업종다양성에 따른 상권의 형성 과정 및 변화 특성

Abstract

서울시는 천만의 인구, 50만개 이상의 자영업 점포를 보유한 대도시이며, 수도로서 600년 이상의 유구한 역사를 가진 도시이다. 이러한 특성을 반영하듯 서울에는 수많은 상권이 존재하며, 각 상권들의 형성과정에 따라 상권 특성이 매우 다르게 나타난다. 역사가 오래된 도심 지역에는 동대문시장, 방산시장, 귀금속 거리 등 특정 업종의 도·소매 점포들이 집적한 상권들이 존재하는 반면에, 강남지역, 홍대 및 신촌 지역 등 1980년 이후 발달한 상권들은 상품의 구매를 위한 도·소매 업종뿐만 아니라 쇼핑 외 업종인 음식·서비스·숙박 등 다양한 업종의 점포들이 밀집한 형태를 띠고 있다. 그런데 서울시 상권들의 변화를 살펴보면 도심 지역과 도심 외 지역의 점포 변화 양상이 매우 다르게 나타나고 있음을 알 수 있다. 오래전 형성된 도심 지역 내 상권들은 기존 점포들이 오랜 기간 명맥을 이어오고 있는 반면, 도심 외 지역에 새롭게 형성된 상권들은 신규 점포가 개점하면서 기존 점포가 폐점하는 점포 교체 현상이 아주 빈번하게 일어나는 것이다. 이러한 점포 변화의 차이는 상권별로 양적·질적 변화가 다르게 일어나고 있음을 의미한다. 본 연구에서는 서울 상권의 형성 과정을 고찰함으로써 지역별로 상권의 업종다양성이 다르게 나타나게 된 원인을 밝히고, 상권의 업종다양성에 따라 상권 및 주변지역 특성에 차이가 나타나는지 탐색하였다. 또한 상권의 업종다양성이 점포 변화 및 상권의 양적·질적 변화에 어떠한 영향을 미치는지 살펴보고 상권별로 변화 특성이 다르게 나타나는 현상을 이해하고자 하였다. 본 연구의 수행을 위해 201개 서울시 주요상권의 점포 데이터를 바탕으로 실증분석을 실시하였으며, 분석된 연구 결과를 요약정리하면 다음과 같다. 첫째, 역사가 오래된 도심 지역에 위치한 상권들과 1980년 이후 도심 외 지역에 새롭게 형성된 상권들은 상권의 업종다양성에 차이가 나타난다. 이는 과거 소비자들의 상권 방문 목적이 상품의 구매, 즉 비교 쇼핑(comparison shopping)에 집중되어 있었다면, 여가소비 수요의 증가로 다양한 상업 활동이 결합된 다목적 쇼핑(multi-purpose shopping)을 즐기고자 하는 소비자 비중이 점차 높아진 것과 밀접한 관련이 있다. 이러한 소비자 소비행태 변화로 인해 1980년 이전 도심 지역에 형성된 시장들이 동종의 도·소매 점포가 집적한 형태를 띠는 반면, 1980년 이후 도심 외 지역에 형성된 상권들은 다양한 업종의 점포가 집적된 형태로 발전하게 된 것이다. 둘째, 상권의 업종다양성에 따라 상권 및 주변지역 특성에 차이가 나타난다. 소비인구가 풍부하고 경제력도 높은 지역에 입지한 상권의 경우 근거리 소비자들의 다양한 상업 목적을 해결할 수 있도록 다양한 업종의 점포가 집적하는 것이 상권 매출 증대에 유리하다. 이러한 상권은 규모가 크게 발달할 확률이 높고, 임대료 수준도 높으며, 쇼핑 외 업종의 점포 비중도 높게 나타나게 된다. 그러나 동종 점포가 집적한 상권의 경우는 주변지역 소비력에 의존하기 보다는 소비자 범위를 광역화하는 것이 매출 극대화에 효율적이기 때문에 상대적으로 소비력이 낮은 지역에도 입지가 가능한 것이다. 