경매절차에서 유치권의 한계에 관한 고찰

Abstract

유치권은 타인의 물건 등을 점유하는 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 그 점유가 불법행위로 인한 것이 아닌 때에 그 물건 등을 유치할 수 있는 권리를 말한다. 이는 로마법상 악의의 항변을 기원으로 하는 제도로 동시이행의 항변권과 같이 신의칙과 형평을 고려하여 인정된 방어방법이다. 그런데 부동산의 물권변동이 일반적으로 등기에 의해 공시되는 것에 비해 부동산 유치권은 점유로만 공시되어 공시가 불안전한 점, 유치권자에게 신고의무가 없어 매수자가 유치권의 존재를 예상하기 어려운 점, 유치권 행사로 인해 부동산의 사용가치가 사장되는 결과가 되어 비효율적인 점, 사실상 우선변제효를 인정하게 되면 선순위 저당권자 등의 기대를 침해하는 점, 전용물소권을 부정하는 판례의 태도와 상충되는 부분이 있는 점 등에 비추어 볼 때 부동산 유치권은 이질적인 부동산 물권이라고 할 것이므로, 유치권의 성립요건과 효력을 포함한 제도 전반에 걸쳐 신중한 해석이 필요하다. 우선 유치권의 성립요건인 견련관계의 해석에 있어 학설의 대립은 있으나 피담보채권이 목적물 자체로부터 또는 자체를 원인으로 하여 발생한 경우 및 공평의 원칙상 유치권을 인정할 특별한 사정이 있는 경우 예외적으로 견련성을 인정하는 것이 타당하다. 여기서 특별한 사정이 인정되는 경우로 수급인의 공사대금청구권 및 가등기담보설정자의 청산금지급청구권이 있다. 그러나 어떤 견해를 취하던 결론에 큰 차이가 없다고 할 것이므로 유치권의 효력 측면에 논의를 집중할 필요가 있다. 민사집행법상 압류 이후 성립한 유치권의 경우, 압류채무자의 점유이전에 의해 유치권이 발생하게 되는 1, 4유형에서 채무자의 점유이전은 유치권 성립의 관점에서 처분행위로 보아야 하고 따라서 처분금지효에 반하여 매수인에게 인수되지 않는다. 채권의 성립 및 변제기 도래에 의해 유치권이 성립하는 2, 3유형에서, 피담보채권이 압류채무자와 유치권자의 계약에 의해 발생하는 경우에는 포괄하여 압류채무자의 계약체결행위가 처분행위로 평가되어 처분금지효에 반하기 때문에 매수인에게 인수되지 않는다. 그러나 피담보채권이 제3자와 유치권자의 계약에 의해 발생하는 경우나 계약관계 없이 발생하는 경우에는 채무자의 관여가 없어 처분금지효가 적용될 수 없고 따라서 매수인에게 인수되어야 한다. 다만 처분금지효가 적용되는 경우라고 하더라도 목적물의 가치가 증가된 범위 내에서는 유치권으로 대항할 수 있다. 여기서 가치의 증가는 목적물의 가치가 객관적으로 증가하는 경우뿐만 아니라 사실상 처분행위에 의해 매수인이 감수하여야 하는 목적물의 가치 감소에 대하여 필요비를 지출하여 가치를 유지시키는 경우도 포함한다. 가압류 이후 성립한 유치권의 경우나 체납처분에 의한 압류 이후 성립한 유치권의 경우에도 압류 이후 성립한 유치권의 경우와 동일하게 처리하여야 할 것이다. 저당권 설정 후 성립한 민사유치권의 경우 저당권자에 대한 유치권의 대항력을 부정하여 유치권이 매수인에게 인수되지 않는 것으로 해석하는 것이 타당하다. 다만 압류의 경우와 다르게 가치증가로 인하여 저당권자가 불측의 이익을 얻게 되는바, 이는 민법 제367조의 유추적용으로 해결할 수 있다. 저당권 설정 후 성립한 상사유치권의 경우에도 동일하게 해석하는 것이 타당하다. 신의칙에 의한 유치권의 인수주의 제한이 문제되는 경우는 판례의 표현에 따르자면 채무자가 채무초과의 상태에 이미 빠졌거나 그러한 상태가 임박함으로써 채권자가 원래라면 자기 채권의 충분한 만족을 얻을 가능성이 현저히 낮아진 상태에서 이미 채무자 소유의 목적물에 저당권 기타 담보물권이 설정되어 있어서 유치권의 성립에 의하여 저당권자 등이 그 채권 만족상의 불이익을 입을 것을 잘 알면서 자기 채권의 우선적 만족을 위하여 위와 같이 취약한 재정상의 지위에 있는 채무자와의 사이에 의도적으로 유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 일으키고 그에 기하여 목적물을 점유하게 된 상황이다. 그런데 이러한 경우 저당권 실현의 방해목적 및 실제 저당권 실현의 방해가 인정될 수 있다고 할 것이어서, 유치권자의 점유가 저당권의 침해에 기한 방해배제청구권과의 관계에 비추어 민법 제320조 제2항의 불법점유에 해당하는지 우선적으로 검토되어야 할 것이다. 매수인이 유치권을 인수하게 되는 경우 매수인은 압류채무자의 채무를 인수하는 것이 아니라 목적물에 존재하는 유치권의 부담을 승계하는 것에 그친다 할 것이다. 매수인이 유치권을 인수하지 않는 경우 유치권자는 경매절차의 이해관계인에 해당하나, 유치권에 기한 경매를 신청하지 않는 한 다른 채권자의 경매절차에서 바로 배당요구를 할 수는 없다고 해석하여야 한다. 배당에 참여하게 된 유치권자는 배당절차에서 일반채권자와 동순위로 배당받아야 한다.

