테헤란로변 건축물 저층부 용도변화에 따른 가로활성화에 관한 연구

Abstract

근대 이후에 등장한 기능주의적 공간생산방식에 의하여 조성된 도시공간들은 보행활동의 감소와 사람 사이의 접촉기회 박탈, 도심공동화 현상 등을 야기하였다. 특히 도심부의 중심업무지구(Central Business District)의 경우 주요 용도가 업무에만 치중된 나머지 업무시간 이후에는 황량하고 위험한 거리로 변모하였다. 대표적인 사례로서 강남을 상징하는 업무가로로 계획된 테헤란로는 대로변 건축물 충진이 완료되고 물리적 가로환경이 모습을 갖춘 1990년대 후반까지도 보행자 없는 가로와 업무시간 외 도심공동화의 문제가 끊임없이 대두되었다. 이후 90년대 후반부터 현재까지 테헤란로는 가로와 연계된 테헤란로변 건축물 저층부의 기능적 변화가 두드러지게 나타났다. 70, 80년대의 테헤란로변 건축물 저층부는 이용계층이 제한된 업무관련 용도로만 사용되어 도심공동화 및 보행환경 악화가 문제시되었으나, 90년대 이후로 상업시설이 지상층으로 확대되면서 보행자를 끌어들이고 다양한 활동을 유발하기 시작하였다. 최근 서울시에서도 도심 주요 건축물 저층부에 가로활성화에 기여하는 용도를 도입하고 기업과 연계하여 건물전면공간의 활용방안을 모색하는 등의 움직임이 활발하다. 차량보다는 보행자 중심의 도시공간을 조성하고 보행활성화를 위해 업무지구의 고층건축물 저층부의 기능적 변화를 유도하는 사례가 발생하고 있다. 따라서 본 연구는 테헤란로를 사례로 대로변 건축물 저층부 용도변화의 흐름 및 변화의 배경을 분석하고, 용도변화가 진행된 구간과 대조구간을 선정하여 저층부 용도변화가 가로환경 및 보행활성화에 어떻게 기여하는지 살펴보는 데 연구의 목적이 있다. 본 연구의 분석결과는 다음과 같다. 먼저, 테헤란로변 건축물 저층부의 용도 변화 양상을 분석한 결과 90년대까지 로비 등의 공용공간이나 금융·일반업무시설로 활용되던 저층부는 2000년대에 접어들면서 판매·서비스시설로 빠르게 변화하는 추세를 보이고 있었다. 테헤란로에 업무용건물들이 들어서기 시작한 1980년대의 경우 저층부는 로비, 금융·일반업무공간으로 활용된 비율이 85%~90%에 달하였으나, 1990년대에 건물이 집중적으로 충진되고 유동인구 및 상주인구가 증가하면서 금융·일반업무시설에서 판매·서비스시설로의 용도변경이 진행되었으며, 강남역 주변과 선릉역 주변에서부터 확산되었다. 또한 2000년대에 들어서는 금융·일반업무시설의 규모가 축소되면서 여유공간에 판매·서비스시설이 입점하는 용도의 복합화 현상이 두드러졌으며, 이러한 양상은 역삼역-선릉역 구간 및 선릉역-포스코사거리 구간의 대형 필지를 중심으로 나타났다. 이러한 변화의 배경으로는 첫째, 산업특성에 따른 서비스시설의 수요 증가를 들 수 있다. 테헤란로에는 금융, 연구개발, IT산업 및 제조업의 본사 등 지식기반 서비스업이 밀집하고 있으며, 이들은 대면접촉에 의한 정보교환과 의사소통을 중시하기 때문에 테헤란로 내·외부공간에 만남 및 회의장소에 대한 수요가 증가하였다. 과거의 접대기능을 담당하던 로비공간이 줄어들고 접대공간을 제공함과 동시에 각종 서비스를 대신 담당해주는 커피전문점이나 제과점 등의 소비장소들이 그 역할을 대체하고 있다. 둘째, 소비문화 확산에 따른 저층부 프랜차이즈업체 임대양상을 들 수 있다. 오늘날 테헤란로변 건축물 저층부는 프랜차이즈 형식의 커피전문점 및 제과점이 17%를 차지하고 있다. 2000년대 이후 프랜차이즈 외식업체가 유행하면서, 건물주는 브랜드 인지도에 의해 빌딩 가치가 향상되고 고수익 임대료를 받을 수 있다는 점, 기업의 경우에도 소비자의 기업이미지 형성에 긍정적 영향을 준다는 점, 이용자 입장에서는 업무공간이나 학습공간을 대체하는 제 3의 장소로서의 공간 소비양상을 반영한다는 점에서 저층부의 프랜차이즈 외식업체 및 판매시설은 나날이 증가하고 있다. 셋째, 시장상황을 반영한 용도 규제의 완화를 들 수 있다. 1984년 수립된 도시설계는 당시 무분별하게 들어선 유흥·위락시설과 가로변 부적절한 혐오시설이 주거환경을 침해하는 문제점이 발생하자 지역·지구의 활동을 능률적으로 배치하고 용도 간 상보성을 증진시키기 위하여 가로의 성격에 따라 용도를 구분하였다. 그러나 테헤란로 간선가로변에 오피스빌딩이 10년 간 급격하게 충진됨에 따라 도시설계 재정비계획(1996)은 이들의 수요를 반영하여 대중음식점·간이음식점 등을 허용하게 되었으며, 지구단위계획 재정비계획(2009)에서는 가로활성화를 목적으로 소매점, 휴게음식점 등의 근린생활시설을 가로에서 직접 접근 가능한 특정층 권장용도로 지정함에 따라 향후 저층부의 판매·서비스시설은 입지를 더욱 강화하는 경향을 보일 것으로 예측된다. 또한 저층부의 용도변화에 보다 직접적인 영향을 받은 가로환경의 물리적 요인은 다음과 같다. 첫째, 업무 중심의 저층부 용도가 판매·서비스시설 등 보행활성화에 기여하는 용도로 변화하면서 보행을 유발하고 보행자를 유인하는 기능이 높아졌다. 둘째, 입면의 투과성이 증가하여 건물 내부의 상품 및 인간 행위가 가로변에 투과됨에 따라 가로공간이 시각적으로 확장되고 가로의 활력이 증진되었다. 이는 은행이나 금융관련업종은 불투명한 유리를 사용하거나 블라인드로 내부를 차단하여 가로와의 시각적 연계성이 떨어졌으며 외부공간에 휴게시설을 제공한 사례가 없는 반면, 판매·서비스시설에 해당하는 커피전문점 및 제과점, 음식점 등은 입면을 통유리로 처리하여 내부의 인테리어뿐만 아니라 인간 활동이 가로변에 적극적으로 투과되는 특징을 보였기 때문이다. 소매점의 입면은 주로 진열된 상품과 매장 디스플레이를 투과함으로써 보행 시 구경거리를 제공하였다. 셋째, 외부공간에 벤치, 의자, 옥외용 테이블 등의 휴게시설을 제공하여 보행 이외에도 직·간접적 접촉, 만남, 휴식 등 가로변의 사회적 활동을 유발하였다. 최종적으로 저층부 용도 변화가 활발히 진행된 구간과 그렇지 않은 구간의 가로활성화 정도를 비교한 결과 전 시간대의 보행량이 용도변화 구간에서 더 높게 나타났다. 특히 야간, 주말의 보행량 차이가 급격하게 증가하는 양상을 보였다. 이는 가로활성화용도가 비교적 긴 영업시간을 유지함으로써 야간 및 주말의 보행을 유발하기 때문으로 해석할 수 있다. 보행속도 또한 상업화가 활발히 진행된 구간에서는 상품과 인간활동의 투과성이 높은 입면을 구경하며 걸어가는 행태에 의해 보행속도가 비교적 느리게 측정되었으나, 그렇지 않은 구간에서는 전방을 바라보며 빠르게 걷는 속도로 측정되었다. 결론적으로 용도변화 구간이 대조구간에 비해 보행이 활성화되었다고 평가할 수 있다. 분석 결과 공공부문에서 제공하는 물리적 요인이 보행을 가능하게 하는 기본적인 환경을 조성한다면, 민간부문에서는 보다 적극적으로 보행을 유발 및 유인하는 물리적 요인을 조성하고 있었다. 이러한 민간부문의 역할은 실제로 보행량을 증가시키고 보행속도를 늦춤으로써 가로활성화에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 파악되었다. 본 연구는 테헤란로의 초기 형성단계부터 출발하여 제도와 시장의 상호작용에 의해 가로공간이 형성되는 과정 가운데 저층부의 용도변화와 그 배경을 통시적으로 고찰하였다는 점과, 저층부 용도변화를 가로활성화의 관점에서 해석했다는 점에서 의의를 찾을 수 있다. 지금까지 가로활성화에 영향을 미치는 요인들은 주로 공공적 측면에서 고려되어 온 경향이 있었으나, 본 연구의 결과 민간부문에서 조성하는 가로환경의 질적인 특성이 실제로 가로활성화에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 사료되며, 이에 관한 보다 심도 있는 연구가 필요하다고 판단된다. 본 연구에서는 용도 변화에 따른 가로활성화용도의 비율, 입면의 투과성, 점포에서 제공하는 휴게시설 등 한정된 분석항목과 분석방법에 의하여 활성화를 평가하였으나, 향후 보다 객관적이고 다양한 분석항목과 분석방법을 활용한 연구가 진행된다면 민간부문의 가로활성화 기여를 더욱 증진시킬 수 있으리라고 기대된다.

