몽골 울란바토르시 게르지역의 도시문제와 정책대응

Abstract

몽골은 1990년 사회주의체제에서 민주주의, 시장경제체제로 전환하면서 급격한 도시화를 경험하였다. 사회주의 체제하에서는 계층간, 지역간 경제적 격차가 없어서 시골에서 도시로 이주 온 사람들이 많지 않았으며 각각의 지역에서만 살고 있었다. 사회주의 체제에서 세운 모든 시스템이 붕괴되면서 국가 국영 공장들, 시골의 축산업, 농업, 도시의 건설, 개발 등이 모두 멈추었고, 국가의 모든 재산을 민영화, 사유화해서 국민들에게 분배하였으나 현실에 적응하지 못한 실업자들이 많아졌다. 또한 도시거주자들은 거주하고 있었던 집을 국가로부터 무상으로 받고, 중소기업, 가계 등 민영화한 것들을 받을 수 있었으나 지방의 경우는 기르고 있었던 가축만을 분배받고, 가축의 원료를 판매해주는 중간 역할 수단이 없어짐으로서 수익을 낼 수 없게 되었다. 이에 따라 지방에 거주한 주민들이 도시로 몰려오기 시작했고, 도시 외곽의 토지를 무허가로 점유하고 전통적 유목민 가옥(게르)을 지어 정착함에 따라 이것이 점점 확장되어 거대한 게르지역이 형성되었다. 울란바토르는 몽골의 수도이자 최대 도시로서 게르지역이 가장 대단위로 형성되었다. 도시의 기개발지 가운데 일반적인 도시로 개발된 용지는 20%인 반면 게르지역의 해당하는 용지는 80% 에 이른다. 일반적인 도시지역으로 개발된 20% 용지에 도시민의 39%가 살고, 80%를 차지하는 게르지역 용지에 61%의 인구가 살고 있다. 게르지역은 석탄을 사용하고 있으며, 상하수도, 도로 등 기반시설이 갖춰져 있지 않고, 전기 공급만 받고 있다. 게르지역은 1990년 이후로 20여 년간 지속적으로 형성되어, 대기오염, 수질오염, 기반시설 미비, 주택수준 미흡, 생활편익시설 부족 등 여러 가지 도시문제를 발생시키고 있다. 게르지역에 대한 도시문제 해결을 위해 몽골 정부와 울란바토르시는 관심을 가져왔으나 2012년 유엔의 세계 공기오염 도시를 조사에서 베이징 다음으로 세계에서 가장 오염된 도시로 발표되면서 관심이 더욱 고조되었다. 이후로 재개할 사업이 활발히 추진되었으며 게르지역 재개발 규정이 만들어지고 여러 사업들이 시행되었다. 민간주도로 이루어지는 재개발 사업은 시행이 늦어지고 있다. 이 연구는 울란바토르시에서 문제를 유발하는 게르지역의 형성과정과 확장시킨 요인을 분석하고, 현재 게르지역으로 인한 문제들, 게르지역에 대한 정부 대응, 관련 법제도, 현실적으로 이뤄지는 재개발 사업에 대해 조사하였다. 게르지역의 형성요인으로는 급격한 도시화, 토지재분배, 도시계획적 대처의 미흡 등을 들 수 있다. 특히 울란바토르시 도시기본계획이 여러 차례에 걸친 개정 과정에서 급격한 도시화에 따른 인구증가를 예측하지 못하고 선도적으로 수용방안을 마련하지 못한 점이 강조되었다. 게르지역의 문제점으로는 환경오염, 기반시설 미비, 주택 및 생활편익 시설 미비점을 도출하였다. 게르지역에 대한 정책적 대응은 몽골 정부와 울란바토르 시에서 주택정책의 일환으로서 주택건설 및 토지구획정리사업 등의 방식으로 지속적으로 추진해 왔으나 재원 및 개량방식의 한계를 극복하지 못했다. 2012년 UN의 세계오염도시 발표로 환경오염문제가 주요한 정책과제로 부상하면서 철거 재개발방식이 도입되어 추진되었다. 개별 토지소유자의 토지를 규합하여 아파트 단지를 개발하는 이 방식은 기본적으로 토지소유주와 개발업자간의 양자계약을 기본으로 하는 민간개발방식이지만, 울란바토르 재개발국이 개발업자를 입찰로서 공모하고, 양자계약 이후 시청이 개입하여 삼자계약을 체결하는 방식으로 공공개입이 이루어지는 특징을 가진다. 도로 및 기반시설에 대해 공공에서 부담하지만 기본적으로 민간개발방식으로서의 수익창출이 전제되어야 하므로 사업추진이 원활하지 못하며, 주민들도 경제적으로 아파트 거주 부담 능력이 있어야 하므로 다시 게르지역으로 돌아가는 현상도 나타나고 있다. 공공의 재정적 역량과 거주자의 경제적 역량의 한계 속에서 민간 부동산 개발에 의존해야 하는 울란바토르 게르지역 재개발정책의 특성을 확인하였다.

주요어: 게르지역 재개발, 게르(Ger), 도시화, 도시문제, 울란바토르

학 번: 2014­24058