주거지역의 상업화에 따른 거주민 변화 특성 : "홍대 거리" 지역을 중심으로

Abstract

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 우리나라는 토지의 중복 이용을 방지하기 위해 용도지역제(zoning)를 고수하고 있다. 하지만 점차 도시가 확장되고 그 기능이 복잡해지면서 현대에는 용도 복합의 계획원리가 대두되기 시작했고, 그 결과로 상업시설이 주거지역에 입지하는 것을 허용하였다. 하지만 토지용도의 주상복합 허용은 제도적, 경제적 등의 이유로 일부 주거 지역에 과도한 상업시설이 밀집하게 하는 원인이 되었고, 이로 인해 주거입지수요가 변화하게 되었다. 즉, 상업시설의 과도한 혼재는 상업시설 다양성으로 인한 편리성을 증가시켰지만, 반대로 주거환경을 저하시키는 현상이 발생하게 되었다.

거주민 특성에 따라 수요하고자 하는 주거입지가 다르기 때문에, 주거입지수요 변화는 거주민 구성에 영향을 미친다. 즉, 주거지 상업화로 인해 편리성을 수요하고자 하는 거주민들을 이 지역에 이주해 오고, 주거환경을 선호하는 거주민들은 다른 지역으로 이주해 가는 결과를 낳는다. 그러므로 주거와 상업의 토지혼합용도는 주거입지수요를 변화시키고 해당 지역 거주민 구성에 영향을 끼친다는 점을 추론할 수 있다.

본 연구의 목적은 주거와 상업의 토지혼합용도로의 변화에 따른 주거입지 수요를 파악한 후, 해당 수요가 거주민 구성에 미친 영향을 실증적으로 살펴보는 것이다. 연구 범위는 과도하게 주거지가 상업화된 곳으로 이로 인한 외부효과가 뚜렷한 홍대 거리지역으로 선정한다.

선행연구와 기초조사를 통해 홍대거리 지역의 변화를 조사하고, 해당 내용을 바탕으로 설문을 설계하였다. 해당 지역 거주민을 대상으로 설문조사를 실시했고, 2018년 2월 28일부터 3월 18일까지 미응답 항목이 많은 2부를 제외하고 최종으로 106부의 표본을 선정하였다. 이후 요인분석을 실시하여 주거입지수요를 추출하고, t-검정을 통해 해당 수요 별 거주민 특성 차이를 밝혔다. 차이가 있는 거주민 특성별로 집단을 나누어 다중회귀분석을 실시하고 홍대 거리지역의 거주민 변화의 특성을 분석하였다.

분석은 총 두 단계로 나누어 진행했으며, 그 결과는 다음과 같다.

첫 번째 단계의 분석은 주거지 상업화 지역의 주거입지수요를 도출하는 것이다.

첫째, 기초통계를 통해 홍대거리 지역 거주민 응답 분포를 확인해보았다. 그 결과, 주거지 상업화의 토지이용 변화에 따라 주거입지수요가 변화했음을 확인할 수 있었다. 거주 이유중 상업시설 관련 항목이 긍정적인 반응을 보이는 반면에 경제성은 부정적인 반응을 보였다. 또한, 거주 환경질문에서는 거주민들은 상업화로 인한 거주환경 쾌적성 저하에 높은 체감도를 보이고 있었다. 그러므로 주거입지수요 중 쾌적성이 감소하고 있음을 확인할 수 있었다.

둘째, 설문조사 항목들 중 다수의 상관성 있는 요인들을 축약하여 주거입지수요를 추출하기 위해 공통요인분석을 실시하였다. 그 결과, 상업시설의 다양성, 주거환경 저하, 주거비용 상승의 요인을 도출하였다. 3가지 요인 모두 주거지 상업화의 토지이용변화에 따라 변화된 주거입지수요임을 확인할 수 있었다.

두 번째 단계의 분석은 추출된 주거입지수요가 홍대거리 지역의 거주민 구성 변화에 영향을 미쳤는지 실증적으로 확인하는 것이다.

