브랜드가 아파트 가격형성에 미치는 영향에 관한 분석

Abstract

브랜드아파트가 보편화되면서 아파트 구매결정시 브랜드가 차지하는 비중은 점차 높아졌고, 이런 소비자들의 성향은 한 부동산 포털회사의 설문조사 결과에서도 매년 확인할 수 있다. 이런 경향은 소비자선호도가 높은 민간건설사 브랜드아파트가 그렇지 않은 아파트보다 더 비싼 분양가격에도 불구하고 높은 청약률을 기록하며 판매완료 되는 현상에서도 찾을 수 있다. 민간건설사 브랜드아파트는 브랜드 프리미엄이 존재하기 때문에 여타 아파트보다 분양가격이 높아도 추후 매매를 통해 더 높은 수익률로 보상받을 수 있다고 기대하고 있는 것이다. 이와는 반대로 교통, 학교․병원, 마트 등 생활편의시설에의 접근성이 민간건설사 브랜드아파트와 유사하다 하더라도 LH공사 아파트는 매매시 수익률이 저조할 것이라고 판단하여, 아파트명에 LH공사 브랜드 대신 시공사인 민간건설사 브랜드 사용을 요구하기도 한다. 이런 현상을 바탕으로 본 연구는 LH공사와 민간건설사의 브랜드가 아파트가격에 미치는 영향력과 그로인한 가격의 차이가 어느 정도인지를 확인해 보고자 하였다. 먼저 t-test를 통한 LH공사와 민간건설사의 아파트 가격비교에서 LH공사와 민간건설사의 3.3㎡당 가격은 13년간 민간건설사 아파트가 더 높았으나, 가격의 차이는 일정하게 계속 유지되고 있음을 알 수 있었다. 가격상승률도 LH, 민간 구분없이 유사하게 변동되다가 2015년부터 현재까지는 LH아파트의 상승률이 더 높은 것으로 나타났다. 종속변수를 2004년부터 2016년까지의 가격으로 분석한 결과, 앞서 실시한 t-test 결과처럼 13년간 민간건설사 브랜드아파트가 3.3㎡당 최저 83만원(e-편한세상)에서 최대 301만원(래미안)이 더 높은 것으로 나타났으며, 10개 민간건설사 브랜드를 1개 더미변수로 설정한 분석에서도 LH공사는 민간건설사 브랜드아파트에 비해 3.3㎡당 145만원이 더 낮은 것으로 나타났다. 종속변수를 2004년부터 2016년까지의 가격변화율로 두고 분석한 결과 래미안, 아이파크, 롯데캐슬, e-편한세상은 음의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 더샵, SK VIEW, 자이, 푸르지오, 힐스테이트, 꿈에그린은 유의미한 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다. 즉, 대형 민간건설사 브랜드아파트는 일반 아파트보다 더 높은 수익을 가져다 줄 것이라고 기대하는 일반적인 통념과 달리, 민간건설사 브랜드가 가격 형성에 영향을 미치기는 하지만 가격상승에는 기여하지 못하고 있음을 보여주고 있다. 때문에 본 연구의 결론을 내리기 전에 해당결과를 재검증할 볼 필요가 있다고 보고 변수를 조정하여 재분석을 실시하였다. 재검증을 위한 분석의 종속변수는 최근 3년간 평균 3.3㎡당 가격으로 하고, 독립변수는 주택규모별로 전용면적 59㎡, 84㎡, 130㎡로 분류하고 민간건설사 10개 브랜드는 브랜드주가지수 순위를 기준으로 상·중·하위 브랜드로 구분하였다. 분석결과 주택규모에 따른 상·중·하위 브랜드 및 LH공사 브랜드아파트의 가격 변화율은 기존 분석과 동일하게 3년간 유사한 상승률을 유지하고 있었으며, 전용면적 84㎡ 아파트는 LH공사가 오히려 더 높은 가격상승률을 보이는 것으로 나타났다. 재검증 결과 브랜드에 따른 급격한 가격상승 없이 분석대상 브랜드아파트가 모두 유사한 가격상승률로 변화하였고, 이는 곧 아파트 가격변화에 있어 브랜드가 미치는 영향력은 존재하지 않고 브랜드에 따라 아파트 이미지가 더 고급스러워지거나, 매매시 수익률이 더 높을 것이라는 소비자들의 기대는 건설사들의 전략적인 브랜드이미지 광고와 마케팅활동의 성공적 결과물로 볼 수 있다.