단지 내 임대주택 물량이 가격에 미치는 영향 : 서울시 아파트를 중심으로

Abstract

Affordable housing is necessary to improve societal welfare. Although it is encouraged to be implemented in apartment complexes in accordance with social changes, many neighborhoods face opposition and public concern against the practice. These concerns have been raised widely among homeowners for fear that it will have a negative impact on property values. Although previous studies analyzed the impact of public housing on adjacent property values to answer these fears, the analysis results are still inconclusive. Hence, this study will empirically analyze the impact of affordable housing on housing prices in the Seoul Metropolitan Area by using public characteristics and affordable housing ratios as explanatory variables with Hedonic Pricing methodology. Moreover, this study investigates the interaction effect between district and public characteristics to reflect different regional traits across the region. The analysis uses housing transaction data from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport from 2013 to 2021. After reviewing previous studies, the control variables selected include household, site, apartment complex, and district characteristics while the dependent variable is housing price ratio. The analysis results show that complexes that include affordable housing have an increased positive effect on the housing price ratio rather than complexes where affordable housing is not included. Also, if the affordable housing ratios in complexes increase, the housing price ratio is more positively affected. However, according to the results of the interaction effect between district and public characteristics, the influence of affordable housing on the housing price ratio varies from district to district. In the case of northeast, southwest, and northwest districts, the complexes including affordable housing have a higher positive impact on housing price ratio than complexes where affordable housing is not included. Conversely, the southeast district shows the opposite result. Based on the analysis results, it suggests a new perspective toward affordable housing by revealing that it does not have an absolute negative impact on housing prices, which is contrary to social concerns.

임대주택은 사회변화에 맞추어 주거복지 폭을 넓히기 위해 변화해오고 있음에도 불구하고, 지역주민은 임대주택을 순수공익성 비선호시설로 인지하며 거주지 내 임대주택의 입지를 완강히 기피하는 현상이 나타나고 있다. 이 현상의 이면에는 임대주택이 주택가격에 부정적인 영향을 미칠 것이라는 사회적 우려가 존재하며, 주택 구매를 통해 투자의 효율성을 달성하고자 하는 주택 소유층에서 이러한 우려를 주로 표명하는 것으로 보인다. 그럼에도 주거복지 달성을 위해 임대주택의 공급은 계속적으로 요구될 것으로 전망되며, 이 과정에서 임대주택 도입을 둘러싼 사회적 갈등이 발생할 것으로 예상된다. 이러한 배경에서 임대주택이 주택가격에 미치는 영향에 대하여 실증 분석될 필요가 있고, 이와 연관된 다수의 선행연구가 진행된 바 있다. 그러나 선행연구 검토 결과, 이러한 우려에 대한 실증 분석 결과는 일관되지 않은 것으로 나타났다. 먼저, 대부분의 선행연구가 임대주택 유형으로 단지 전체 세대가 임대세대로만 구성된 단지를 연구 대상으로 선정하여 임대주택이 입지한 인근 지역의 주택가격 변화에 대해 분석한 점이 확인되었다. 또한, 분석을 위한 자료로 사설 부동산 웹사이트의 데이터 또는 공인중개업소에 등록된 자료를 활용하여 자료 수집에 한계를 나타내었고, 종속변수로 평당 주택 매매 가격을 선정한 바 있다. 주택 소유층이 임대주택을 기피하는 이유는 임대주택의 입지가 주택 투자 효율성에 부정적인 영향을 미쳐 단지 가격상승률을 낮출 것으로 인지하기 때문이므로 이를 반영하기 위하여 종속변수로 가격상승률의 변화를 확인할 필요가 있을 것으로 보인다. 따라서 사회변화 흐름에 따른 임대주택 유형의 변화를 반영하고자 단지 전체 세대 중 일부가 임대세대로 구성된 단지를 연구 대상으로 선정할 필요가 있고, 단지 내 임대세대 물량 비율이 단지 가격상승률에 미치는 영향에 대해 분석할 필요가 있다. 이와 같은 배경에서 본 연구는 국토교통부의 실거래가 자료와 서울시 공동주택 정보를 이용하여 단지 내 임대세대 포함 여부에 따라 분류된 임대특성과 단지 내 임대세대 물량 비율이 단지 가격상승률에 미치는 영향을 실증 분석하였다. 연구 대상지는 서울시에 1990년부터 2009년까지 준공된 단지 중, 총 세대수가 1,000세대 이상이며 전용면적 50.0㎡ 이상 95.0㎡ 미만인 세대를 포함하는 단지로서 전체 세대가 임대세대로만 구성된 단지는 연구 대상에서 제외하였다. 분석 방법으로 헤도닉 가격모형을 사용하였고, 사용된 종속변수는 2013년 대비 2021년 평당 가격상승률이며 본 연구에서 목적으로 하는 임대특성과 임대세대 물량특성을 설명변수로 선정하였다. 통제변수는 선행연구를 바탕으로 밝혀진 세대특성(전용면적), 단지특성(단지 총 동 수, 경과연수), 입지특성(인접 초등학교, 지하철역까지 최단 직선거리), 지역특성(서울시 5개 생활권역)으로 선정하였다. 또한, 지역특성에 따라 임대·분양단지가 가격상승률에 미치는 영향을 파악하고자 지역특성과 임대특성 간 상호작용 효과를 분석하였다. 분석 결과에 따르면, 전반적으로 분양단지에 비해 임대·분양단지가 단지 가격상승률에 긍정적인 영향을 보이며, 단지 내 임대세대 물량 비율이 증가할수록 단지 가격상승률에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그러나 지역특성과 임대특성 간 상호작용 효과 분석을 통해 서울시 5개 생활권역별로 임대·분양단지가 단지 가격상승률에 미치는 영향을 살펴본 결과, 동남권의 경우 분양단지가 임대·분양단지에 비해 가격상승률에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났고, 이와 반대로 동북권, 서남권, 서북권의 경우 임대·분양단지가 분양단지에 비해 가격상승률에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이로써 서울시 지역적 특성에 따라 임대·분양단지가 가격상승률에 미치는 영향이 다르게 나타나는 점을 확인하였다. 분석 결과를 토대로, 본 연구는 단지 내 일부 임대세대가 포함된 임대·분양단지가 단지 가격상승률에 절대적으로 부정적인 영향을 미치지 않는 점과 단지 내 임대세대 물량 비율 증가가 절대적으로 단지 가격상승률 하락에 영향을 미치지 않는 점을 밝힘으로써, 임대주택이 주택가격에 반드시 부정적 영향을 미친다는 사회적 우려와 상반되는 새로운 관점을 시사한다.