인 0.53배에 비해 약간의 차이가 있는 것으로 나타났으며 수도권의 경우 0.42배, 지방의 경우 약 0.7배로 조세지원비용의 차이가 있음을 알 수 있다. 결론적으로, 10년 공공임대주택과 기업형 임대주택에 대한 비용효과를 비교분석한 결과는 정책비용 구성요소의 범위를 어떻게 정의하느냐에 따라 달라짐을 알 수 있다. 첫째, 10년 공공임대주택에 대한 묵시적 임대료 지원을 포함하는 이론적 산식에 기초해서 비용효과를 비교분석해 보면, 기업형 임대주택이 10년 공공임대주택과 동일한 편익의 주택을 공급한다고 가정 하에서 정책비용이 더 적게 투입되는 것으로 평가되고 있다. 다시 말해서, 공공관점에서 기업형 임대주택이 10년 공공임대주택보다 더 비용효과적이라고 할 수 있다. 그러나, 개별 정책비용 항목을 비교해 보면, 택지지원 비용의 경우만 10년 공공임대주택에 대한 정책지원이 크고, 기금지원이나 조세지원 항목에서는 오히려 기업형 임대에 대한 정책지원 비용이 더 큰 것으로 나타나고 있다. 둘째, 비용효과의 비교대상을 택지지원, 기금지원 및 조세지원만으로 한정해서 분석해 보면, 전반적으로 기업형 임대주택에 비해 10년 공공임대주택에 더 많은 공공보조가 더 많이 투입되고 있으나 경우에 따라서는 기업형 임대주택에 지원비용이 더 큰 것으로 나타나고 있다.