주·야간 상권의 토지이용과 이용인구

Abstract

상권 지역은 방문하는 목적에 따라 이용 시간대 차이가 두드러진다. 어떤 활동을 하려고 그 장소를 찾는지에 따라 서로 다른 시간대에 사람들이 집중되기 때문이다. 토지이용과 같은 물리적 환경은 상권 이용인구가 집중되는 시간대의 차이에 영향을 미친다. 상권들은 어느 시간대에 방문객들이 모이는지에 따라 서로 확연하게 다른 특성이 있다. 몇몇 상권들은 낮보다 밤에 사람들이 더 모이기도 하고, 어떤 상권들을 반대로 밤보다 낮에 더 많은 사람이 찾는다. 그리고 이러한 차이는 주중과 주말에 서로 다르게 나타나기도 한다.

상권의 방문 수요를 분석하는 데 쓰인 자료들이 시간대를 구분할 수 없었다는 한계 때문에, 현행 토지이용 관리 정책은 상권에서 관찰되는 시간대별 이용인구 분포 차이를 고려하지 않고 있다. 그러나 이동통신 기술의 발달로 실시간 인구 분포를 확인할 수 있게 되면서 상권별로 이용인구 수 첨두시간대를 구분할 수 있게 되었다. 따라서 어떤 토지이용 특성이 주는 영향에 따라 상권 이용인구가 어느 시간대에 집중되는지 확인한다면, 상권의 특성에 따라 토지이용 및 토지이용 복합도에 관한 정책 적용 방향이 달라질 수 있다.

이를 위해 본 연구는 상권의 어떤 토지이용 특성이 주간 혹은 야간 시간대 중 어느 시간대에 더 큰 영향을 미치며, 인구를 더 많이 유도하는지에 대해 분석하고자 한다. 이를 위해 서울시에 위치한 상권들을 이용인구가 집중되는 시간대에 따라 구분하였고, 각각의 토지이용 특성이 이러한 시간대 차이에 미치는 영향을 분석하였다. 분석을 통해 도출된 결과를 정리하면 다음과 같다.

첫째, 이항 로지스틱 회귀분석을 사용한 주·야간 상권 판별 모형은 토지이용 특성과 인구 분포의 상관관계를 설명하는 모형이지만 다중 회귀분석을 사용한 이용인구 규모 영향 모형은 인과관계를 분석하는 모형이므로 두 모형의 결과가 부분적으로 일치하지 않음을 확인하였다. 주·야간 상권 판별 모형이 야간 인구 집중형 상권의 특성을 나타낸다면, 이용인구 규모 영향 모형의 설명변수들은 각각의 모형에서 어떤 토지이용 요인이 상권 이용인구 규모를 증가시키는지를 보여준다.

둘째, 상권에서 토지이용 혼합도와 주거용도 건물 비율이 높을수록 주간보다 야간 시간대에 이용인구가 집중되는 것으로 나타났다. 주·야간 상권 판별 모형에서 주말 야간에 사람들이 많이 찾는 상권들은 혼합적 토지이용과 주거용도 변수가 유의미한 양(+)의 상관관계를 보였다. 이는 기존의 몇몇 연구와 상이한 결과로, 주거 용도와의 혼합이 상권 이용인구의 방문에 부정적인 영향을 미치지 않음을 확인하였다.

셋째, 이용인구 규모 영향 모형에서 LUM과 개별 토지이용 변수의 상관관계는 주중, 주말 모형에서 각각 다른 결과를 나타냈다. 주말 – 야간 인구 집중형 상권 모형에서만 LUM이 양의 상관관계를 가진 것은 주·야간 상권 판별 모형과 다른 결과를 보여준다. 이것은 주간보다 야간 인구 집중형 상권들이 LUM과 더 큰 상관성을 가지지만, 같은 야간 인구 집중형 상권끼리 비교하는 경우에는 이용인구 수가 반드시 비례해서 증가하지 않음을 알 수 있다. 특히 주말 모형에서는 LUM이 유의하게 나타나지만 주중 모형에서 유의하지 않게 나타나는 것은 주말과 달리 주중에는 야간 상권이라 하더라도 복합적인 활동이 덜 이루어짐을 의미한다.

본 연구는 상권별로 인구가 집중되는 첨두시간대가 상이하게 나타나는 현상에 토지이용 특성이 어떤 영향을 미치는지 확인하였다. 상권의 토지이용은 이용인구가 집중되는 시간대의 차이를 유도하였고, 그 차이는 주중과 주말에 서로 다르게 나타났다. 토지이용 혼합도와 개별 토지이용의 유의도가 주중과 주말, 주간과 야간 시간대에 각각 다르게 나타났다. 이를 통해 용도의 순화를 추구하는 현재의 토지이용 관리정책이 상권 지역의 입체적인 수요 분포를 반영할 수 없음을 확인하였다. 상권별 특성을 고려한 유연한 토지이용 관리 정책을 적용한다면, 이용인구의 수요를 더 효율적으로 충족할 수 있을 것으로 기대된다. 따라서 앞으로의 토지이용 복합도와 특정 토지이용 제한에 관한 정책은 개별 상권의 고유한 특성을 더 적극적으로 고려하여 적용해야 한다.

Some commercial districts attract most of their visitors only during day-time, while others at night-time. This difference in time of population flow may be affected by land use such as mixed-use. This paper aims to analyze the different impacts of mixed land-use on population flow between the diurnal and the nocturnal districts. On an hourly basis, the standardized value of population in each census tally-districts forms distinct patterns in the 24-hour range. Based on a k-means clustering with an hourly location-based population dataset collected from smartphone signal in Seoul, we classify census tally-districts in commercial areas into two groups: Diurnal and nocturnal. We introduce a binomial logistic model where a binary indicator is used as the dependent variable for the two groups. A comparison of land-use patterns between the two groups shows some significant differences as follows: First, the nocturnal areas tend to have distinctive features consisting of vibrant streets due to a higher degree of mixed use. In those areas, the degree of mixed-use is found to be higher. Next, the residential use has a higher impact on the increase of floating population than other uses. These results imply that a proper degree of mixed use attracts more people to commercial districts even at night, thereby enhancing the vitality of the streets.