아파트 분양광고로 인한 손해배상에 관한 연구

Abstract

우리나라의 아파트는 대부분 선분양․후시공 방법으로 분양되어 수분양자들은 아파트 분양광고의 내용에 의지하여 분양계약을 체결하게 되므로 아파트 분양광고는 매우 중요한 의미를 가진다. 따라서 수분양자를 분양자의 부당한 분양광고로부터 보호할 필요가 있고, 수분양자의 구제수단으로 가장 중요한 것은 분양자에 대한 손해배상청구권이다. 일반적으로 분양계약에서 분양광고는 분양자의 수분양자에 대한 청약의 유인으로서 분양광고가 곧바로 분양계약의 내용이 된다고 볼 수는 없으나, 분양자와 수분양자 사이에 분양광고의 내용을 분양계약의 일부로 인정하기로 하는 명시적 또는 묵시적 합의가 인정되는 경우에는 분양광고도 분양계약의 내용에 편입될 수 있다. 분양광고가 분양계약의 내용에 편입되었으나 분양자가 분양광고에 따른 이행을 하지 아니하는 경우, 수분양자는 분양자에 대하여 민법상 채무불이행책임, 매도인의 담보책임, 수급인의 담보책임 등을 원인으로, 또한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조상 담보책임을 원인으로 한 손해배상을 청구할 수 있다. 분양광고가 분양계약의 내용에 편입되지 않은 경우에도 분양광고가 허위․과장광고에 해당하거나 분양자가 신의칙상 고지의무를 이행하지 않은 경우, 수분양자는 민법상 불법행위책임 또는 표시․광고의 공정화에 관한 법률상 책임을 원인으로 한 손해배상을 청구할 수 있다. 위와 같은 각 손해배상의 범위는 기본적으로 손해에 관한 차액설 및 민법 제393조에 따라 정해질 것인데, 특히 수급인의 담보책임이나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조상 담보책임에 기한 손해배상청구의 경우에는 하자보수비용이, 민법상 불법행위책임 또는 표시․광고의 공정화에 관한 법률상 책임을 원인으로 한 손해배상청구의 경우에는 실제 분양대금과 부당한 광고가 없는 경우 적정한 분양대금의 차액이 그 손해가 될 것이다. 다만 부당한 광고행위로 인한 손해의 액수를 산정하는 것은 쉽지 아니하므로 법원은 여러 가지 간접사실을 통하여 수분양자의 손해를 인정해야 할 것이다. 재산적 손해의 산정이 불가능한 경우 위자료의 보완적 기능을 통하여 손해배상을 인정할 수도 있으나 이는 제한적으로만 인정되어야 한다. 수분양자가 분양권 또는 아파트의 구분소유권을 양도하는 경우에는 수분양자의 부당한 분양광고로 인한 손해배상청구권이 누구에게 귀속된다고 보아야 하는지 문제가 발생한다. 먼저 수분양자가 분양권을 양도하면, 분양광고의 내용이 분양계약에 포함되어 계약상 지위를 전제로 한 손해배상청구권은 수분양자 지위의 양도와 함께 분양권 양수인에게 양도되지만, 불법행위책임의 성질을 갖는 손해배상청구권은 양수인에게 양도된다고 볼 수 없다. 다만, 분양자의 부당한 광고행위라는 불법행위로 인하여 분양권 양수인에게 손해가 발생한다면 위 양수인도 분양자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다. 다음으로 수분양자가 아파트의 수분소유권 성립 후 그 소유권을 양도하는 때에는, 손해배상청구권의 성질과 관련 없이 손해배상청구권이 양도되지 않는다. 아파트 분양계약이 해제되는 경우에도 수분양자가 분양광고로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 문제된다. 계약상 지위를 전제로 한 손해배상청구 가부는 해제의 원인에 따라 다르게 보아야 하는데, 분양자의 채무불이행을 원인으로 분양계약이 해제된 것이라면 수분양자는 분양계약의 해제로부터 영향을 받지 아니하고 손해배상을 청구할 수 있을 것이다. 불법행위책임의 성질을 갖는 손해배상청구권의 경우, 분양계약이 해제되면 수분양자는 손해 발생이 인정되지 않아 손해배상을 청구할 수 없다.