Commercial Gentrification Effect on Nearby Neighborhoods from Residential Redevelopment

Abstract

2000 년대를 기점으로 서울의 도심 내 균형발전과 주택공급의 문제를 해결하기 위해 낙후된 지역을 대상으로 재개발 사업이 활발히 발생한다. 이러한 재개발 과정에서 주로 활용되는 전면 철거 재개발 방식은 기존 지역 내 주민들의 비자발적 이주와 새로운 중산층의 유입을 통해 발생하는 계급적 변화와 같이 서구의 젠트리피케이션 과정과 유사한 효과를 공유하지만 한국에서 재개발과 젠트리피케이션의 관계를 파악하는 연구는 활발하게 이루어지지 못하고 있는 실정이다. 더불어 한국 도시 발전의 맥락에서 젠트리피케이션 논의는 발생 과정에서 나타나는 다양한 행위자의 존재와 주로 상업지역 내 변화를 중심으로 전개되어 발전주의 정부가 주도적으로 진행해온 재개발 논의와는 분리되어 진행 되어온 실정이다. 하지만 도심 내 재개발 사업으로 인해 낙후했던 지역에 새로운 중산층 인구가 유입되고, 2010년대를 기점으로 다양한 상업 젠트리피케이션의 속도와 규모가 확산함에 따라 두 과정이 가지는 동태적인 관계를 면밀히 파악하고 분석할 필요가 있다. 일례로 2004년 재개발 지구로 지정되어 첫 구역이 2014년에 완료된 왕십리 뉴타운 지역은 대규모 주거 재개발로 인해 주변지역에 상업 젠트리피케이션 효과가 촉발되기도 한다는 점을 제시한다. 재개발 이전 다양한 소규모 제조업 공장이 입지하여 저렴한 주택지를 제공하고 이와 연계된 전통시장 상권이 형성되어 있던 왕십리 지역은 재개발의 진행과 함께 급격한 변화를 맞이하여 주택 재개발 사업이 상업 젠트리피케이션과 연동된 과정으로 작동할 수 있다는 점을 시사한다. 본 연구는 주택재개발로 인해 촉진되는 주변 지역의 상업 젠트리피케이션 효과를 면밀히 분석하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 2000년대 이후 진행된 뉴타운 재개발 사업의 시범 사업으로써 서울의 도심 내 주택 재개발에 대한 대표성을 확보하는 왕십리 뉴타운 지역을 중심으로 사례연구를 설계한다. 왕십리 뉴타운의 주변 지역으로는 재개발 단지와 경계를 맞닿은 황학동과 도선동 지역으로 설정한다. 이 두 지역은 재개발 지역과 지리적으로 밀접하고 역사적으로도 관계를 맺었으며, 서울 시 내 중구와 성동구의 경계에 형성되어 있는 뉴타운 지역의 특성상 재개발 이후의 근린 변화에 있어서 작용하는 정책적인 요인을 비교하고 분석할 수 있기에 사례지역으로 선정한다. 또한 재개발로 인하여 유기적으로 연결되어 있던 기존 지역 산업의 분포 역시 변화를 맞이 하였기에 주거 재개발로 인해서 발생하는 주변지역의 변화에 다양한 동태적인 관계와 요인을 도출해낼 수 있는데 적합한 지역으로 판단된다. 주거 재개발과 상업 젠트리피케이션 현상간의 관계를 규명하기 위하여, 본 연구는 지역 내 인구 및 산업 현황에 대한 분석을 통하여 재개발 사업의 진행과정에서 발생하는 지역의 변화와 젠트리피케이션 조건의 형성을 파악한다. 최종적으로 파악된 현황을 기반으로 주변 지역인 황학동과 도선동 내 자리잡은 소상공인들과의 반구조화 인터뷰 자료를 통해 주거 재개발로 인해 그 주변지역으로 스며드는 상업 젠트리피케이션 효과를 분석한다. 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째로, 도심 내 정부 주도적이고 대규모로 발생하는 주거 재개발 사업은 젠트리피케이션이 발생할 수 있는 초기조건을 형성한다. 사업이 완료되는 시점에서 발생하는 인구 구성의 변화로 인해 발생하는 상업 환경의 변화가 발생하며 초기조건이 형성된다. 둘째로, 젠트리피케이션 과정의 진행과 결과를 만드는데 있어서 작용되는 내부 및 외부 요인을 파악한다. 주변지역 내 소상공인들과의 인터뷰를 통하여 젠트리피케이션 발생의 정도와 속도를 조절할 수 있는 다양한 주체들을 도출해낸다. 셋째로, 젠트리피케이션의 초기 형성 조건 이후 그 과정을 발생시키는데 중요한 역할을 하는 활동적인 젠트리파이어들의 동기와 위치성을 파악한다. 본 연구는 젠트리피케이션의 고전적인 정의에 입각하여 그 효과를 공유하는 주거 재개발 사업이 어떻게 지정된 사업 구역의 주변지역에 상업 젠트리피케이션이 발생할 수 있는 조건을 형성하는지 파악한다. 하지만 초기 조건이 형성된이후 젠트리피케이션의 발생에 있어서 그 정도와 규모는 다양한 스케일의 정치적인 협상과정과 지역 내 다양한 주체들의 활동으로 인해 조절되는 것을 확인하였다. 젠트리피케이션의 발생에 있어서 주거 재개발의 시행이나 지역 내 다양한 협동조합이나 주민 협의체를 구성하는 등 정부의 역할이 존재하지만, 후발적으로 발생하는 젠트리피케이션의 과정에 있어서 지역 내 커뮤니티와 협의체의 주체적인 행위성 역시 그 과정과 결과에 영향을 미치는 것을 확인하였다. 본 연구는 젠트리피케이션의 진행에 있어서 도출되는 다양한 행위집단과 그들의 영향을 통해 상업 젠트리피케이션에 있어서 젠트리피케이션의 가게의 비자발적 이주를 방지하거나 지자체와 기존 커뮤니티간의 교류 및 협동을 통해 역량을 강화하는 등 젠트리피케이션의 부정적인 효과를 조절할 수 있다는 점을 시사한다.

