구릉지 저층주거지역 재생을 위한 개발모델 적용가능성 연구 - 서계동 일대 지구단위계획을 중심으로

Abstract

최근 도시 및 주거환경 정비대안으로서 저층주거지역의 점진적 재생에 대한 관심이 높아지고 저층 주거지역에서 일어나는 자발적인 변화에 대한 관리 및 재생이 중요시되는 시점에서 개별필지 단위의 건축행위들에 영향을 미치는 도시계획의 중요성 또한 커지고 있어 지역 특성을 고려한 세분화되고 정교한 도시관리 수단에 대한 다양한 연구들이 진행되고 있다. 지역맞춤형 도시재생 기조에 맞추어 서울시에서는 2017년 5월「서계동일대 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획 결정」고시하고, 구릉지 저층주거지역에 주목하여 구릉지 주거지 개발모델을 고안하였다.

이에 본 연구는 구릉지 주거지 개발모델시행에 앞서 서울시가 서계동의 구릉지 저층주거지역에서 무엇을 주목하였는지 고찰하고, 서계동 지구단위계획구역 내 구릉지 저층주거지역을 개별 주체들의 구체적인 물리적 분석을 서계동의 개발가능성을 진단하고 구릉지 주거지 개발모델의 적용가능성을 가늠해 보고 한계점 도출을 목적으로 한다.

구릉지 주거지 개발모델의 적용가능성을 위해 분석의 틀을 (1) 지형에 대한 대응, (2) 자율정비 적용가능성으로 분류하여 분석하였다. 지형에 대한 대응은 서계동 전체 필지의 이용에 초점을 맞추어 지형, 도로, 블록과 필지들과의 관계 및 이용양상에 대하여 파악하였고, 자율정비 적용가능성에서는 용도, 건물, 신축양상 등을 분석하여 개발모델에서 제시한 유형의 적용가능성을 분석하였다. 연구데이터는 건축물대장, 토지특성도, 표준지, 수치지형도 및 현장 조사를 통하여 구축하였다.

도시 형태요소인 지형, 도로, 필지, 건물, 주차, 용도 차원에서 분석결과를 도출하였으며, 이에 따른 연구결론은 다음과 같다.

첫째, 구릉지 주거지 개발모델은 현실성이 부족하였다. 서계동 지구단위계획의 시행지침에 명기된 구릉지 신축 가이드라인 (구릉지 주거지 개발모델)의 경우 신축할 경우에만 적용이 가능하였고, 차량진입이 불가한 도로에 차량을 이용하도록 하는 계획과 같은 예시를 제시하는 등 적용 불가한 사항들을 발견할 수 있었다.

둘째, 개발모델 계획의 구체성이 부족하였다. 서계동에 맞는 맞춤형구릉지 재생실현을 목표로 하였으나 지형에 대한 다양한 인식에 대한 반영이 미비하였고, 도로사용에 관한부분과 개별 필지개발에 대한 사항에 대해서는 구체적이지 못한 부분이 발견되었다. 특히 용도의 경우 저층부 용도의 일관적인 문화관련 전시장, 공연장과 관광진흥법에 따른 관광숙박시설 등과 같은 권장용도계획으로 거주자들의 이용보다는 관광에 초점을 맞추어 계획으로 거주민 지속성에 관한 사항에 대한 접근의 구체화가 필요하였다.

셋째, 계획의 목표와 정합성이 부족하였다. 노후 불량주거지의 주거환경개선을 목표로 시행된 구릉지 주거지 개발모델은 내용 면에서는 개량이나 필지구조 개선보다는 사업성을 중요시한 개발유형이었다. 이는 기존 저층주거지 연구에서 주거환경 악화 원인으로 지목되어온 현상들과 차별점 없어 예상 가능한 한계점과 문제점들이 도출되고 있다. 사례 대상지에서 발견된 지형, 도로, 필지, 건물, 주차, 용도 차원에서 분석되어 확인할 수 있었다. 이에 구릉지 저층주거지역의 특성의 고려가 더욱 필요하며, 계획적 관리 및 인접필지 간 연계에 관한 세분화된 대응이 요구된다.

서계동 일대에 계획 된 구릉지 주거지 개발모델은 구릉지 저층 주거지역의 장소적 특성을 유지한 재생에 접근하였으며, 기존 연구들에서 제시되었던 정비수법을 구체적으로 적용하고자 한 모델로 본격적인 구릉지 저층주거지역의 재생을 구체화 할 수 있는 제도적 장치를 마련한 것에 큰 의의가 있다. 첫 시범사업이기 때문에 지속적인 연구가 필요하다. 본 연구 또한 첫 시범사례지에 대한 탐색적 연구의 성격을 가지기에 연구 결과를 일반화하기 위해서 보다 많은 사례지역에 대한 조사와 분석이 뒤따라야 할 것이다.