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아파트 시장 보증부 월세화의 지역별 차등 요인 분석 - 서울시를 중심으로 -
A Study on the Differential Factor of Monthly Rent with Deposit in Apartment Market - Focused on Seoul -

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Authors
이강환
Advisor
정창무
Major
공과대학 건설환경공학부
Issue Date
2018
Publisher
서울대학교 대학원
Keywords
보증부 월세점유 유형지역 차등 요인패널 모형
Description
학위논문 (석사)-- 서울대학교 대학원 : 공과대학 건설환경공학부, 2018. 2. 정창무.
Abstract
2008년 금융 위기 이후 등락을 보였던 한국은행 기준금리는 이후 저금리 기조에 접어들었고, 꾸준히 상승세를 나타낸 주택 가격 또한 상승이 둔화되며 전환기를 맞이했다. 반면 주택 전세 가격은 매매 기조와 달리 꾸준히 상승세를 보였으며, 이러한 양상은 서울을 비롯한 수도권에서 더욱 두드러졌다. 기조 변화는 거시경제와 주택 시장 외의 사회구조 측면에서도 대두되고 있다. 가구 분화와 저출산, 베이비붐 세대의 은퇴와 초고령화 시대로의 돌입 등 다양한 사회구조적 요소가 변화하고 있으며, 이러한 변화는 다시 주택 시장에서의 세부적인 변동을 일으키고 있다. 한편 자가 우위 시장을 형성하며 비교적 안정된 양상을 보이는 전국 주택 시장과 달리, 54~58% 수준의 임차 우위 양상을 나타내는 서울은 주거 안정 문제가 지속되고 있다. 서울의 임차 시장을 세부적으로 살펴보면, 70% 이상의 비중을 차지했던 기존 전세 위주의 시장에서 보증부 월세가 급격히 증가하고 있으며, 이는 2015년을 기준으로 유사한 비중으로 양분되는 양상을 보인다. 이에 본 연구는 매년 급속도로 증가하여 온 보증부 월세의 증가 원인과 보증부 월세화가 서울시 내 지역별로 상이한 속도로 진행되는 원인을 파악하고자 하였다. 또한, 이러한 변화가 세부적 기준으로 나뉜 준전세와 준월세 거래에서도 상이한 양상을 보이며 증가함을 고려하여, 유형별 구분을 고려하여 원인을 규명하고자 하였다. 분석의 공간적 범위는 서울특별시 25개 자치구를 대상으로 하며, 시간적 범위는 2011년부터 2016년까지이다. 연구의 종속변수는 국토교통부 아파트 실거래가 데이터를 가공하여 활용하였으며, 아파트 임차 거래 중 준월세 거래 비중, 준전세 거래 비중, 보증부 월세 거래 비중을 대상으로 하여 세 가지 모형에 대한 분석을 실시하였다. 각 분석에 활용한 주요 설명변수 중 전세 가격 상승 부담 변수는 해당 자치구의 아파트 평균 전세가격 상승 데이터와 평균 연소득을 기준으로 가공하였으며, 아파트 공급 경쟁 변수는 서울 통계광장 및 LH전월세지원센터를 통해 구득한 자료를 통해 아파트 재고 대비 신규 사용 승인 세대 수를 가공하여 활용하였다. 가구 분화 변수의 경우 서울통계광장의 세대원수별 세대수 자료를 활용하여 구성하였으며, 저자산 가구 변수의 경우 서울시 회계연도 결산서와 서울 통계정보 시스템을 통해 구득한 지방세 및 사회복지 세출액 자료를 활용하여 가공하였다. 전월세전환율 변수의 경우 한국감정원의 월별 데이터를 가공하여 사용하였으며, 가격 상승 기대 변수는 지역별 아파트 평균 단위 매매가격 데이터를 구득하여 변수화하였다. 또한, 연구의 목적인 보증부 월세화 원인과 속도 차이에 대한 규명을 위해, 1차 차분 패널 모형을 활용하여 실증 분석을 수행하였다.