Since the 2000s, redevelopment projects in dilapidated neighborhoods in Seoul have been rapaciously deployed to meet the high demand for housing and balanced development within the city. Even though the complete clearance approach of residential redevelopment resembles the effect of gentrification through the displacement of original residents by replacing them with the middle-class populace and the physical improvement of the neighborhood, the body of research has largely separated the two processes. Due to the various actors that are involved in the process of gentrification, researchers have long separated the two processes in the context of Korea as the role of the developmental state played a crucial role in the history of urban development in Seoul. Additionally, as commercial gentrification quickly attracted media attention in Korea, the discussion around gentrification heavily revolved around the issue between commercial landlords and tenants. Consequently, the issue of gentrification and redevelopment largely remained as separate urban processes despite the resembling impact of the two phenomena. However, as more recent cases of inner-city redevelopment recompose the formally dilapidated areas in Seoul with a new middle-class population and the rate of commercial gentrification increases in Seoul, it is important to closely examine the dynamics between the two processes. The Wangsimni New Town Area, first designated for redevelopment in 2004 and completed its first sections in 2014, showcases how large-scale residential redevelopment can trigger subsidiary commercial gentrification in surrounding neighborhoods outside of the redevelopment zone. Originally a home for the working-class manufacturing industry and traditional market merchants with affordable housing, the area experienced a rapid change since the completion of the project. Uniquely, as the redevelopment project is located on an administrative boundary of two different municipal gu districts in Seoul, the subsidiary consequences that the surrounding neighborhoods also differ as well. This study will closely examine how commercial gentrification has been triggered by residential redevelopment projects. The paper will build a case study around Wangsimni New Town Area and its surrounding neighborhoods of Hwanghak-dong and Doseon-dong as the two neighborhoods share the same event of redevelopment in their neighboring area but have received different subsequent policy interventions based on their municipal boundaries and different distribution of local industries. This study constructs a case study by collecting historical archives, media coverage, census data, and business data to understand the gentrification effect from the point of view of residential redevelopment. Then, through conducting semi-structured interviews with current business owners and local organizations, the study aims to investigate the subsequent commercial gentrification effect of residential redevelopment that seeps into the surrounding area. A brief finding of the study can be summarized as follows: first, the state-led large-scale inner-city redevelopment project creates the initial gentrification condition. Through population and business change in the area, initial conditions for gentrification are formed once the redevelopment project is completed. Second, the study identifies several internal and external factors that can influence the consequences of the gentrification process. The interview data reveals the different actors that are involved in influencing the rate and intensity of gentrification that may occur in surrounding neighborhoods. Third, the study also identifies a group of active gentrifiers that lead the change in the neighborhood and their motivations and position through the process of subsequent commercial gentrification. This study suggests that residential redevelopment, although traditionally separated process from classic literature on gentrification, forms the initial conditions for subsequent gentrification in the nearby areas. However, the rate and intensity of the process are also dependent on a number of factors with different scales of political force having its agency in influencing the outcome. While the state still holds the power in enabling or constraining the process, it is also the agency of the local community and organization that can influence the consequences of gentrification as well. This study suggests that local support and organization can play a crucial role in equitable development in the area and potentially curve the negative impact of displacement and even reinforce the capability of old local businesses through cooperation between the local state and the community.