재건축사업의 필지 특성이 부동산 가치 상승에 미치는 영향

Abstract

본 연구는 서울시 내에서 필지 단위로 이루어지는 재건축사업이 결과적으로 공시지가에 어떤 영향을 미치는지 알아보기 위해 진행되었다. 반경 데이터을 활용하여 신축 건축물로부터 100m 이내 주택 필지의 개별공시지가 변동률의 평균을 구하고, 이를 활용하여 2017년부터 2019년까지 진행된 단독주택과 공동주택 재건축사업의 필지 특성에 따라 주변의 개별공시지가 변동률과 어느 정도 차이가 있는지 독립표본 t검정과 분산분석, 다중회귀분석을 수행하였다.

연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 재건축이 발생한 필지는 반경 100m 내 주거용 필지들보다 3년간의 지가변동률이 평균 1%P 더 높았으며, 이는 필지 형상이 세로장방형일 때 더 높게 나타났다. 둘째, 재건축사업에 합필 또는 건축협정이 동반되어 대지면적이 확장되었을 때 지가변동률 편차가 높게 나타나며, 이는 과소필지의 해결과정에서 더욱 두드러진다. 셋째, 필지의 면적과 형태가 그대로 유지될 경우 필지 특성이 지가변동률 편차에 유의한 영향을 주지 않지만, 합필 또는 건축협정이 동반될 경우 세로장방형 요소와 접도조건 세로(차량통행불가) 요소는 유의한 영향을 준다. 나머지의 경우 정(+)의 영향을 주지만, 세로(불) 필지에서 건축협정이 발생할 경우 유일하게 부(-)의 영향을 준다. 연구결과는 무엇보다 과소필지의 해결이 중·저층 주거지 개별공시지가 상승의 주된 원인이 될 수 있음을 시사한다.