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한국형 공적 역모기지 제도의 효과성 분석
Analysis of Effectiveness of Korea Government Guarantee for reverse Mortgage System

DC Field Value Language
dc.contributor.advisor김경민-
dc.contributor.author홍성현-
dc.date.accessioned2019-10-21T03:51:12Z-
dc.date.available2019-10-21T03:51:12Z-
dc.date.issued2019-08-
dc.identifier.other000000157406-
dc.identifier.urihttps://hdl.handle.net/10371/162513-
dc.identifier.urihttp://dcollection.snu.ac.kr/common/orgView/000000157406ko_KR
dc.description학위논문(박사)--서울대학교 대학원 :환경대학원 환경계획학과,2019. 8. 김경민.-
dc.description.abstractSince the introduction of government-guaranteed reverse mortgage system in Korea, the system has been firmly established with the number of borrowers increasing rapidly. However, there is no research on whether the product originally launched to support the elderly Koreans having only a house without adequate cash (so called house poor) has attained its policy goal. This paper is the first attempt to analyze the effectiveness of reverse mortgage system.
First, a set of data of borrowers of reverse mortgage in regional panels was prepared. Three hypotheses were established: (i) Cities, countries and districts that have higher proportion of the aged have higher rate of borrowers of reverse mortgage; (ii) Cities, counties, and districts that are economically disadvantaged have higher share of borrowers of reverse mortgage; and (iii) Cities, counties and districts where people are not adequately prepared for post-retirement years have relatively higher rate of borrowers of reverse mortgage. For the model, the rate of borrowers of revere mortgage is set as dependent variable, and monthly payment as control variable to control the characteristics of borrowers. And ageing index, housing price per pyeong, monthly payment from the National Pension Service, and the share of welfare budget out of total budget of cities, counties and districts were set as independent variables. Multiple regression analysis and panel analysis of random effect and fixed effect were conducted.
The analysis found the followings: (i) The rate of borrowers is negatively correlated to ageing index; (ii) Housing price per pyeong is positively correlated to monthly payment of national pension; (iii) The share of welfare budget did not show any statistical significance. That is, all the three hypotheses are rejected. This suggests that the reverse mortgage system failed to achieve its policy goal: Support the aged house poor.
To address these problems, this study presents the following policy proposals.
First, reverse mortgage market needs to be segmented. While the current system should be maintained for a group of low-income individuals, a new market needs to be developed for the aged who are not eligible for reverse mortgage as they own relatively expensive homes worth over KRW 900 million. The type of borrowers needs to be differentiated.
Next, bias of borrowers towards a specific region and type of houses should be removed. This analysis found that as borrowers are mostly owners of apartment houses in Seoul and urban areas, residents of rural areas are alienated from the product. This is attributed to structural characteristics of the product. That is, as the monthly payment amount of reverse mortgage is significantly related to the age and the housing price of borrowers, residents of Seoul where housing price is relatively higher tend to be more likely to join the reverse mortgage. Hence, in order to ensure reverse mortgage functions as a true means of enhancing the security of life for the aged after retirement, in addition to the current product that delivers payments based on the age of borrowers and housing price, a welfare-type reverse mortgage needs to be considered, that enables the aged who need social support despite their low housing price to get a monthly payment subsidized by the government.
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dc.description.abstract한국인의 기대수명이 과거에 비해 크게 늘어남에 따라 은퇴 이후 노후 생활에 대한 관심도 함께 높아졌다. 정부는 국민들을 위한 최소한의 노후 보장 체계를 마련하고자 1988년 공적 연금인 국민연금, 2007년에는 주택을 담보로 생활비를 지원할 수 있는 한국형 공적 역모기지 제도(이하 역모기지)를 도입하였다. house-rich, cash-poor 계층을 정책 타켓으로 삼는 역모기지는 도입 첫해 505건을 시작으로 현재 약 6만건(19.6월 기준)의 신규 가입자를 확보하는 등 매년 꾸준히 증가하고 있다.
하지만 신규 가입자 수가 계속해서 늘고 있고, 국민연금보다 더 많은 연금을 준다는 사실만으로 역모기지를 성공한 정책으로 단언하기는 어렵다. 역모기지가 도입된 후 지난 10년 간 제도 및 가입자 특성, 활성화 방안, 계리 모형 등 많은 연구들이 진행되었으나, 아직까지 역모기지가 실제 효과성이 있었느냐에 대한 분석은 없었다. 이에 본 연구는 최초로 역모기지의 효과성에 대한 실증 분석을 시도하였다.
연구 수행을 위하여 먼저 역모기지 실제 가입자 데이터를 지역별 패널 형태로 가공한 데이터 셋을 구축하였고 효과성 분석을 위해 고령화가 심화된 시군구에서 상대적 가입비율이 높을 것이다(가설 1), 가난한 시군구에서 상대적 가입비율이 높을 것이다(가설 2), 노후준비가 부족한 시군구에서 상대적 가입비율이 높을 것이다(가설 3)라는 3가지 가설을 설정하였다. 모형은 종속 변수로 상대적 가입 비율을 선정하였고, 가입자의 개별 특성 통제를 위하여 월지급금을 통제변수로 활용하였다. 그리고 지역 고령화 수준을 파악하기 위하여 노령화 지수, 지역 경제 수준을 반영하기 위하여 평당 주택매매가격, 지역 노후준비 수준을 확인하기 위한 지역별 1인당 국민연금 수령액, 마지막으로 지역 노후지원 수준은 지역별 복지예산 비중으로 선정하였다. 실증분석을 위해 다중회귀 분석, 패널 확률·고정효과 분석을 실시하였으며, 모형 테스트 결과 패널 고정효과 모형이 가장 적합한 것으로 나타났으나, 모형에서 1계 자기 상관이 감지되어 이를 교정하였다.
분석 결과 종속변수인 상대적 가입 비율에 대한 고령화 수준인 노령화 지수가 음의 값으로 나타나 가설 1을 기각하였다. 다음으로 지역경제 수준을 나타내는 지역별 평당 주택매매 가격과 노후준비 수준인 지역별 1이당 국민연금 월 수령액은 양의 값으로 나타나 가난한 지역보다 상대적으로 더 부유한 지역에서 역모기지에 가입하는 경향이 높은 것으로 확인됨에 따라 가설 2와 가설 3 모두를 기각하였다. 그리고 마지막 노후 지원 수준인 지역별 족지예산 비중은 통계적으로 유의미하지 않았다. 따라서 현행 역모기지 제도는 고령자 하우스 푸어를 지원한다는 정책적 목표를 달성하지 못하는 것으로 나타났다.
노후 생활비가 필요한 가난한 고령자보다 경제적 여유가 있는 고령자가 더 많이 이용하는 현상이 계속될 경우 저소득 고령자가 아닌 부유한 고령자를 국가가 지원하는 역설적인 결과가 초래될 우려가 있으므로 제도의 발전을 위하여 다음과 같이 정책적 제언을 하고자 한다.
먼저, 역모기지 시장을 세분화해야 한다. 저소득층 등 정부가 계속 지원할 필요가 있는 계층에게는 현행 제도를 유지하고, 반면 9억원 이상 고가 주택 보유자와 같이 현재 가입이 불가능한 고령자를 위한 프라임 역모기지 시장을 새로 개설함으로써 정책 대상을 구별해야 한다.
다음으로 지역별·주택유형별 편중 문제를 해결해야 한다. 실증분석을 통해 가입자가 수도권 및 도시 지역 아파트 소유자로 편중되어 지방·비도시 지역은 소외되어 있음을 확인하였다. 이는 주택연금의 월지급금 산출 모형이 연령과 주택가격 변수에 큰 영향을 받기 때문으로 주택가격이 상대적으로 높은 수도권 지역에서의 가입 가능성이 더 높을 수밖에 없는 구조적 특성 때문이다. 그러므로 주택연금이 진정한 고령자의 노후보장 수단이 되기 위해서는 연령과 주택가격으로 월지급금이 결정되는 상품과는 별개로 비록 주택가격은 낮지만 사회적인 지원이 필요할 경우 정책적으로 월지급금을 높여서 지급할 수 있는 복지형 역모기지 상품 도입을 고려해 볼 필요가 있다.
비록 역모기지가 본래의 정책적 목표를 달성하지 못한 것으로 나타났으나, 앞으로 시장을 세분화하고 상품을 다양화하는 적극적인 조치를 통해 역모기지가 고령자의 든든한 노후 버팀목이 되기를 기대한다.
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dc.description.tableofcontents제 1 장 서 론 1
제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
제 2 절 연구의 범위 및 방법 3

