노후 공동주택 리모델링시 주차공간 확대 유형의 효율성 및 사업성 평가

Abstract

1970대 이후 급속한 도시화에 따른 주거문제의 대안으로 등장한 한국의 아파트는 노후화로 인한 많은 부정적 외부효과를 발생시키고 있다. 특히 노후단지의 주차공간 부족현상은 단지 내외부에 많은 사회문제를 발생시키고 있으며 시간이 지날수록 더욱 악화될 것으로 예상된다. 그러나 더 많은 자동차를 수용하려는 요구는 다른 주거환경의 개선을 요구하는 압력과의 충돌이 발생하고 있다. 예를 들어 단지 내 공지를 주차공간으로 활용한다면 그만큼 단지 내 보행로와 녹지공간의 면적은 줄어들 것이다. 그리고 주차공간 확대 리모델링은 신축공사와는 다르게 단지 특성에 따라 많은 제약조건들이 존재하며, 주차대수의 확보 뿐 아니라 단지 전체의 동선 체계와 외부 조경공간 및 부대시설의 위치 등이 다양하게 연관되어 있다. 또한 공사비용을 온전히 거주자들이 부담하기에 최소의 비용으로 최대의 효율을 올리는 것이 무엇보다 중요하다 따라서 본 연구는 주차공간 확대 리모델링 방식의 특성을 연구·분석하고, 효율성 및 사업성 측면에서 단지 특성에 적합한 계획방식의 선택에 대하여 연구하고자 하였다.

이를 위해 먼저 총 6개의 리모델링 완공단지를 대상으로 주차공간 리모델링 방식의 유형을 분류하고 특징을 살펴본 결과, 지하주차장 신축방식이 가장 선호되고 있음을 확인하였으며 단지규모가 작거나 이미 지하주차장이 설치된 단지의 경우 데크식 주차방식이 지하주차장과 혼합되어 적용되고 있었다. 지하주차장 신축방식과 데크+지하주차장 혼합방식의 계획요소를 추출하여 실제 리모델링 추진단지 중 배치형태가 상이한 두 연구단지에 적용하고 그 효율성 및 사업성을 평가하였다. 그 결과 중정형 단지의 경우 데크+지하주차장 혼합방식이 주차효율이 높고 공사비가 저렴하여 효율적이라 평가되었으며, 평행형 단지의 경우 두 주차방식의 효율성 및 공사비 차이가 크지 않기에 지하주차장 신축방식을 선택하는 것이 더 많은 이점을 갖는다. 이러한 분석결과를 검증하기 위해 두 연구단지의 거주자를 대상으로 조건부 가치측정법 (CVM) 방식의 설문조사를 실시한 결과, 지하주차장 신축방식에 대한 선호가 압도적으로 높았으며 이러한 선호의 이유는 지하주차장 신축방식으로 조성되는 지상부 녹지공간 조성 및 보행환경 개선, 단지 경관의 향상 등의 2차적인 편익에 따른 결과로 분석된다. 따라서 리모델링 사업의 주차방식 선택과정에서 주차공간의 효율성 및 사업성에 대한 체계적 분석과 함께 리모델링 이후의 2차적인 편익에 대한 조사가 동반되어야 올바른 가치판단이 가능하다는 결론을 도출할 수 있다.

본 연구는 주차공간 리모델링의 주거환경 개선측면에서 고려해야할 계획요소 및 설계 프로세스를 도출하고, 실제 단지에 세부적인 계획 설계를 적용함으로써 향후 리모델링 사업방식의 다양화를 유도하는데 그 일차적인 의의가 있으며, 나아가 리모델링을 통한 사업방식의 궁극적 가치가 양적 개선이 아닌 질적 개선방식으로의 인식 전환을 유도하는데 최종적인 의의를 가진다.