A possessory lien is a legal right by which a person who holds any goods or property of other may retain such property in his possession, when the payment of the debt resulted from the said property is due, until the obligation is discharged

except where the possession of the property was illegally made. It is a well-recognized way of defense considering the principle of good faith and equity such as "defense of simultaneous performance", derived from the concept of exceptio doli under the Roman law. However, in the case of lien on the real property, we need to carefully analyze its whole system, including the requirements and effects, as it has very distinctive features compare to other legal rights on the real property in light of the following aspects: 1) that as the lien on the property is not made public by the public notice but only by the possession of the said property, unlike other change in rights on the real property, any changes in lien can hardly be known to the public

2) that since the lien holder has no legal obligation to report, it is uneasy for a buyer to predict whether there is any established lien on the property

3) that its very nature causes economic inefficiency by not using the property

4) that it damages the expectation interest of the preferential creditor-mortgagee when a court recognizes the lien holders de facto preferential rights by affirming the principle of unconditional take-over of the lien in the civil execution procedures (Contra Supreme Court Decision, 2005Da22688, decided August 19, 2005)

and 5) that it conflicts with the established view of the courts, which does not recognize the claim under the unjust enrichment of the third party (Actio De In Rem Verso). First of all, as for the interpretation of the connection requirement between the claim and the property, there are several conflicting legal theories. I believe that the connection should be found in limited situations like i)the cases where the claim arises from property itself or ii) where the claim should be recognized by equity under the special circumstances. However, as there will be no meaningful difference whichever interpretation one may take, we need to focus on the discussion as to the effects of the lien in regard to provisional seizure, seizure, and mortgage. In the case of the lien established subsequent to the seizure under the Civil Execution Act, in type 1 and 4, where the lien is established by transfer of possession, the transfer should be construed as disposition, and thus, the lien will not be transferred to the buyer under the disposition prohibition effect. In type 2 and 3 situations, where a secured claim arises from a contract between a seized debtor and a lien holder, the debtors act of entering into the contract will be regarded as disposition, which is against the prohibition of disposition, and thus, the secured debt(claim) will not be transferred to the buyer. However, in the event where the secured claim occurs with or without the contract between the lien holder and the third party, the prohibition effect does not apply for the lack of the debtor's involvement

the lien should be assumed. Provided that even in the case where the prohibition effect applies, the lien holder may contend against the buyer to the extent that the value of the target property has been increased. As for the lien subsequent to provisional seizure and the lien established after foreclosure of disposition for arrears of taxes, the same legal principle should be applied as in the case of the lien subsequent to the seizure. As for the civil lien established after the settlement of mortgage, it is legitimate to interpret that the lien does not be transferred to the buyer by denying the liens opposing power against the mortgagee. Provided that the problem of the unexpected profits of the mortgagee gained from the added value arises, unlike the case of attachment

it can be resolved by analogical application of Article 367 of the Korean Civil Code. It is equally legitimate to interpret the commercial lien in the same way. As for the case where the issue of limitation of unconditional assumption of the lien occurs under the principle of good faith, in which the purpose of interference with mortgagees exercise of his right to the mortgage as well as actual intereference itself can be found, we should first review whether the lien holders occupancy is illegal under Article 320, Section 2 of the Korean Civil Code in light of the relationship with the right to claim for removal of disturbance, based on the infringement on the right to mortgage. In the event where the buyer assumes the lien, it should be understood that the buyer does not assume the debt of the seized debtor, but merely succeed to the obligation of the lien attached to the object property. When the buyer does not assume the lien, the lien holder will be an interested party to the foreclosure. However, unless the auction was applied upon the lien, it should be construed that the lien holder cannot request for his shares in the process of other creditors foreclosure or auction. The lien holder who can participate in the sharing process should be treated equal to other non-preferential creditors.