한국의 주택가격과 임차료의 변동 요인 및 가구의 후생에 미치는 영향에 대한 분석

Abstract

본 연구는 2001년부터 2016년까지 한국의 주택가격과 임차료의 변화에 영향을 주는 요인들의 상대적 기여도를 수량적으로 밝히고, 주택담보인정비율(LTV) 규제 강화 및 향후 일어날 수 있는 보유세 인상과 취득세 폐지가 주택가격, 임차료 및 가구에 후생에 미치는 영향을 정량적으로 분석한다. 이를 위해 비동질적 가구(heterogeneous households)로 이루어진 균형거시경제 모형을 구성한다. 모형경제는 소득, 주거형태, 소유면적, 주거면적, 자산 및 부채 규모, 소비수준의 차이가 발생할 수 있는 가구들로 구성되며, 이들 가구의 개별 선택에 따라 주택가격과 임차료가 내생적으로 결정되는 모형경제의 시장균형을 설정한다. 이를 이용하여 실질금리하락, 실질소득상승, 주택공급의 증가, LTV 및 DTI의 대출규제 강화, 보유세 인하와 취득세 변화 등의 경제환경 및 정책적 요인의 외생적인 변화가 모형경제의 균제(steady state) 균형에서의 주택가격과 임차료 및 관련 변수들에 미치는 영향을 정량적으로 분석하고 이를 자료의 결과와 비교하여 동기간 동안 개별 요인의 상대적 기여도를 분석한다. 그리고 추가적으로 향후 발생할 수 있는 LTV 규제 강화와 충분한 크기의 보유세 인상 및 취득세 폐지를 상정하여 각각의 경우 주택가격, 임차료 및 가구의 후생 변화를 아울러 살펴본다. 2001년부터 2016년까지 현실에서 단위면적당 실질주택가격은 27.6% 상승하였고, 단위면적당 실질임차료는 2.1% 하락하였다. 실질금리하락, 실질소득상승, 주택공급의 증가, LTV 및 DTI의 대출규제 강화, 보유세 인하와 취득세 변화의 요인의 효과를 종합한 모형경제에서는 단위면적당 실질주택가격이 34.8% 상승하고, 단위면적당 실질임차료는 2.5% 하락하는 것으로 나타난다. 즉 모형경제는 현실경제의 주택가격과 임차료의 변화에 대해서 상당부분 일치하는 결과를 보인다. 2001년에서 2016년의 주택가격과 임차료의 변화는 대부분 실질금리하락, 실질소득상승, 주택공급의 증가로 설명이 되고, LTV 및 DTI의 대출규제 정책의 변화와 보유세, 취득세의 주택관련세제의 변화가 주택가격과 임차료의 변화에 미치는 영향은 상대적으로 미미한 것으로 나타났다. LTV 규제비율이 100%에서 70%로, 70%에서 40%로 강화될 때 장기적으로 주택가격은 비교적 작은 폭으로 감소하지만, LTV 규제비율이 40%에서 0%로 감소하게 될 때는 주택가격이 큰 폭으로 감소하는 것으로 나타났다. 이는 모형경제에서 자료와 마찬가지로 LTV 비율이 40% 이하인 가구의 비중이 90% 이상이기 때문에 LTV 규제한도가 충분히 커졌을 때에 LTV 규제한도 강화에 따른 주택가격 하락의 폭이 확대된다는 것을 의미한다. LTV 규제 강화에 따라 경제 전체적으로 가구의 후생이 증가하고, 특히 이러한 후생 증가는 고소득층에 집중되는 것으로 나타났다. LTV 규제가 충분히 강화되면 저소득층도 고소득에 비해 작은 폭이지만 후생 역시 증가하는 것으로 나타났다. 향후 보유세의 과세표준이 실거래가로 인상되는 경우를 상정한 실험에서는 장기적으로 주택가격이 9.3% 하락하고, 임차료는 4.1% 하락하는 것으로 나타났다. 가구는 평균적으로 매기 소비가 0.7% 감소하는 크기의 후생 변화를 보였다. 특히 고소득층의 경우 후생 감소 폭이 더욱 크게 나타났다. 취득세가 폐지되는 경우를 상정한 실험에서는 장기적으로 주택가격이 7.4% 상승하고, 임차료는 2.9% 상승하는 것으로 나타났다. 기존의 통념과는 달리 가구는 평균적으로 매기 소비가 0.1% 감소하는 정도의 후생 변화를 보였고, 고소득층일수록 후생 감소의 폭이 더욱 크게 나타났다. 취득세가 폐지되는 경우 주택가격이 상승하면서 기존의 주택보유가구 중 대출비중이 큰 가구는 LTV 규제한도로 인해 주택의 크기를 줄이거나 임차가구로 전환하게 되어 이들 계층의 후생 감소로 인해 경제 전체로는 비록 작은 크기이지만 후생 감소가 나타났다.

This paper quantitatively evaluates the relative contribution of macroeconomic fundamentals and housing-related policies to the changes in real house prices, rents, and household welfare in Korea. We show that the observed changes in real house prices and rents in 2001-2016 are mainly attributed to a decrease in the real interest rate, an increase in real income, and an increase in aggregate house supply. However, housing-related policies turn out to have little impact on the price changes in contrast to the common belief that those policies greatly affected the housing market over the period. We also find that the welfare implications of fundamentals and housing-related policies vary by household income. This study also finds that if LTV regulation is tightened further to less than 40%, the effects on housing prices start to increase disproportionately because more than 90% of the households LTV ratio is less than 40%. In addition, tighter LTV regulations lead to higher household welfare on average, although larger portions of welfare gains fall to high income groups. If the tax base of property holding tax is expanded to the prevailing prices, the housing prices decrease by 9.3% and the rents decrease by 4.1% in the long run. The welfare decreases by 0.7% in terms of CEV on average and higher income groups get worse off more. If the acquisition tax is abolished, the housing prices increase by 7.4% and the rents increase by 2.9% in the long run. The welfare decreases by 0.1% in terms of CEV on average and higher income groups get worse off more due to interactions of the LTV regulation and the higher housing prices.