서울시 오피스시장의 지역특성과 가격결정요인에 관한 연구-오피스빌딩 실거래가격을 중심으로-

Abstract

1도심 체제였던 서울의 도시구조는 경제성장과 함께 다핵구조로 변화해 왔으며, 서울시 오피스시장도 도시의 성장과 더불어 지역적 특색을 가지면서 도심, 여의도, 강남지역으로 분화하였다. 따라서 본 연구는 서울시 오피스시장의 하위시장별 특색을 가격결정요인을 바탕으로 분석하고, 2010년을 기준으로 가격결정요인의 변화를 통해 지역특성의 변화를 살펴 보았다. 공간적 범위는 도심지역과 강남지역으로 구분하고, 시간적 범위는 2006년부터 2015년까지로 한다. 그리고 가격결정요인의 변화를 살펴보기 위하여 도심지역의 재개발사업과 강남지역의 거래가 활발해지기 시작하는 2010년을 기준으로 구분한다. 오피스 실거래가격을 종속변수로 하고, 건물특성(층수, 용적률, 거래면적, 대지면적, 경과연수, 구조), 입지특성(용도지역, 지하철역거리, 교차로입지여부, 주도로너비, 접면도로수), 거시경제특성(환율, 금리)을 독립변수로 하여 헤도닉모형에 기반한 다중회귀분석을 실시하였다. 분석결과는 다음과 같다. 먼저, 도심지역의 가격결정요인은 2010년 전에는 주도로너비, 2010년 후에는 층수, 대지면적, 금리, 용도지역 순으로 도출되었다. 도심지역은 1960년 이후 경제성장과 더불어 행정, 경제의 중심지 역할을 해왔으며, 업무지구와 기존 시가지의 모습이 공존해 있는 곳이다. 2010년 이후 도심환경정비사업의 시행으로 낙후된 도심환경이 개선되고 대형 오피스의 공급이 이루어 지면서 대형오피스시장으로서의 특성이 뚜렷해 졌다. 이와 같은 변화는 가격결정요인에서도 드러나는데, 2010년 이전에는 입지요인인 주도로너비가 유효한 가격결정요인 이었다면 2010년 이후에는 층수와 대지면적과 같은 규모를 대변하는 가격결정요인이 유효하게 도출되었으며, 거시경제특성이면서 대규모 오피스 공급을 위한 자금 조달을 가능케 하는 금리 또한 유효한 가격결정요인으로 도출되었다. 강남지역의 가격결정요인은 2010년 전에는 지하철역거리, 용도지역, 경과연수가 2010년 후에는 용도지역, 지하철역거리, 거래면적이 유의한 변수로 도출되었다. 강남지역은 서울시 오피스시장 중 가장 최근까지 개발이 계속되고 있는 지역으로, 금융위기 이후 금리하락과 더불어 중소형 오피스시장을 선도하며 거래가 활발히 이루어지고 있다. 강남지역은 다른 지역에 비하여 주거지역의 비중이 높은데 대로변 상업지역의 대형빌딩과 후면지 주거지역의 중소형빌딩이 혼합해 있는 입지특성을 보인다. 따라서 가격결정요인도 용도지역이 유의미한 변수이며, 2010년 이후에는 중소형시장의 거래 활황기와 더불어 용도지역의 영향력이 높아졌다. 또한, 강남지역은 격자로 배치된 지하철 노선에서 사각지대에 있는 오피스의 경우 지하철과의 접근성이 떨어져 가격 수준이 낮아지므로 지하철역거리가 유효한 가격결정요인이며, 2010년 이후 가설과 달리 거래면적이 가격에 음(-)의 방향으로 나타난 것은 중소형시장의 특성이 강화됨에 따라 중소형오피스의 가격수준이 대형오피스의 가격수준을 상회하기 때문으로 해석할 수 있다. 본 연구는 서울시 오피스시장의 실거래가격을 바탕으로 가격결정요인을 분석하고, 도심지역과 강남지역의 지역변화를 관찰하여 각 지역의 특성을 연구하였다는데 의의가 있다. 생애주기론적 관점에서 지역의 변화를 관찰하고 도심지역의 재생과 강남지역의 성숙과정을 오피스시장을 통해 설명함으로써 기존 연구와는 차별성을 갖는다. 앞으로 도심지역은 대형오피스시장의 특성이 강화되고, 강남지역은 중소형오피스시장의 비중이 증가하는 추세이며, 따라서 오피스 연구도 오피스시장과 지역특성을 함께 연구하는 방향으로 나아가야 할 것이다.