이러한 상권은 원거리 소비자들을 유입하기 위해 점포 밀도를 높였으며, 상품 구매를 위한 도·소매 점포 비중도 높게 나타난다. 셋째, 상권의 업종다양성에 따라 점포 변화 양상이 다르게 나타난다. 다중회귀분석 결과 다양한 업종의 점포가 집적한 상권은 점포 개점률이 높게 나타나는데, 이는 다목적 쇼핑(multi-purpose shopping)을 선호하는 소비자 비율이 높아 쇼핑 외 업종의 점포 진입을 촉진시키기 때문이다. 점포 폐점률 역시 높게 나타나는데, 신규 점포 개점이 활발해지면 경쟁이 심화되어 기존 점포의 폐점도 증가하기 때문이다. 반면에 동종 점포가 집적한 상권은 점포 폐점률이 낮게 나타났다. 이는 동종 점포의 집적으로 형성된 광역적인 소비자 풀(customer pool)을 점포들이 공유함으로써 폐점 위험을 낮추기 때문이다. 이러한 점포 개·폐점률의 차이 때문에 다양한 업종의 점포가 집적한 상권에서는 점포 교체가 다이나믹하게 일어나는 반면, 동종 점포가 집적한 상권의 경우 점포 변화가 정체된 특징을 나타내게 된다. 넷째, 상권의 업종다양성이 상권의 질적 변화(지가 변화)에는 유의미한 영향을 미치지만, 상권의 양적 변화(점포수 변화)에는 유의미한 영향을 미치지 못한다는 것이다. 다중회귀분석 결과 다양한 업종의 점포가 집적한 상권일수록 지가 변화율이 상대적으로 높게 나타나는 것을 알 수 있다. 이는 더 높은 임대료를 지불할 수 있는 신규 점포가 상권에 개점함에 따라 기존 점포가 폐점하는 점포 교체 현상이 다이나믹하게 일어나기 때문이다. 반대로 동종 점포가 집적한 상권의 경우 점포 변화가 정체된 특성을 나타내는데, 이는 점포 교체로 임대료가 상승하는 현상이 활발하지 않음을 의미한다. 그러나 점포수 변화율의 경우, 상권의 접근성이 우수할수록, 대형판매시설이 입지한 상권일수록 점포수 증가에 긍정적인 영향을 미치는 반면, 주변 경쟁 점포 규모가 클수록 점포수 증가에 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 즉, 상권의 양적 변화는 상권의 업종다양성 요인이 아닌 다른 상권 변화 요인에 의해 일어남을 알 수 있다. 위와 같은 분석 결과들은 역사가 오래된 도심 지역에 위치한 상권들과 1980년 이후 도심 외 지역에 새롭게 형성된 상권들의 특성 및 변화 양상이 다르게 나타나는 현상을 이해할 수 있게 해준다. 또한 상권이 입지한 지역의 활성화와 관련하여 중요한 시사점을 제공해 주고 있다. 다양한 업종의 점포가 집적한 상권의 경우, 상권이 활성화됨에 따라 점포 변화가 다이나믹하게 일어나고 임대료 및 지가가 상승하는 등 급격한 변화가 나타나게 되는데, 이는 지역 사회에 새로운 활력을 불어 넣는 역할을 하게 된다. 그러나 경쟁 상권의 부상 등에 의해 상권이 쇠퇴하게 되면 지역 사회의 침체로도 이어지게 된다. 반면에 동종의 점포가 집적한 상권의 경우, 점포 변화 및 임대료가 정체되는 특성이 나타나므로 지역 사회에 새로운 다이나믹스를 제공하는 데에는 한계가 있다. 하지만 기존 점포들이 오랜 기간 입지를 유지함에 따라 매우 안정적으로 상권이 유지되며, 이는 지역 사회 역시 급격한 변화 없이 기존의 성격을 오랫동안 유지할 수 있음을 의미한다.

