일반산업단지 조성 주체별 분양가격에 관한 연구

Abstract

본 연구는 일반산업단지 조성 주체별 분양가격에 관한 연구로 특히 공공(공기업, 지방자치단체)의 분양가격에 영향을 미치는 요인을 중점적으로 분석하고자 하였다. 본 연구의 가설은 다음 두 가지로 설정하였다. 첫째, 같은 공공이 조성한 산업단지를 민간이 분양했을 경우 민간보다 공공이 편익(지역 일자리 창출, 세수 확대 등)을 고려하여 더 저렴하게 분양한다. 둘째, 공공이 조성한 산업단지를 민간이 분양했을 경우 예측가격과 실제 공공이 분양한 가격의 차이는 각 지방자치단체가 지닌 지역개발 수요에 비례한다. 이러한 가설을 증명하기 위해, 2008년부터 2019년도까지 실시계획 승인 및 준공된 일반산업단지에 대하여 분양가격을 종속변수로 설정하여 모든 주체(공기업, 지자체, 민간) 그룹에 대하여 Pooled 회귀분석을 실시하였다. Pooled 회귀분석 결과를 토대로 하여 공공(공기업, 지자체)의 자료를 민간이 분양했을 경우 예측분양가격과 실제 분양가격의 차이를 새로운 종속변수로 설정하여 지자체 그룹, 공기업 그룹으로 나누어 다중회귀분석을 실시하였다. 그 결과 공공은 편익(지역 일자리 창출, 세수 확대 등)을 고려하여 민간보다 가격을 낮춰 판매한다는 것을 확인할 수 있었고, 민간이 분양할 경우 예측가격과 공공이 실제 분양한 가격의 차이는 지역개발수요에 비례한다는 것을 확인하였다.

The purpose of the study was to focus on the factors affecting the sale price of the general industrial land by public sector(public enterprises, local governments). There are two hypotheses for this study. First, if the private sector sells industrial complexes created by the public, the public will sell them cheaper than the private sector in consideration of benefits (such as creating jobs in the region, expanding tax revenues, etc). Second, when the private sector sells industrial complexes created by the public, the difference between the predicted price and the actual price sold by the public is proportional to the demand for regional development held by each local government. To prove this hypothesis, the Pooled regression analysis was conducted on all principal (public enterprises, local governments, and private enterprises) groups by setting the price of industrial land as a dependent variable for the general industrial complex that approved the implementation plan from 2008 to 2019. Based on the results of the Pooled regression analysis, the difference between the estimated sale price(when a private enterprise sold industrial land) and the actual sale price(by public-sector) was set as a new dependent variable. With the new dependent variable, I conducted multiple regression analysis divided into local governments and public corporations. As a result, it was confirmed that the public sector sells industrial land at a lower price than the private sector in consideration of benefits (such as creating local jobs, increasing tax revenues, etc) and that the difference price between the forecast price of when the private sector sells and the actual price of the public sale is proportional to the demand for regional development.