세계 도시의 오피스 임대료 결정요인에 관한 연구

Abstract

세계의 공간적 통합 및 긴밀성 증가는 국가 차원을 넘어 지역 및 도시에도 큰 영향을 미치고 있으며, 그에 따라 오피스를 포함한 부동산 시장도 세계적인 공간적 통합의 효과로부터 자유로울 수 없게 되었다. 그러나 공간 통합이 부동산 시장, 특히 오피스 임대료에 미치는 영향에 대한 기존의 연구는 거의 전무하였다. 이에 본 연구에서는 세계 도시로 정의되는 주요 도시의 임대료에 영향을 미치는 요인으로 항공 연결성을 가정하고, 실증 분석을 통해 이를 입증하고자 하였다. 이러한 시도는 도시 간 비교 연구를 실시하고, 기존에 발견되지 못하였던 임대료 결정 요인을 새롭게 탐색하고자 하였다는 점에서 기존의 연구와 차별성을 가지는 부분이다. 본 연구의 공간적 범위는 세계 주요 50개 도시이며, 시간적 범위는 2010년에서 2014년이다. 연구의 기본 가정으로 항공 연결성으로 대표되는 공간 통합 효과가 임대료에 영향을 미칠 것으로 예상하고 항공 좌석수, 항공편수, 총운항거리 등 항공 연결성 지표의 종류에 따라 세 가지 모형을 설정하였다. 또한 기존에 임대료의 주요 결정 요인으로 간주되었던 공실률, 1인당 국내총생산 등을 독립변수로 설정하였다. 세계 50개 도시를 대상으로 패널 분석을 실시한 결과, 북미 및 유럽의 경우 오피스 시장 암대료에 대해 항공 연결성이 유의하게 양의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 구체적으로 연결성 지표로 선정한 항공 좌석수, 항공편수, 총운항거리가 모두 오피스 임대료와 양의 상관관계를 보임으로써 연결성이 높은 도시일수록 임대료가 상승할 것이라는 본 연구의 가정을 입증하였다. 그러나 아시아의 경우 세 모형 모두 종속변수에 대한 독립변수의 유의성이 검증되지 못하였다. 이는 아시아 지역 도시들의 개별적 특성이 본 연구의 데이터에 충분히 반영되지 못하였기 때문으로 보이며, 본 연구가 실증 분석에서 한계점을 지니는 부분이다. 전체 분석 대상 도시 중 80%에 해당하는 40개 도시에서 실질임대료 성장률에 대해 항공 연결성이 유의성을 지니는 것으로 나타났으며, 본 연구에서 연결성을 임대료의 결정요인으로 제시하였으나 이러한 관계를 확증하기 위해서는 향후 추가적인 연구가 이루어져야 할 것이다. 오피스가 상업용 부동산 시장, 나아가 부동산 시장 전체에서 차지하는 비중을 고려하였을 때 오피스 임대료에 영향을 주는 요인을 파악하는 것은 자산 시장의 이해와 시장 방향성의 예측이라는 측면에서 매우 중요한 일이다. 정보의 제한성과 비유동성 등 여러 제약요인으로 인하여 높은 거래비용이 발생하는 오피스 시장의 특성상, 연결성 효과를 고려하여 임대료의 방향성을 파악하고 균형 임대료를 예측하는 것이 오피스 시장의 불확실성을 줄이고 효율성을 재고하는 방안이 될 것이라는 점에서 본 연구가 시사하는 바는 크다.