Seoul is a large city with a population of 10 million composed of more than 500,000 self-employment stores and also a capital city with a history of more than 600 years. Reflecting upon these characteristics, there are numerous retail markets exist in Seoul, and different market characteristics appear depending on the formation process of each retail market. A number of retail markets with the same business type of stores are agglomerated in old downtown areas, such as Dongdaemun market, Bangsan market, Jewelry shopping street, while Gangnam, Hongdae and Shinchon where the retail markets are formulated since 1980 have various types of stores, including not only retail and wholesale markets but also food, services and accommodation stores. However, it appears that the changing patterns of stores is different depending on whether it is located in old downtown or outside of downtown areas. The retail markets located in old downtown area have many old and traditional stores, while the newly formed retail markets located outside of downtown area have very frequent replacement of stores. The difference of changes in stores implies that there is a difference in both quantitative and qualitative changes of retail markets. The purpose of this study is to identify reasons why the diversity of business type varies from region to region in consideration of the formation process of the retail markets in Seoul, and to explore whether there are differences in the characteristics of the retail markets and its surrounding areas according to the diversity of business type. Also, this study aims to demonstrate how the diversity of business type affects changes in stores and retail markets from both quantitative and qualitative aspects. For this study, an empirical analysis was conducted based on the store data of 201 major retail markets in Seoul. The results of this analysis are summarized as follows. First, there is a difference in its diversity of business type between the retail markets in old downtown area and the newly formed retail markets outside of downtown area. This is closely related to the fact that the goal of consumers in the past has been focused on purchasing goods, i.e., comparison shopping, while current consumers are increasingly interested in multi-purpose shopping combined with various commercial activities as there is a higher demand for leisure activities. Given that such changes in consumer behavior, the retail markets located in old downtown area consist of stores with homogeneous business type, while the newly formed retail markets outside of downtown area have been agglomerated with various business types of stores. Second, according to the diversity of business type, there are some differences in characteristics of the retail markets and its surrounding areas. In the case of retail markets located in regions with high population of consumers and high economic power, there is an increase in sales since various business types of stores have been accumulated so that local consumers can access various commercial activities. These retail markets have a potential to grow significantly with a high level of rents and a large proportion of non-shopping stores. However, in the case of retail markets where homogeneous stores are agglomerated, stores could be located in regions with relatively low populations, because broadening the range of consumers is an effective way to maximize sales rather than relying on the purchasing power of its surrounding areas. Such retail markets have increased the density of stores in order to attract consumers living far away from them, and also there is a high percentage of wholesale and retail stores. Third, there is a difference in changing patterns of stores according to the diversity of business type. The results of multiple regression analysis show that the retail markets with diverse business types of stores have a higher store opening rate due to a large percentage of consumers enjoying multi-purpose shopping, which accelerates the market entry of non-shopping stores. The store closure rate is also high, since the market becomes more competitive as a result of the opening of new stores, which in turn will increase the closure of existing stores. On the other hand, the store closure rate is low in the retail markets where homogeneous stores are agglomerated, since these stores share a large customer pool created by the agglomeration of homogeneous stores, which lowers the risk of closing. Due to the difference in store opening rates and closing rates, the changing patterns of store occur dynamically in the retail markets with various business types of stores, whereas in the case of retail markets where homogeneous stores are agglomerated, the change of stores is stagnant. Fourth, the diversity of business type has a significant effect on the qualitative change (land price change) of retail markets, but it does not affect the quantitative change (change in the number of stores) of retail markets. The results of the multiple regression analysis show that the rate of change in land prices is higher in the retail markets where various business types of stores are located. This situation attracts new stores that can pay higher rents to settle in these retail markets, but makes existing stores to be closed, resulting in dynamic change of stores. On the other hand, in the case of retail markets where homogeneous stores are agglomerated, the change of the stores is stagnant, which means that the increase in rent is not active. However, the retail markets with higher accessibility and availability of large retail stores have a positive effect on the growth of stores, although there is a negative impact on its growth when nearby stores become more competitive. It indicates that the quantitative change of retail markets is caused by factors other than the diversity of business type. The analysis in the above makes it possible to understand whether the characteristics and patterns of change in the retail markets in old downtown area and the newly formed retail markets outside of downtown area are different. It also suggests important implications for the revitalization of the region in which it is located. In the case of retail markets where various business types of stores are located, if the retail markets becomes more active, there will be a dynamic change of stores and the dramatic rise of rents and land prices, providing a new vitality to its community. However, if the retail markets declines due to the rise of the competitive markets, this will lead to the community's stagnation. On the other hand, in the case of retail markets where homogeneous stores are agglomerated, there are some limitations in providing new dynamics to local communities because the changes of stores and rents could be stagnated. Although existing stores have been in operation for a long time, which means that these retail markets are very stable, communities can maintain their existing characteristics for a long time without any rapid change.