제 2 장 이론적 배경 및 선행연구 고찰 6
제 1 절 이론적 배경 6
1. 생애주기 가설 6
2. 정책 효과성과 정책목표 모호성 8
제 2 절 선행연구 고찰 9
1. 역모기지 연구 동향 9
2. 역모기지 제도 관련 선행 연구 11
3. 역모기지 실증분석 관련 선행연구 16
제 3 절 연구의 의의 19

제 3 장 한국형 공적 역모기지 제도 현황 22
제 1 절 역모기지 제도 개관 22
1. 개념 및 연혁 22
2. 주택연금 주요 내용 27
3. 주택연금 제도 현황 31
제 2 절 역모기지 계리 모형 분석 36
1. 역모기지 계리모형의 기본 구조 36
2. 역모기지 계리모형 40

제 4 장 역모기지 제도의 효과성 분석 49
제 1 절 분석 모형의 설정 49
1. 데이터 구축 49
2. 가설의 설정 51
3. 분석 모형 및 변수 선정 52
제 2 절 기초 통계 분석 64
1. 기초통계량 분석 64
2. 상관관계 분석 81
제 3 절 역모기지 제도의 효과성 분석 83
1. 다중회귀분석(multiple regression analysis) 83
2. 패널분석(Panel analysis) 87
3. 모형의 선택 및 가설 검정 88
제 4 절 소 결 93

제 5 장 결 론 96
제 1 절 연구의 요약 96
제 2 절 정책적 제언 96

참 고 문 헌 99
Abstract 105
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dc.language.isokor-
dc.publisher서울대학교 대학원-
dc.subject역모기지(주택연금)-
dc.subject효과성 분석-
dc.subject생애주기 가설-
dc.subject정책목표-
dc.subject표본선택편의-
dc.subject패널분석-
dc.subject.ddc711-
dc.title한국형 공적 역모기지 제도의 효과성 분석-
dc.title.alternativeAnalysis of Effectiveness of Korea Government Guarantee for reverse Mortgage System-
dc.typeThesis-
dc.typeDissertation-
dc.contributor.AlternativeAuthorHong Sung Hyun-
dc.contributor.department환경대학원 환경계획학과-
dc.description.degreeDoctor-
dc.date.awarded2019-08-
dc.contributor.major도시 및 지역계획-
dc.identifier.uciI804:11032-000000157406-
dc.identifier.holdings000000000040▲000000000041▲000000157406▲-
Appears in Collections:
Graduate School of Environmental Studies (환경대학원)Dept. of Environmental Planning (환경계획학과)Theses (Ph.D. / Sc.D._환경계획학과)
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