먼저 전체 보증부 월세에 대한 1차 차분 패널 모형 분석 결과, 전세 가격 상승 부담과 저자산 가구 변화가 서울시 아파트 보증부 월세 변화에 정(+)의 영향을 주는 것으로 나타났으며, 아파트 공급 경쟁 변화는 부(-)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 반면, 가구 분화 변화는 보증부 월세 변화에 유의한 영향을 주지 않는 것으로 나타났다. 해당 분석 결과는 연소득 대비 전세 가격 상승 폭이 큰 지역일수록 보증부 월세화가 빠르고, 임대차 공급 경쟁이 적은 지역일수록 보증부 월세화가 빠른 것을 의미한다. 준전세에 대한 1차 차분 패널 모형 분석 결과, 가격 상승 기대 변화는 서울시 아파트 준전세 변화에 정(+)의 영향을 주는 것으로 나타났으며, 아파트 공급 경쟁 변화는 부(+)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 또한, 전체 보증부 월세 모형과 마찬가지로 가구 분화 변화는 유의한 영향을 주지 않는 것으로 나타났다. 해당 분석 결과는 가격 상승 기대가 큰 지역일수록 준전세화가 빠르고, 임대차 공급 경쟁이 적은 지역일수록 준전세화가 빠른 것을 의미한다. 준월세에 대한 1차 차분 패널 모형 분석 결과, 전세 가격 상승 부담과 전월세전환율 변화, 저자산 가구 변화가 서울시 아파트 준월세 변화에 정(+)의 영향을 주는 것으로 나타났으며, 아파트 공급 경쟁 변화는 부(-)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 해당 분석 결과는 연소득 대비 전세 가격 상승 폭이 큰 지역일수록 준월세화가 빠르고, 기대이익(임대인)이 감소하고 기회비용(임차인)이 증가할수록 보증금 비중이 낮은 형태인 준월세화가 빠른 것을 의미한다. 또한, 자산 수준이 낮은 가구가 많은 지역일수록 보증금 비중이 더 낮은 형태의 보증부 월세화가 빠른 것으로 나타났고, 모든 모형에서 가구 분화는 보증부 월세화의 속도 차이에 영향을 주지 않는 것으로 나타났다. 본 연구의 결과를 종합해보면, 현재 서울시 아파트 시장에서 보증부 월세 거래 빠르게 증가하는 것은 1·2인 가구 분화 등 사회 구조적 변화의 영향이 아니라 전세 가격 상승 부담, 공급 경쟁, 기대 이익과 기회비용, 저자산 가구 증가 등의 경제적 요인 변화의 영향임을 알 수 있었다. 주의해야할 점은 본 연구의 중점적인 목적이 단편적인 관점에서 보증부 월세 거래가 증가하는 요인을 확인하는 것이 아니라, 왜 빠르게 증가하는 지역이 있는가를 파악하고 이를 해석하는 것에 초점을 맞춘다는 것이다. 장기적인 측면에서의 변화를 보면 사회 구조적인 변화가 보증부 월세화에 영향을 줄 수 있을 것이다. 1·2인 가구의 중심을 이루는 청년층과 노인층의 경우, 소득 또는 자산이 부족하기 때문에 보증금 비중이 낮은 임차 계약 또는 하위 가격대의 주택, 비아파트 등을 선택할 수 있기 때문이다. 단기적인 측면에서 파악한 본 연구는, 여러 경제적 요인으로 인해 현재의 빠른 보증부 월세화 변화가 진행되고 있으며 기존의 사회구조적인 측면 중심으로 주거 지원을 하는 방향에 대한 또 다른 관점을 제시할 수 있을 것이다. 또한, 이러한 관점을 뒷받침하는 양상은 연구에서 보증금 비중을 나누어 파악한 분석을 통해 두드러지게 나타난다. 보증금 비중이 낮은 임차 계약이 저자산 가구에서 눈에 띄게 증가하고, 보증금 비중이 높은 임차 계약에서 레버리지를 활용하는 형태가 유지되는 것은 보증부 월세에 대한 정책 수립 시 좀 더 면밀한 검토를 고려할 필요성을 보여준다.
Language
Korean
URI
http://hdl.handle.net/10371/141344
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College of Engineering/Engineering Practice School (공과대학/대학원)Dept. of Civil & Environmental Engineering (건설환경공학부)Theses (Master's Degree_건설환경공학부)
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