Since urban planning paradigm focused more on 'functionalism' in the modern era, urban space has been produced with separated land uses and super block has been appeared in order to promote car traffic more than pedestrian traffic. In Korea, Gang-nam area, developed by 1970's land readjustment project, is a typical example of super block system based on car-oriented paradigm. Teheranro, which is the symbolic commercial street in Gang-nam area, has been developed in earnest since mid-1980's. High-rise office buildings have been built for 20 years, and the street becomes one of the top 3 office concentration area in Seoul. However, there was widespread criticism of the lack of pedestrian activities and social contacts. Teheranro had became hollow and dangerous after office hours until late 1990's. Since late 1990's, there has been functional change rather than physical change in Teheranro. Especially, noticable change occurred in the lower part of the streetside buildings. In 1970's and 1980's, it used only for office and bank or just remained lobby space. People used the lower part for single purpose and nothing happened on the street after office hour. After 1990's, retail and food services which had been stayed underground level came up to the ground level. Existing offices and banks were replaced by and sometimes they downsized themselves and give room for retail and food services. These changes can attract pedestrians and give many opportunities for street activities. Likewise, the commercialization of streetside buildings affects on the relationship with Teheranro. Not only functional relationship changed, but also visual and behavioral relationship changed. Therefore, this study analyzes time-periodic change of the lower part use of streetside buildings first, and then discusses why did they occur in urban cultural context, and finally explains functional, visual and behavioral relationship between the lower part of streetside buildings and Teheranro.