부동산 정책의 효과에 관한 연구

Abstract

본 연구에서는 부동산 정책효과를 실증분석함으로써 부동산 정책이 부동산 가격에 미치는 영향을 검증하고 이에 따라 부동산 정책을 평가하고자 하였다. 실증분석에 들어가기 이전에 부동산 정책과 부동산 가격에 대한 정책학, 경제학적인 고찰을 통해 본 연구에 있어서의 이론적인 토대를 살펴보았으며 노무현, 이명박 양 대통령의 실제 부동산 정책현황 및 정책유형에 대해서도 알아보았다. 또한 선행연구에 관해 검토하고 본 연구의 분석방법인 다중회귀분석과 간여시계열분석에 대해 이론적으로 고찰하였다. 실증분석에 있어서 설명변수인 정책변수는 노무현, 이명박 양 대통령의 재임기간 중의 부동산 정책 중, 정책수단이 망라된 정책을 선정하고 이를 다시 기준에 따라 정책유형별로 분류하였다. 이 때 정책발표 이후 6개월 동안 정책효과가 나타날 것이라는 가정 하에 정책변수를 더미변수로 코딩하였다. 노무현 정부의 경우 2003년 10.29 대책(주택시장안정 종합대책)과 2005년 8.31 대책(서민주거안정과 부동산투기억제를 위한 부동산제도 개혁방안)을 선정하였으며 이명박 대통령의 경우에는 2008년 11.3 대책(경제난국극복 종합대책)과 2010년 8.29 대책(실수요 주택거래 정상화와 서민중산층 주거안정지원방안)을 설명변수로 선정하여 이들 정책변수의 효과를 검증하였다. 통제변수인 거시경제변수로는 부동산 가격에 큰 영향을 미치는 것으로 판단되는 변수 중 CD금리(91일물), 총통화평잔증가율(M2), 코스피지수, 주거용지가변동률을 선정하였다. 종속변수인 부동산 가격에 대해서는 주택매매가격지수를 시계열 자료로 사용하였다. 또한 정책의 지역별 효과 차이분석을 위해 지역은 전국, 서울(강남/강북)과 6대광역시(부산, 대구, 광주, 인천, 대전, 울산)와 수도권(서울, 인천, 경기)에 대한 주택매매가격종합지수를 선정하였다. 실증분석방법으로는 사전사후 검증설계를 반영한 다중회귀분석방법과 간여시계열분석방법을 이용하였다. 다중회귀분석을 통한 부동산 정책효과 분석결과, 노무현 정부의 10.29 대책이 전국적인 부동산 가격하락의 효과를 거둔 것으로 나타났다. 그리고 정책별로 다소 차이는 있으나 강남지역에 대해 전반적으로 정책수단들이 집중되어 있고 또한 효과를 미친 것으로 나타났다. 그리고 서울 및 수도권에 비하여 광역시, 즉 지방에 있어 부동산 정책효과가 상대적으로 약했음을 알 수 있었는데 부동산 가격상승기에는 부동산 수요가 서울을 중심으로 한 수도권에 집중되다가 부동산 가격하락기에는 서울 및 수도권에 집중된 수요가 감소하고 수요 중 일부는 지방으로 이전되어 지방의 부동산 가격을 끌어 올리는 것으로 해석할 수 있었다. 또한 양 대통령의 집권초기 발표된 종합적인 부동산 대책이 상대적으로 효과가 있는 것으로 나타났는데 이는 후속대책으로는 시장참여자들에게 정책의도대로 효과를 미치기가 어렵기 때문인 것으로 해석할 수 있다. 정책유형에 따른 분석결과로는 공급확대정책을 공통적으로 포함하여 부동산 경기활황기에 수요억제정책보다는 부동산 경기불황기에 수요확대정책이 정책목표달성에 있어서 더욱 한계를 보이는 것으로 나타났다. 간여시계열분석에서도 지역별로는 효과의 차이를 보이지만 10․29 대책이 부동산 가격안정화라는 정책목표를 달성한 것으로 나타났다. 지역별 분석에 있어서는 다중회귀분석의 경우에서처럼 부동산 정책의 효과는 지방에서 상대적으로 미미한 것으로 나타났다. 또한 공통적으로 부동산 정책에 대하여 지역별 특성에 따른 반응의 차이가 존재하는 것으로 조사되었다. 부동산 정책 효과분석이라는 본 연구를 통해 부동산 정책평가에 있어 당시의 경제적인 상황에 대한 이해가 선행되어야 한다는 점과 부동산 정책수립에 있어 사후처방적 성격에서 사전적이고 선제적인 목표달성을 위한 정책으로의 변화가 필요하다는 점, 그리고 부동산 시장의 국지적인 차별성을 감안하여 부동산 정책의 지역적 차별화가 필요하다는 점을 연구의 시사점으로 도출할 수 있었다.