Effects of greenbelt cancellation on land value: The case of Wirye New Town, South Korea

Abstract

This study aims to examine the time-varying effects of greenbelt cancellation on surrounding land values, using random-coefficient multilevel modeling. The study site is Wirye New Town in Seoul, South Korea, an example of a government-driven urban development project on a repealed greenbelt, and the study period is from 1996 to 2015. The results suggest that the greenbelt cancellation has generated positive externalities on the remaining nearby greenbelt within a 500 m range, peaking at the groundbreaking for construction of the project, up to a price increment of 11.2% for each 100 m closer to the site. For non-greenbelt land parcels, a similar pattern was observed: externalities peaked at the announcement of the development plan with a relatively lower magnitude—up to 2.1%. These positive externalities might be due to increased expectation for a continued cancellation of greenbelts and heightened investment potential. In the rest of the study site beyond the 500 m range, the greenbelt cancellation and subsequent urban development seemingly yielded negative effects on both the greenbelt and non-greenbelt land parcels. Or, alternatively, the greenbelt effects might possibly be negligible due to remoteness, being masked by the effects of proximity to the urban center. The findings of this study will provide urban planners with better understanding of the economic impact of greenbelt cancellation on land markets.

본 연구는 다층 무작위 계수 모형(Random-coefficient multilevel model)을 이용하여 개발제한구역 해제가 주변 지역의 지가에 미치는 영향을 시간에 따라 분석하였다. 연구 대상지는 정부 주도로 발생한 개발제한구역 해제지역 개발 사례 중 하나인 위례 신도시이며, 연구 기간은 1996년부터 2015년까지이다. 연구 결과, 개발제한구역 해제는 해제 지역으로부터 500m 내 위치한 잔존 개발제한구역 필지에 긍정적인 외부 효과를 발생시키는 것으로 확인되었다. 외부 효과는 위례 신도시 건설이 시작한 직후 최대치를 기록하여, 대상지에 100m 가까워질수록 11.2%의 지가 상승을 초래하는 것으로 관측되었다. 대상지에서 500m 내 위치한 비개발제한구역 필지에서도 위례 신도시 발표 직후 100m 근접할 때마다 지가가 2.1% 증가하는 양상이 관측되어, 잔존 개발제한구역 필지의 상승폭보다는 작았지만 유사한 경향을 확인할 수 있었다. 위와 같은 긍정적 가격 효과는 추가적인 개발제한구역 해제에 대한 기대감과 투자 가치 상승이 결합되어 나타난 것으로 추정된다. 대상지로부터 500m 이상 거리에 위치한 필지들은 개발재한구역 해제와 수반되는 개발 계획에 부정적인 영향을 받는 것으로 관측되었다. 이는 개발제한구역과의 거리가 멀어 개발제한구역의 영향력이 작아지며, 반면 도심(잠실, 강남)과의 접근성이 높아져 도심의 영향력이 커진 결과로 추정된다. 본 연구 결과는 도시 계획가들에게 개발제한구역 해제가 토지 시장에 미치는 경제적 영향에 대한 정보를 제공할 것으로 기대된다.