첫째, t-검정을 통해 거주민 특성에 따라 설문조사 항목별 차이가 있는지 실증적으로 확인해보았다. 또한, 앞선 기초조사에서 홍대거리 지역의 주거지 상업화가 일어난 시기에 가구 특성에서 가장 급격한 변화가 있었기 때문에 이들을 중심으로 실증분석을 실시하였다. 그 결과, 1인 가구와 임차 가구, 3인 이상 가구와 자가 가구는 주거이유 중에 상업시설 관련항목의 응답에 있어서 유의미한 차이를 보이며 각각 유사한 특성을 보였다. 1인 가구와 임차 가구는 해당 항목들에 정(+)의 방향으로 긍정적인 반응을 보이는 반면 3인 이상 가구와 자가 가구는 부(-)의 방향으로 부정적인 반응을 보였다. 단, 2인 가구와 비혈연 가구는 큰 차이를 보이지 않았고, 표본 수도 적어서 제외하였다.

둘째, 앞서 추출된 주거입지수요를 가지고 전체 집단의 다중회귀분석을 실시한 결과, 통계적으로 유의미한 요인으로는상업시설 다양성과 주거환경 저하, 주거비용 상승이 있었다. 회귀계수를 보면, 홍대거리 지역의 거주만족도에는 상업시설 다양성이 정(+)의 방향으로 긍정적인 영향을 미치고, 주거환경 저하와 주거비용 상승은 부(-)의 방향으로 부정적인 영향을 미친 것으로 확인되었다. 하지만 t-검정 결과를 바탕으로 유사한 특성을 보이는 1인·임차 가구와 3인 이상·자가 가구 두 집단을 각각 나누어 다중회귀분석을 실시한 결과, 주거비용 상승은 3인 이상·자가 가구에게 유의하지 않았다. 그러므로 두 집단 간의 영향 정도를 파악할 수 없었기 때문에 주거비용 상승을 시장적 요인을 통제하기 위한 변수로 사용하였다.

셋째, 1인·임차 가구와 3인 이상·자가 가구를 나누어 분석한 결과, 두 집단에서 모두 상업시설 다양성이 주거만족도에 긍정적이었으나, 해당 주거입지수요와주거환경 저하의 상대적인 민감도는 각 집단별로 차이를 보이고 있었다. 두 회귀분석의 주거입지수요 회귀계수 값을 확인해보면, 1인·임차 가구는 상업시설의 다양성이 주거만족도에 있어서 주거환경 저하보다 더 민감하게 반응하는 것을 확인할 수 있지만, 반대로 3인 이상·자가 가구는 상업시설의 다양성보다 주거환경 저하가 더 영향을 미치는 것으로 확인되었다.

이상으로 결과를 종합해보았을 때, 홍대거리 지역의 주거지 상업화에 따른 토지혼합용도로의 변화는 기존의 주거입지수요를 감소시키고 새로운 주거입지수요를 발생하게 했다. 이 변화는 가구 특성마다 선호하는 주거입지요인이 다르기 때문에 결과적으로 가구 구성을 변화하게 하였다. 구체적으로는 홍대거리 지역에 1인·임차 가구가 많은 것은 이들은 상업화로 인한 주거환경 저하에 둔감하고 상업시설 다양성에 민감한 것이 일부 영향을 주는 것으로 보인다. 반면엔 3인 이상·자가 가구가 급감한 것은 주거환경 저하에 민감하고 상대적으로 상업시설의 다양성에 둔감한 것이 일부 영향을 미친것으로 확인된다.

하지만 상업시설의 다양성은 주거만족도에 있어서 1인·임차 가구와 3인 이상·자가 가구에서 모두 긍정적인 반응을 보였다. 이것은 3인 이상·자가 가구에게도 주거환경만 개선해준다면 상업화가 밀집된 지역에서 거주하는데 긍정적 영향을 줄 것으로 판단된다. 예를 들어, 주거지에서 일정거리 내에 있는 상업시설에 소음도에 제한을 두거나 쓰레기를 버릴 때는 주거지 내 경관유지 등을 위해 일정한 가이드라인을 마련하는 방법 등을 제안할 수 있다. 이 외에도 자녀교육에 해로운 상업시설을 세세하게 분류하여, 주거지의 일정 거리 내에는 상업시설 입지를 제한하게 하는 방법 등이 있다.

그러므로 본 연구는 주거지 내 상업시설의 용도를 허용하는 토지혼합용도를 실시할 때, 가구 특성에 따른 주거입지수요를 파악하여 토지이용 변화에 따른 부정적 면은 감소시키고 반면 긍정적면은 증가시키는 필요성이 있음을 시사한다.