저층집합주택의 가격결정 요인에 대한 실증분석

Abstract

사람들의 소득수준이 향상되고 삶의 질이 높아지면서 답답하고 삭막한 도시 속 고층고밀의 아파트 단지에서 벗어나 교외지역의 전원주택이 갖는 친자연적 요소를 제공받으면서도 집합주거의 방범 및 커뮤니티시설을 동시에 누릴 수 있는 주거 형태가 요구되면서 저층집합주택의 한 유형인 타운하우스에 대한 관심이 증가하고 있다. 본 연구는 2000년 중반부터 공급이 확산되어 수도권 택지개발지구 내에 개발되고 있는 타운하우스의 특징들을 분석하고 각 요인들이 주택가격 결정에 미치는 영향력을 도출하는데 목적이 있다. 이를 위해 2006년 이후 분양이 시작된 수도권 내 69개의 타운하우스 단지를 대상으로 헤도닉가격모형을 구성하여 다중회귀분석을 실시하여 다음과 같은 결과를 구하였다. 타운하우스 주택가격은 주택유형(단독주택형/연립주택형)에 의해 큰 영향을 받는 것으로 확인되었다. 유형변수와 함께 타운하우스의 입지적 특성과 단지의 특성인 서울과의 거리, 자연인접여부, 건폐율, 세대 당 주차대수, 시공사 지명도가 유의하게 나왔으며 모든 변수들이 통제된 상태에서 타운하우스의 유형이 단독주택형인 경우 평당 주택가격이 약 211만원 상승하는 것으로 나타났다. 타운하우스의 입지적 특성, 단지의 특성, 주택의 특성 중 서울과의 거리 및 시공사 지명도가 타운하우스 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요인으로 나타났으며 그 외에도 세대 당 주차대수, 주차방식, 용적률, 평균 평수, 개인 정원 여부, 건폐율, 담장 여부, 자연인접 여부, 난방방식, 테라스 여부 순으로 주택가격 결정에 중요한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 결국 타운하우스 주택가격은 개별주택의 물리적인 특성에 비해 단지의 입지적, 환경적 요인에 더 큰 영향을 받는다고 볼 수 있다. 한편 다른 변수들이 통제된 상태에서 용적률과 건폐율이 1% 증가할 경우 평당 주택가격이 각각 5.96만원, 13.26만원 하락하는 것으로 나타났는데 이는 기존 선행연구에서 용적률이 아파트가격에 미치는 영향 (용적률 1%증가 시 아파트가격 2-4만원 하락)에 비해 높은 수치이며 타운하우스와 같은 저층집합주거단지의 주택가격은 개발밀도 상승에 민감하게 반응한다는 것을 확인할 수 있다. 본 연구는 그 동안 아파트 위주의 연구로 진행되어온 주택가격 형성 요인에 대한 연구를 저층집합주택의 한 유형인 타운하우스를 대상으로 진행하고 아파트와 같은 고층고밀의 주거에 비해 어메니티(amenity) 요소가 저층집합주택 가격결정에 큰 영향을 주는 것을 확인하였다는 점에서 의의가 있다. 향후 타운하우스의 분양가격 설정에 있어 본 연구의 결과가 기초적인 표준자료로서 활용될 수 있다고 본다.