부동산 시장에서의 왜곡적 기대에 대한 거시경제학적 모형

Abstract

본 연구는 제한적 합리성 하에서 부동산 시장이 내생적 순환성을 가질 수 있음을 제시하였다. 실제 세계의 시장 참여자들은 시장을 형성하는 요소들을 직접 관찰할 수 없기 때문에, 그들의 견해는 가격과 같이 관찰 가능한 현상에 대한 주관적 추론에 의존할 수밖에 없다. 이것은 현실의 경제주체들이 형성하는 견해가 완전히 동질적일 수도, 그들 스스로의 행위와 독립적일 수도 없다는 것을 의미한다. 이와 같이 경제주체들의 견해가 이질적-적응적일 때, 미래 부동산 가격에 대한 기대는 시장에 왜곡적으로 반영될 수 있다. 왜냐하면, 부동산 시장에서는 상대적으로 부정적 기대를 가진 경제주체들이 적극적으로 의견을 표출하기 힘들고(공매도 제약), 매매차익에 대한 동기가 중요한 정보인 가격에 영향을 미치기 때문이다. 부동산 시장 참여자들은 미래 가격에 대한 기대 변화를 실질 가치의 변화로 오인할 수 있으며, 결과적으로 내생적 순환성을 일으키게 된다. 본문에서 다루는 것들은 다음과 같다. 첫째는, 부동산 가격에 대한 시장 참여자들의 기대가 이질적이고 과거 가격에 영향을 받는지 알아보는 것이다. 직접 조사자료를 이용한 회귀분석에서, 부동산 가격 변화에 대한 기대는 과거 가격 추세에 정비례하는 것으로 나타났다. 또한, 응답자 간의 견해가 불일치하는 정도는 과거 가격 추세의 변동성과 반비례하는 것으로 나타났다. 둘째는, 이질적-적응적 기대가 부동산 시장에서 어떻게 기대 왜곡을 일으키는 지에 대해 고찰하고, 그것을 다룰 수 있는 간단한 일반균형을 모형을 제시하는 것이다. 이때, 본문은 공매도 제약과 매매차익에 대한 동기가 어떤 역할을 하는 지에 대해 분석하였으며, 특히, 미래 가격에 대한 기대가 시장에서 관찰 되는 가격 변화와 동태적 피드백을 일으킬 수 있다는 것에 주목하였다. 본문의 모형은 Brock, Hommes(1997, 1998)의 행동주의 모형을 거시 부동산 모형에 접목시킴으로써 부동산 시장의 과열/과냉 적 현상이 어떤 순환적 성질을 갖는지에 대해 고찰하였다. 셋째는, 부동산 시장의 변동성을 감소시키거나 미연에 대처할 수 있는 정책적 수단의 효과를 분석하는 것이다. 본문은 담보가치비율(Loan to value ratio, LTV)이 주택 가격에 반영 된 기대의 수준에 영향을 미칠 수 있으며, 그러한 담보가치비율의 경기역행적 조절이 부동산 시장의 순환성을 억제시킬 수 있다는 것을 제시하고 있다. 본문의 함의는 다음과 같다. 첫째, 부동산 시장의 동태 균형은 외부에서 실물적 변화가 주어지지 않더라도 스스로 순환하는 성질이 있다. 이것은 실제 부동산 시장의 변동성이 관찰 가능한 실물적 변화에 의해 잘 설명되지 않는 이유를 설명할 수 있을 것이다. 둘째, 본문은 부동산 시장의 순환성은 투기적 수요에 영향을 미칠 수 있는 다양한 정부 정책(담보가치비율 규제, 신용 제도, 자본소득에 대한 과세 등)에 직접적인 영향을 받음을 제시한다. 이것은 가계 신용 제약의 완화/긴축이 최근의 세계적 주택 파동과 어떻게 연결될 수 있는 지를 설명할 수 있을 것이다.