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서울시 상업가로의 변천과정에 관한 연구
The Dynamics of Commercial Streets in Seoul

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Authors
허자연
Advisor
정창무
Major
공과대학 건설환경공학부
Issue Date
2015-08
Publisher
서울대학교 대학원
Keywords
상업가로변천모형지대격차비자발적 이주도시재생젠트리피케이션
Description
학위논문 (박사)-- 서울대학교 대학원 : 건설환경공학부, 2015. 8. 정창무.
Abstract
서울 골목상권들의 동태적 변화는 유사한 패턴을 보인다. 특정 공간이 상권으로서 주목받고 입소문을 타면 대기업의 체인점이 입지하기 시작하고, 단기간에 비슷한 모습으로 변모한다. 상권 변화 속도 또한 가속화된다. 서양에서는 20년 걸리는 상업화가 서울에서는 2년 만에 이뤄진다. 급격한 상업화 이면에는 임대료의 급등과 주거환경의 변질로 인해 밀려나는 거주민들과 소자본 창업자들이 존재한다. 고질적이고 구조적인 이러한 문제는 반복적으로 나타나고 있다.
상업가로 활성화와 관련된 국내 연구들은 부르디외의 문화자본론에 바탕을 두고 소비자주권이론 관점에서 접근한 논의가 대부분이다. 그러나 상업가로의 변천은 다양한 주체와 이익집단이 관여하는 복합적 현상이다. 이를 고찰한 국내 연구는 찾아보기 어렵고, 서울시 상업가로들의 변천요인에 관한 학문적 연구도 미진한 상황이다.
이에 본 연구는 서울시 상업가로 변천의 구조화를 시도하며 그 과정을 단계별로 고찰했다. 그와 더불어 상업가로 변천 기제를 규명해 급변하는 상업환경에서 수반되는 고질적 문제들에 해법의 실마리를 제공하고, 명소길을 위한 정책 대안 마련에 학술적 판단 근거를 제시하고자 했다. 본 연구의 주요 결과는 다음과 같다.
첫째, 서울시 상업공간들은 각각 그 태생적 성향과 배경이 상이하나 시대적 패러다임과 초국가적 다양성이 공통적으로 나타난다. 또 조밀한 도시조직을 가진 주거지역 내 골목상권에 형성돼 부티킹이 가능하다는 유사성도 보였다. 이 같은 특징에 바탕을 두고 젠트리피케이션에 국한된 상업가로 변천과정을 일반화 및 모형화 할 수 있는 가능성을 발견했다.
둘째, 상업가로의 변천구조는 소비자, 업주, 건물주를 변천 주체로 상품 및 상업공간에 대한 수요?공급의 동역학으로 설명할 수 있다. 상업가로 형성 초기에는 지대격차와 소비자의 구별짓기가 유의미한 영향을 미친다. 활성화 단계에서는 소비자의 공통소비군과 과시적 정보 공유가, 활성화 이후에는 지대 변화가 상업가로 변천 기제로 작용함을 파악했다. 이는 상업가로의 단계별 변천 과정에서 변화 통제가 가능한 주체를 파악했다는 점에서 주목할 만하다.
셋째, 소비자와 업주의 구별짓기가 신규 상업가로에서 업종의 차별화와 미디어를 이용한 구전의 형태로 상권 형성과 활성화를 견인했다. 공통소비군에 해당하는 업종들이 구색을 갖추면서 소비자의 상업가로 방문 선택에 부티킹이라는 체험적 소구가 유의미한 영향을 미침을 설문조사를 활용해 확인했다. 이는 기존의 단순한 사업체 수에 한정해 살펴보던 상권 활성화를 유연적 축적에 의한 다양화로 측정지표를 확장했다는 데 의미가 있다.
넷째, 인근상권 지대 상승으로 발생하는 지대격차가 신규 상업가로에 진입하고자 하는 입지 선택에 영향을 미침을 업주 설문조사에서 확인했다. 이와 더불어 압구정로데오거리, 신사동 가로수길, 경리단길의 지대와 업태별 음식점 수 변화 추이, 가로수길의 패션 및 식음 관련 업종 분포 변화로 지대 상승은 업종을 선택적으로 이동하게 하거나, 진입하게 하는 유인임을 밝혔다. 이를 통해 상업가로의 변천에서 소비자를 주체로 한 소비경관 변화에 국한된 논의를 지대를 매개로 한 상업공간 수요?공급의 동역학으로 그 범위를 확장했다는 데 연구의 가치가 있다.
다섯째, 기 활성화된 상업가로는 위험회피적 대자본이 프랜차이즈 업종과 건축물 매수 형태로 진입한다. 이는 기존의 동네상점과 거주민을 구축하는 외부효과를 야기함을 가로수길 및 경리단길의 업종별 사업체 수 추이와 분포변화, 이태원2동 주민등록인구 변화추이로 확인했다. 이로써 상업가로의 변천에서 고질적으로 나타나는 구조적 문제를 재조명하고 인과관계를 규명하고자 했다.
마지막으로 경리단길 및 성수동수제화거리의 업주 면담에서 진입 업주의 성향이 변천의 단계별로 상이함을 발견했다. 기존 동네상점들의 변화에 대한 무기력함과 초기 창업자들의 적극적이지만 급격한 임대료 상승에 대한 반감, 후발 창업자들의 무임승차 의지와 의제자본 형성 여부를 확인할 수 있었다. 또 업주 조직에서도 상업화 초기에는 시민권력 단계 네트워크가 자생적으로 생성됐다가 활성화 이후에는 명목적 참여단계 네트워크로 대체되는 현상을 경리단길, 가로수길, 압구정로데오거리의 업주 조직 인터뷰로 확인했다. 상업가로 변천을 통제하는 수단으로 지역공동체와 업주 네트워크를 활용할 수 있는 가능성을 확인했다.
본 연구는 개발근간의 신자유주의적 입장에서 연구돼 오던 상업가로의 활성화를 상업공간과 재화 및 서비스의 소비자 및 공급자 관점을 도입, 구조화를 시도한 논문이다. 이와 더불어 변천단계별 진입자 특성과 변천기제를 규명하고자 한 연구다. 상업가로 형성과 관련한 기존 논의의 범위를 확장시켰으며, 도시의 자생에너지를 이해하고자 했다는 데 그 의의가 있다. 그러나 상권의 변천에 거시경제적 요인을 반영하지 못했다는 점과 한정적인 분석자료가 서울시 상업가로 변천의 전 과정을 설명하지 못한다는 한계가 존재한다. 따라서 향후 연구에서는 본 연구를 기초연구로 삼아 정교한 실증연구를 추가적으로 수행함으로써 이를 명소길 조성과 관리를 위한 정책 도출 근거로 활용할 것을 기대해본다.
Language
Korean
URI
https://hdl.handle.net/10371/118725
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Appears in Collections:
College of Engineering/Engineering Practice School (공과대학/대학원)Dept. of Civil & Environmental Engineering (건설환경공학부)Theses (Ph.D. / Sc.D._건설환경공학부)
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